觀點(diǎn)網(wǎng) 號稱“近20年上海外灘街道的首個住宅供應(yīng)項(xiàng)目”開始加推了。

近日，坐落于上海黃浦豫園板塊內(nèi)的豪宅項(xiàng)目嘉里金陵華庭官宣過會，9月11日開啟二期房源認(rèn)購，這一次主要銷售358-865平方米平層與復(fù)式項(xiàng)目，均價從一期開盤18.9萬元/平方米漲至20.5萬元/平方米。

今年3月22日首次開盤現(xiàn)場，金陵華庭一口氣推出了158套房源，并在一批次開盤時間內(nèi)全部售出，攬金92億元。

據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前項(xiàng)目已售住宅面積4.88萬平方米，最高單價26.49萬元/平方米，最低單價則約合14.63萬元/平方米，與周邊同屬滬上豪宅的翠湖天地、露香園、復(fù)興瓏御項(xiàng)目掛牌單價幾乎相當(dāng)。

值得注意的是，9月10日，該項(xiàng)目公布了最新“一房一價”備案表。其中，2幢一套865平方米的復(fù)式房源總價高達(dá)2.83億元，折合單價約32.68萬元/平方米，一舉超越此前新房單價紀(jì)錄保持者——保利世博天悅頂樓房源（單價30.27萬元/平方米），成為目前上海新房市場中備案單價最高的住宅產(chǎn)品。

二期項(xiàng)目上新

“我們8月就已經(jīng)開二期樣板房了，參觀的客戶很多?！庇^點(diǎn)新媒體從樓盤銷售處了解到，在項(xiàng)目二期過會前，已經(jīng)有800余組意向客戶前往樣板房參觀。

資料顯示，金陵華庭共有4幢約150米平層項(xiàng)目以及29套風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，是嘉里建設(shè)在中國內(nèi)地投資規(guī)模最大綜合用途項(xiàng)目（金陵路項(xiàng)目）的一份子。

金陵華庭算是嘉里建設(shè)在該項(xiàng)目內(nèi)的名片，另有金陵路商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)處于開發(fā)過程中，預(yù)計(jì)將于2027年-2029年間分期竣工。

回到2021年10月29日，上海黃浦區(qū)外灘街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開遴選入圍結(jié)果，來自香港的嘉里集團(tuán)入選，成為這宗巨型舊改項(xiàng)目的實(shí)施企業(yè)。

資料顯示，金陵東路項(xiàng)目自2015年便已開啟相關(guān)征收工作。整體改造分為三個階段，涉及10幅土地出讓，為商住辦混合，占地面積7萬平米，地上建筑面積約44.7萬平米，體量較大且改造范圍廣。

項(xiàng)目所在路段金陵東路早在1860年筑路，見證了上海四大商業(yè)街的興起，《新青年》社發(fā)行所舊址、上海第一個居委會寶興里、共舞臺舊址、中匯銀行大樓等多個地標(biāo)均在路段內(nèi)。

由于特色的建筑風(fēng)格，金陵路騎樓在平面布局、總體格局上仍有上海里弄住宅的特征。據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，項(xiàng)目內(nèi)建筑群與里弄內(nèi)行列式住宅形成的外市內(nèi)里格局、過街樓形態(tài)，以及入口特點(diǎn)、騎樓內(nèi)部樓梯排布與前后樓關(guān)系等，均與上海近代里弄有相通之處。

據(jù)悉，項(xiàng)目內(nèi)金陵東路南側(cè)、浙江南路與福建南路間的篤行里，1932年由有翼建筑師設(shè)計(jì)；金陵東路北側(cè)、福建南路與盛澤路間的承志里，由鄔懋林建筑師設(shè)計(jì)于1939年，使用水刷石與面磚等材質(zhì)形成近三段式的立面風(fēng)貌。

在商業(yè)鼎盛時期，該項(xiàng)目內(nèi)集中了50多個行業(yè)、200多家商店。直到20世紀(jì)90年代，金陵東路依舊與南京東路、淮海中路、四川北路并稱為上海四大商業(yè)街。

如今，嘉里建設(shè)接下這宗歷程近200年的歷史建筑群落，連接著陸家嘴金融帶、大豫園商業(yè)片區(qū)、人民廣場、新天地及外灘歷史風(fēng)貌區(qū)，具備充足的地理位置優(yōu)勢。

在規(guī)劃項(xiàng)目內(nèi)的住宅產(chǎn)品之時，早已有開發(fā)商在此環(huán)伺：首先是能與湯臣一品“掰手腕”的翠湖天地；然后是2013年首次開盤的黃浦露香園，彼時銷售單價甚至高出上海整體成交均價三倍。

房企的救星們

按照當(dāng)前均價來劃分，翠湖天地仍是單價最高的豪宅項(xiàng)目。據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，截至目前，翠湖四期項(xiàng)目掛牌均價約29.8萬元/平方米，五期掛牌均價達(dá)到32.2萬元/平方米。

于2024年9月，瑞安房地產(chǎn)推出的翠湖天地六期項(xiàng)目，銷售單價就達(dá)到了21.02萬元/平方米，總銷售額達(dá)到119.79億元。

翠湖天地的熱銷直接正面影響了瑞安房地產(chǎn)彼時的季度銷售情況：2024年第三季度，瑞安房地產(chǎn)合同物業(yè)銷售額為128.63億元，其中住宅物業(yè)銷售額為127.36億元，其中有119億元來自翠湖天地。

同樣“盤活”開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目還包括露香園，該項(xiàng)目總占地面積約15.8萬平方米，由上海城投開發(fā)，一二期合計(jì)地上建筑面積40萬平方米，內(nèi)含高層公寓、海派別墅、精品酒店、高端商業(yè)、會所、服務(wù)式公寓等業(yè)態(tài)。

其中，二期地塊由2021年4月上海城投聯(lián)手上海建工以176億元拿下，并在2024年分三次開盤，總?cè)セ始s在97%左右。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體此前報(bào)道，上海城投控股2024年實(shí)現(xiàn)銷售金額177.33億元，同比增長116%，相當(dāng)一部分銷售貢獻(xiàn)都來自露香園。

地處同一熱門板塊，金陵華庭的吸金力同樣也為嘉里建設(shè)帶來大筆銷售收入。

半年報(bào)顯示，受上海金陵路項(xiàng)目（金陵華庭）銷售表現(xiàn)影響，嘉里建設(shè)2025年上半年收入80.59億港元，同比增長60%；合約銷售額161.86億港元。不過，報(bào)告期內(nèi)股東應(yīng)占溢利6.12億港元，同比減少22%。

金陵華庭第一期的銷售表現(xiàn)，不僅影響了嘉里建設(shè)的營收數(shù)據(jù)，還使評級機(jī)構(gòu)瑞銀對嘉里第二期推售持樂觀態(tài)度：“預(yù)計(jì)剩余的40套住宅將有進(jìn)一步提價空間。此外，第一期仍有約一半簽約銷售收入等待入賬，結(jié)合第二期總可售資源，預(yù)計(jì)嘉里預(yù)計(jì)凈負(fù)債比率可能會下降至22%，凈負(fù)債也可能下降42%。”

基于以上分析，瑞銀重申對嘉里建設(shè)的"買入"評級，并預(yù)計(jì)金陵華庭第二期將首先推出120套住宅，平均售價將達(dá)到每平方米20.5萬元人民幣，較3月出售第一期時提價8%。

有消息顯示，即將開盤的二期120套房源銷售總價將達(dá)到98億元。

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