凌晨五點的東京江戶川區(qū)，便利店的熒光燈還亮著，貨架前不時能看到頭發(fā)花白的老人在整理商品。

這些高齡從業(yè)者里，有不少人是為了償還幾十年前欠下的房貸，即便已經(jīng)到了本該安享晚年的年紀(jì)，每月的收入仍要一分不少地劃給銀行。

日本法務(wù)省發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國至今仍有14782起房貸繼承案件，大阪地方法院處理的案件中，最高齡的債務(wù)人已經(jīng)91歲，而他需要償還的貸款，早在1989年就已簽下。

這場跨越世紀(jì)的債務(wù)糾纏，要從上個世紀(jì)80年代那場瘋狂的房地產(chǎn)泡沫說起。

房價泡沫

1951年《日美安全保障條約》的簽訂，給日本經(jīng)濟鋪了一條特殊的發(fā)展路徑。

美國提供的20億美元直接援助、軍費占比降至0.88%的“輕裝上陣”，再加上朝鮮戰(zhàn)爭期間30億美元的“特需”收入，讓這個戰(zhàn)敗國在短短幾十年里迅速崛起。

到了80年代，日本的外匯儲備占到全球的50%，汽車、電子等產(chǎn)業(yè)在國際市場上幾乎沒有對手，手里的錢越來越多，卻慢慢找不到合適的投資方向。

過量的資本最終一股腦涌向了房地產(chǎn)市場，1987年，日本央行做出了一個關(guān)鍵決策：把房貸利率從5.5%直接降到2.5%。

這一下，銀行的貸款門檻也跟著降低，甚至出現(xiàn)了“零首付就能買房”的情況。

當(dāng)時的東京，土地價格高到離譜，普通職員就算不吃不喝，也得工作12年才能買下一套60平米的公寓。

地方政府對這種狂熱不僅沒有降溫，反而還在“推波助瀾”。

1985年到1990年這五年里，土地相關(guān)的稅收占了地方財政收入的42%，不少地方為了拉動經(jīng)濟，對違規(guī)提高容積率的住宅項目睜一只眼閉一只眼，銀行也樂于給這些項目放貸。

在“房價永遠漲”的信念里，幾乎沒人覺得泡沫會破，80%的家庭都抱著“先上車再說”的想法，哪怕背上高額貸款也要買房。

泡沫破裂

1990年，日本央行的一系列操作徹底戳破了泡沫：連續(xù)五次加息，把利率提到了6%，同時收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。

這記“組合拳”下去，房地產(chǎn)市場瞬間垮了，東京房價從1990年到1993年累計暴跌70%，曾經(jīng)風(fēng)光的三菱地產(chǎn)等巨頭，因為扛不住100萬億日元的不良債務(wù)，一個個宣告破產(chǎn)。

企業(yè)的危機很快傳到了普通家庭，日本金融廳2023年公布的案例集里，有這樣一個典型情況。

某個家庭1989年花8000萬日元買了套公寓，到1995年，房子的市值只剩2300萬日元，但他們要還的貸款還剩6500萬日元。

這種“房子不值錢、債務(wù)一分不少”的“負(fù)資產(chǎn)”困境，成了很多家庭的噩夢。

更殘酷的是，日本的債務(wù)繼承制度讓這種痛苦延續(xù)到了下一代，按照規(guī)定，購房者去世后，子女如果繼承房產(chǎn)，就得同時承擔(dān)剩余的貸款。

2024年的統(tǒng)計顯示，全國仍有1.2萬起這樣的隔代還貸案件，有的家庭里，孫子要接著還祖父幾十年前簽下的“子孫貸”，債務(wù)像一根無形的鎖鏈，捆住了好幾代人。

泡沫破裂后的那幾年，日本社會被絕望籠罩，1998年，日本的自殺人數(shù)達到32863人，創(chuàng)下戰(zhàn)后紀(jì)錄。

僅在東京涉谷區(qū)，半年內(nèi)就發(fā)生了17起跳樓事件，死者的遺書中，幾乎都提到了沉重的房貸壓力。

兩種人生

泡沫破了之后，沒買房的人也分成了“幸運”和“不幸”兩類。

住在政府廉租房里的家庭算是躲過了一劫，他們雖然沒趕上房價上漲的“紅利”，但也沒被債務(wù)壓垮。

東京公租房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年住廉租房的家庭，他們的后代至今仍占公租房住戶的41%，這些家庭的生活，幾乎沒受到房地產(chǎn)崩盤的影響。

另一群沒買房的人就沒這么幸運了，那些因為貧困貸不到款的年輕人，在經(jīng)濟蕭條中徹底沒了出路。

90年代，日本青年失業(yè)率飆升到8%，找工作難、工資低成了常態(tài)。

他們既沒享過泡沫時期的好日子，又要承受蕭條帶來的苦果，成了“失去的二十年”里最沉默的受害者。

這種命運的分化一直延續(xù)到現(xiàn)在，日本總務(wù)省2024年的調(diào)查顯示，全國34.8%的家庭選擇租房住，30歲以下年輕人的租房率更是高達89%。

東京都心的租金很穩(wěn)定，只占收入的20%，而且租房合同可以隨時解約，“搬家自由”成了新一代年輕人的生活選擇，沒人再把“必須買房”當(dāng)成人生標(biāo)配。

遲到的政策修正與觀念轉(zhuǎn)變

面對遺留幾十年的房貸問題，日本政府這幾年終于出臺了一些補救措施。

東京對泡沫時期的房貸實行“利息減免”，只要每月還貸金額超過收入的30%，超出部分的利息就能減免。

大阪更直接，推出了最高50萬日元的“房貸轉(zhuǎn)換補貼”，鼓勵人們把當(dāng)年的高利率舊貸款，換成現(xiàn)在0.78%-1.68%的低息新貸款。

2023年通過的《高齡房貸者援助法》，允許70歲以上的借款人把貸款期限延長到85歲。

可這也只是“緩兵之計”，對那些已經(jīng)七八十歲的老人來說，就算期限延長了，每月的還款壓力還是沒減多少，只是把還債的時間又拉長了而已。

比政策調(diào)整更重要的，是人們觀念的徹底改變，現(xiàn)在的日本年輕人，早就不把買房當(dāng)成人生目標(biāo)了。

在東京，有12萬年輕人直接放棄買房，用原本能付首付的錢改裝了房車，每月的生活費比購房者低40%，想換城市就換城市，想旅行就旅行，不用被房貸捆在一個地方。

這種“不被房產(chǎn)綁架”的生活方式，其實是對泡沫時代最深刻的反思。

現(xiàn)在東京區(qū)役所門口的電子屏上，會實時滾動房屋成交價，所有數(shù)據(jù)都公開透明；銀行審批房貸要經(jīng)過20道流程，首付比例也提高到了20%以上，再也不會出現(xiàn)當(dāng)年“零首付放貸”的瘋狂。

這些變化的背后，是一代人用苦難換來的教訓(xùn)。

傍晚的東京街頭，便利店的燈光和房車的車燈偶爾會交錯。

一邊是還在為幾十年前房貸奔波的老人，一邊是帶著“家”四處闖蕩的年輕人，兩個身影擦肩而過，像是兩個時代的對話。

泡沫破裂四十多年后，東京2025年新建公寓的均價已經(jīng)漲到了8958萬日元，可年輕人卻用“租房自由”“房車生活”，對抗著曾經(jīng)的“房產(chǎn)迷信”。

就像日本某智庫報告里寫的：家從來不是用來炒作的商品，也不該是壓在身上的債務(wù)枷鎖，而是燈光下能讓人安心的地方。這句話，大概是對那場泡沫危機最沉痛，也最清醒的總結(jié)。