嘉里金陵華庭一期項目基本成型。 李貝貝/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

9月15日，嘉里金陵華庭二期結(jié)束了為期四天半的認(rèn)購，共吸引228組客戶參與認(rèn)購，認(rèn)購率190%。該項目均價20.50萬元/平米，其中一套頂復(fù)房源單價高達32.68萬元/平米，刷新上海新房備案單價紀(jì)錄。

值得注意的是，今年上半年，受上海金陵路項目強勁表現(xiàn)帶動，項目開發(fā)商嘉里建設(shè)有限公司（00683.HK）（下稱“嘉里建設(shè)”）的合約銷售額達161.86億港元，同比增長130%，公司負債比率亦同比減少3.1個百分點。

9月16日下午，嘉里建設(shè)方面向《華夏時報》記者強調(diào)稱，集團正穩(wěn)步執(zhí)行去杠桿計劃，“透過上海金陵華庭以及香港和內(nèi)地其他項目的銷售款項回籠，預(yù)計到2026年年底將集團負債比率降低至30%的低段位”。目前，嘉里金陵路項目已全面動工，商業(yè)與辦公業(yè)態(tài)“預(yù)計將于2028年起分階段落成開業(yè)”。記者實地探訪金陵路項目工地發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前金陵華庭一期已基本建設(shè)成型，街區(qū)內(nèi)的騎樓改造工作也正有序推進。

“金九銀十”之際，上海高端住宅再迎來集中放量。8月30日—9月13日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)公布的近期即將入市的35個樓盤中，12個樓盤備案均價超過10萬元/平米。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責(zé)人盛秀秀向《華夏時報》記者表示，上海核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)項目憑借地段稀缺性和較強的產(chǎn)品力，將繼續(xù)受到購房者追捧。限價政策繼續(xù)放松之下，預(yù)計高端一手住宅均價將保持小幅上揚。

上海新房備案單價紀(jì)錄再被刷新

公開資料顯示，金陵華庭為馬來西亞首富郭鶴年家族旗下的嘉里建設(shè)在內(nèi)地投資規(guī)模最大綜合用途項目（金陵路項目）的住宅部分。該綜合體項目共包含10塊土地，為商住辦混合，項目總建筑面積約67萬平米，由嘉里建設(shè)及全資附屬公司卓妙有限公司（Brilliant Prestige）分兩批次通過協(xié)議出讓獲得，共耗資221.12億元。

據(jù)項目官微介紹，該項目整體規(guī)劃開發(fā)，將圍繞金陵東路歷史風(fēng)貌街區(qū)，煥活這條上海乃至華東區(qū)唯一留存的百年騎樓大街，打造一條上海城市級的風(fēng)貌商業(yè)街區(qū)，是上海城市更新的重要一環(huán)。目前除金陵華庭外，還有金陵路商業(yè)、辦公業(yè)態(tài)處于開發(fā)過程中，預(yù)計將于2027年—2029年間分期竣工。

嘉里金陵華庭項目施工銘牌。 李貝貝/攝

據(jù)嘉里建設(shè)披露，作為該項目第一階段打造的超高層住宅產(chǎn)品，金陵華庭位于項目十幅地塊中首批公開的兩幅地塊，也是外灘街道20年來首次住宅供應(yīng)土地，共有4棟約150平米/套平層樓棟（共318套大平層）以及29幢風(fēng)貌別墅項目。

今年3月22日，金陵華庭首次開盤，共推出158套大平層房源，單套總價約4017萬元—1.7億元，僅用三個小時即全部售罄，攬金92.34億元。

記者注意到，中報顯示，由于金陵華庭項目一期的銷售貢獻，2025年上半年，嘉里建設(shè)的合約銷售額同比增長130%，同期內(nèi)地物業(yè)部錄得應(yīng)占合約銷售額106.44億港元（2024年上半年為2.04億港元），亦主要受上海金陵華庭第一期預(yù)售帶動。在8月22日舉行的2025年中期業(yè)績發(fā)布會上，嘉里建設(shè)董事會主席郭孔華直言，“我們對上海高端住宅項目獲得市場正面反應(yīng)感到滿意?！?/p>

與此同時，一期項目的熱銷也優(yōu)化了公司的債務(wù)情況。2024年報顯示，“主要受支付上海黃浦項目最后土地款項后債務(wù)總額增加30%影響”，截至2024年年底，嘉里建設(shè)負債率上升7.4個百分點至41.5%。而截至2025年6月底，公司負債比率為38.4%，同比減少3.1個百分點。

8月21日，花旗預(yù)計，嘉里建設(shè)2027—2028年在上海金陵的項目預(yù)售將恢復(fù)增長，且有新的租金貢獻，同時“今年6月的負債比率降至38.4%，且目標(biāo)在明年底達到30%低段水平，相信這將達到健康水平”。

嘉里建設(shè)也在采訪回復(fù)中透露，集團的土地儲備策略專注在內(nèi)地打造優(yōu)質(zhì)綜合用途項目組合，涵蓋辦公室、零售、酒店及出租公寓，同時在內(nèi)地與香港營運平衡的發(fā)展物業(yè)：“本集團正穩(wěn)步執(zhí)行去杠桿計劃，透過上海金陵華庭以及香港和內(nèi)地其他項目的銷售款項回籠，預(yù)計到2026年年底將集團負債比率降低至30%的低段位?！?/p>

此次二期產(chǎn)品入市，金陵華庭項目再度受到高端買家的青睞。為期四天半的認(rèn)購結(jié)束，僅認(rèn)購金就至少達到18億元。據(jù)悉，9月21日，二期項目將正式開盤。而若再次“日光”，金陵華庭也將刷新今年上海樓市單次開盤最高銷售額紀(jì)錄。

評級機構(gòu)瑞銀指出，鑒于第一期的銷售強勁，其對第二期銷售持樂觀態(tài)度，并預(yù)期剩余40套單位還有提價空間：“第一期部分銷售收入待入賬，加上第二期的可售資源，預(yù)計嘉里建設(shè)凈負債比率可能降至22%，凈負債亦可能下降42%。”

“10萬+”項目集中入市

受到富豪們青睞的金陵華庭并非個例，其單價突破的背后，更是上海豪宅市場近兩年來在全國范圍內(nèi)持續(xù)領(lǐng)跑的縮影。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計，2024年，上?？們r3000萬元及以上新房成交套數(shù)為1542套。年內(nèi)多個豪宅項目表現(xiàn)亮眼，如位于徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序項目實現(xiàn)“三開三罄”，累計銷售額約148億元；位于新天地板塊的中海順昌玖里更是創(chuàng)下單日銷售額近200億元的佳績。

2025年以來，上海豪宅市場熱度不減。僅今年上半年，上?？們r3000萬元及以上新房成交套數(shù)就已經(jīng)達到了1096套。從總價1億元及以上的新建商品住宅成交情況來看，2025年上半年全國共成交19套，其中有15套位于上海，主要分布在黃浦、徐匯和虹口等核心城區(qū)。

2025年下半年以來，上海豪宅市場依舊“高燒不退”，單價接近20萬元/平米的項目頻頻上演“日光”戲碼。

例如，8月23日，上海壹號院五批次開盤，均價約19.8萬元/平米，66套房源1小時售罄，勁銷48億元。記者從融創(chuàng)方面獲悉，預(yù)計9月底、10月初，上海壹號院的全新風(fēng)貌合院產(chǎn)品即將推出，建筑面積約200—990平米；8月24日，上海瑞虹新城金茂璞元首次開盤，共推出99套房源，26分鐘實現(xiàn)清盤，最高單價18.5萬元/平米。

越貴的項目賣得越好，這一現(xiàn)象不斷印證上海核心資產(chǎn)的市場韌性與價值吸引力。“核心地段的土地稀缺性是為首因，上海中環(huán)內(nèi)可供開發(fā)住宅用地不斷減少，這也是徐匯濱江、浦東前灘、黃浦外灘等核心板塊土地成交樓面價屢創(chuàng)新高的核心原因所在?！?8安居客研究院院長張波向記者指出，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)可供開發(fā)的大幅住宅地塊大都來自城市更新項目，例如黃浦外灘金陵東路、徐匯東安新村地塊等，這種稀缺性直接傳導(dǎo)至新房市場，帶來市場關(guān)注度不斷提升。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進則分析認(rèn)為，這背后是大眾對上海市場的高度認(rèn)可，核心區(qū)域房產(chǎn)兼具保值增值屬性與優(yōu)質(zhì)居住屬性，吸引資金流入該領(lǐng)域，支撐高端住宅需求。而相較于前兩年受房價倒掛因素影響，近年市場更看重高端住宅的居住屬性。

隨著“825新政”紅利的持續(xù)釋放，市場信心也在逐步回升。恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，記者不完全統(tǒng)計，8月30日、9月6日、9月13日，網(wǎng)上房地產(chǎn)接連公示了近期即將入市的35個樓盤名單，其中12個樓盤備案均價超過10萬元/平米。

例如，除金陵華庭外，邑江庭（陸家嘴太古源源邸）備案均價17.6萬元/平米，將推出83套180—743平米戶型的房源；中建玖合園邸擬推出140套房源，備案均價14.68萬元/平米；風(fēng)華新里將推出12套房源，備案均價11.7萬元/平米；南山里推出165套房源，備案均價12.42萬元/平米等。

對于后續(xù)市場走勢，受訪人士均認(rèn)為，政策支持到位疊加高端項目集中供應(yīng)，樓市成交量有望繼續(xù)走高。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前上海中高端改善市場的熱點比較高，“10萬+”項目開盤全部銷售一空的現(xiàn)象很多。金融政策的支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去，“高端改善也往往會成為市場的風(fēng)向標(biāo)，銷售順暢有助于穩(wěn)定持續(xù)看好上海未來發(fā)展?！北R文曦說。

盧文曦進一步指出：“當(dāng)前市場對新房價格上漲的預(yù)期非常強烈，且越是優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，價格上漲預(yù)期越明顯。因此，這類豪宅產(chǎn)品的穩(wěn)定熱銷，必將為今年‘金九銀十’樓市帶來明確的指向性意義?！?/p>

不過，張波謹(jǐn)慎指出，由于上海近兩年也加大了對外環(huán)內(nèi)土地供給的力度，尤其是強化了優(yōu)質(zhì)地段的供給占比，因此預(yù)計未來1—2年內(nèi)上海的高端項目還會處于供給的穩(wěn)定狀態(tài)。但未必所有的高端住宅都會受到關(guān)注或者熱銷，產(chǎn)品力不足、溢價過高等情況也會直接影響到銷售。

尤其是資金面的壓力不容忽視。張波表示，例如中海、招商蛇口等4家房企在9月5日聯(lián)合拿下的徐匯東安項目，總投資額高達439.5億元，只能通過股權(quán)多元化降低單主體資金壓力，對于普通民企來說很難有參與的可能性，“同時預(yù)售資金監(jiān)管比例提高在不少高端項目中也較為常見，都對開發(fā)商現(xiàn)金流形成一定壓力?！睆埐ㄕf。

嚴(yán)躍進建議，開發(fā)商應(yīng)針對產(chǎn)品分化情況，推動優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品發(fā)揮市場引導(dǎo)作用，同時分析低認(rèn)購率產(chǎn)品的問題根源，如戶型、供應(yīng)量等并進行針對性調(diào)整。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧