文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

2025年春節(jié)假期回來后，碧桂園召開了年度工作會議，結(jié)束語是“向前看”，深層寓意：債務(wù)重組向前推進(jìn)、“保交房和保主體并重”向前，以及向前推進(jìn)“一體兩翼”新戰(zhàn)略。

如今，碧桂園又開始想著“翻身”了。

碧桂園于日前召開了9月管理會議。董事會主席楊惠妍在會上釋放了多個(gè)利好消息，包括銷售持續(xù)暢通、部分區(qū)域保交房任務(wù)即將完成、債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展。

01

淪為“小房企”

出險(xiǎn)剛好兩年時(shí)間，碧桂園的銷售規(guī)模經(jīng)歷暴跌后，開始出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

2025年前8個(gè)月，碧桂園累計(jì)歸屬股東權(quán)益銷售額為224.8億元，對應(yīng)銷售面積為272萬㎡，相比前兩年前8個(gè)月的銷售額1488億元、328億元，盡管出現(xiàn)不同程度下滑，但自2025年3月以來單月銷售額穩(wěn)定在30億元左右。

8月，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬股東權(quán)益銷售額約29.6億元，對應(yīng)銷售面積約35萬㎡，環(huán)比增長分別為6.9%、9.4%。

如今，碧桂園從“宇宙第一房企”淪為了小房企，銷售規(guī)模排在百強(qiáng)房企20名左右。不過，碧桂園又開始打算沖規(guī)模了。

9月月度會議上，楊惠妍用了一個(gè)半小時(shí)去做系統(tǒng)性任務(wù)部署，其中首要核心是：銷售與市場。

與以往不同，楊惠妍看到了市場復(fù)蘇的跡象，也對未來充滿了信心。她表示，“區(qū)域項(xiàng)目須堅(jiān)持銷售策略、扎實(shí)完成銷售目標(biāo)。在屬地政策出臺后，更要緊抓政策窗口期，快速響應(yīng)、充分運(yùn)用。”

政策端再明確提及：鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。這成為了楊老板的信心來源。

克而瑞報(bào)告指出，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢，因開盤“提質(zhì)縮量”，8月30城市項(xiàng)目開盤去化率為42%，重回年內(nèi)高位。對于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費(fèi)降級嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣等價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)銷量提升。

碧桂園也在走降價(jià)策略，2025年前8個(gè)月銷售均價(jià)為0.83萬元/㎡，上一年同期為0.97萬元/㎡。

追求現(xiàn)金流，是碧桂園保交樓和債務(wù)化解的關(guān)鍵。楊惠妍也表示，“千難萬難，只要重視就不難。區(qū)域總裁必須重視。只有銷售暢通，才能盤活全局?！?/p>

碧桂園當(dāng)前仍面臨著沉重的“保交房”任務(wù)。

2025年上半年，碧桂園在建物業(yè)、待售已落成物業(yè)、存貨總體規(guī)模達(dá)5310.65億元，同比減少8.9%；同時(shí)，為購入碧桂園物業(yè)客戶的按揭貸款提供擔(dān)保金額約2414.27億元，同比減少6.8%。雖整體有所下滑，但依然有很龐大的物業(yè)交付體量。

楊惠妍在會上也強(qiáng)調(diào)，“九、十月是保交房的‘黃金窗口期’，總部將予以重點(diǎn)幫扶攻堅(jiān)，針對性支持區(qū)域全力沖刺，尤其是北方區(qū)域即將面臨冬歇，必須搶在前。”

近三年，碧桂園累計(jì)完成保交房約180萬套，2022-2024年分別交付約70萬套、60萬套和38萬套；進(jìn)入2025年，碧桂園上半年以保交房為主，下半年則是“保交房和保主體并重”。

出險(xiǎn)兩年多，碧桂園有了走出至暗時(shí)刻的跡象，如今開始考慮“翻身了”。

2025年以來，碧桂園不少片區(qū)樓盤迎來集中交付，包括粵東片區(qū)、河南區(qū)域、滬蘇魯、廣清區(qū)域等。其中，不少片區(qū)實(shí)現(xiàn)提前交付。

對此，9月的管理會議上，碧桂園釋放一個(gè)重大利好：部分區(qū)域保交房任務(wù)即將完成，近期已開始啟動新項(xiàng)目的經(jīng)營策劃會，顯示局部區(qū)域項(xiàng)目正逐步進(jìn)入經(jīng)營轉(zhuǎn)段。

02

缺錢又缺人

轉(zhuǎn)入正常經(jīng)營，碧桂園的根基在哪里？

盡管楊惠妍、碧桂園集團(tuán)總裁莫斌，都對公司即將轉(zhuǎn)入正常經(jīng)營保持謹(jǐn)慎態(tài)度，然而“脫離一線經(jīng)營”兩年時(shí)間里，碧桂園的工作重心一直在保交付和債務(wù)化解。

比如，莫斌稱“從保交房向資債修復(fù)與正常經(jīng)營轉(zhuǎn)段，須杜絕盲目，充分論證，做一成一”，楊惠妍也強(qiáng)調(diào)“管理思維必須不斷轉(zhuǎn)變，從單一目標(biāo)到多目標(biāo)統(tǒng)籌，從被動應(yīng)對到主動謀劃最優(yōu)解。各區(qū)域要充分思考區(qū)域發(fā)展方向、組織形態(tài)、人員配置，統(tǒng)籌優(yōu)化資產(chǎn)資金的使用方向與效率，并建立起基于健康資產(chǎn)負(fù)債表管理的考核機(jī)制”。

前述已經(jīng)提及，碧桂園保交付工作雖沉重，但也只是部分片區(qū)完成保交付任務(wù)；同時(shí)，公司“十削九”的債務(wù)化解方式，還處在重要突破節(jié)點(diǎn)上。

2025年8月初，碧桂園稱，香港高等法院批準(zhǔn)公司清盤呈請聆訊時(shí)間延期到2026年1月5日。半個(gè)月后，碧桂園化債有了新進(jìn)展，占有現(xiàn)有銀團(tuán)貸款本金總額約49%的協(xié)調(diào)委員會成員，以及第二類債務(wù)本金總額超77%持有人，均加入了債務(wù)重組支持協(xié)議。

若順利完成境外債務(wù)重組，碧桂園預(yù)計(jì)減少債務(wù)約110億美元，這將很大程度幫助其實(shí)現(xiàn)“翻身”。

但這些只是樂觀的預(yù)期。

本質(zhì)上，碧桂園能夠成為“宇宙第一房企”，離不開房地產(chǎn)上行周期中，其以“內(nèi)部賽馬”機(jī)制，進(jìn)行粗放式開疆拓土。本質(zhì)上是用人海戰(zhàn)術(shù)、快速流轉(zhuǎn)的資金，完成規(guī)?；l(fā)展。當(dāng)前行業(yè)發(fā)展新模式側(cè)重精細(xì)化運(yùn)營，這恰是碧桂園缺失的能力。

即便當(dāng)前完成債務(wù)重組，碧桂園也是帶著鐐銬跳舞，未來如何構(gòu)建精細(xì)化運(yùn)營能力、如何保證現(xiàn)金流充足且持續(xù)凈流入，都是不小的問題。

回歸正常經(jīng)營，碧桂園面臨著“缺錢”“缺人”雙重難題。

2025年6月末，碧桂園持有總資產(chǎn)9093.28億元，總負(fù)債8854.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率為90.6%。其中，有息負(fù)債約2545.8億元，一年內(nèi)到期占比金額約51.1%，當(dāng)前持有包含受限制現(xiàn)金約240.6億元。

碧桂園的布局區(qū)域，從巔峰時(shí)的106個(gè)不斷縮減為：2022年58個(gè)；2023年29個(gè)；2024年15個(gè)；2025年又減至僅剩廣清、華中、粵東、西南、江中、浙皖、中西部、滬蘇魯、河南等13個(gè)區(qū)域。

員工數(shù)量，也從2021年的10萬人，銳減到2025年6月的不足1.8萬人。其中，大部分職能部門員工，都被碧桂園裁完了，保留比較完整的剩下建筑、代建業(yè)務(wù)部門，以及楊老板看好的機(jī)器人、農(nóng)業(yè)等業(yè)務(wù)。

碧桂園也是想著通過輕資產(chǎn)管理輸出，實(shí)現(xiàn)翻身。即，其提出的“一體兩翼”戰(zhàn)略：房地產(chǎn)開發(fā)+建筑科技和代管代建。

2025年上半年，碧桂園各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入中，唯一錄得增長的便是物業(yè)投資及酒店經(jīng)營，同比增長33%至10.76億元；而房地產(chǎn)開發(fā)、科技建筑同比分別下降29.1%、40.5%。

截圖來源于公司財(cái)報(bào)

也在2025年上半年，碧桂園文商旅集團(tuán)開疆拓土，在杭州、湖州、廊坊、邯鄲、濱州等城市完成簽約存量商業(yè)和公寓項(xiàng)目。碧桂園官方數(shù)據(jù)顯示，公司文商旅業(yè)務(wù)布局超60個(gè)城市，經(jīng)營管理商業(yè)項(xiàng)目超100個(gè)，在管面積超800萬㎡。

碧桂園的代建業(yè)務(wù)同樣在高歌猛進(jìn)，且沒有掉隊(duì)。中指研究院披露數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，碧桂園代建平臺鳳凰智拓新簽約代建面積約412萬㎡，位居行業(yè)第11名。

這也說明，楊老板早早做好風(fēng)險(xiǎn)隔離，保留的家底，成為了未來翻身的底牌。

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