每一個(gè)豪宅教父誕生的背后，幾乎都有一個(gè)異常挑剔的老板。

典型如早年綠城的宋衛(wèi)平，以及星河灣的黃文仔。

黃文仔

坊間素有傳聞，黃老板的后備箱常備三個(gè)“神器”——尺子、錘子以及手電筒，星河灣的所有項(xiàng)目都要被黃老板親自丈量親自檢驗(yàn)，但凡有不滿意的，黃老板手里的錘子當(dāng)場(chǎng)就能敲下去。

業(yè)內(nèi)也素有調(diào)侃，地產(chǎn)界的勞斯萊斯，都是黃老板一錘子一錘子敲出來(lái)的。

以前想要偶遇黃老板，去星河灣的工地溜一圈總能撈著；但現(xiàn)在，黃老板已經(jīng)鮮少在星河灣的項(xiàng)目上現(xiàn)身了。

這兩年，站在星河灣臺(tái)前的人，也逐漸從老板黃文仔變成了少東家黃健慧，作為總裁，黃健慧近期還在代表著星河灣奔走在各地。

黃健慧近照 圖源官微

也是在星河灣權(quán)力版圖逐漸更迭后，很多人慢慢發(fā)現(xiàn)，這家房企逐漸在上海等深耕城市銷聲匿跡的同時(shí)，也變得越來(lái)越陌生了：

豪宅教父的產(chǎn)品似乎也跟不上時(shí)代了；

星河灣的業(yè)主似乎也不似以往“受寵”了……

星河灣是如今少有的尚未暴雷的品牌民企，但明眼人都看得出：這家民企聲勢(shì)顯然早就已經(jīng)大不如前了。

有人說(shuō)：這或許是因?yàn)椴盍艘粋€(gè)黃文仔。

黃文仔參與度雖大不如前，星河灣聲量也在斷崖式下跌，但并不妨礙，星河灣依舊在“上新”。

這一次是在上海不遠(yuǎn)處的蘇州，依舊是熟悉的星河灣式命名，項(xiàng)目名為：

蘇州星河灣。

艷姐也和一些熟悉星河灣的朋友聊了下這家房企的近況，深感這些年星河灣變化之大，也預(yù)感蘇州這一戰(zhàn)或許將頗為艱難。

回想起曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的星河灣，也頗有些唏噓，今天也想和大家來(lái)深度聊一聊：

有些不像從前的星河灣，現(xiàn)在還能拿什么打動(dòng)市場(chǎng)？

01

理想豐滿

星河灣首入蘇州 大股東木瀆滿懷期待

蘇州星河灣，雖然冠有星河灣之名，也是星河灣一手操的盤(pán)，但事實(shí)上：

星河灣在這個(gè)項(xiàng)目中，只能算是一個(gè)“迷你股東”，僅擁有2.0002%的股權(quán)。

截自企查查

而蘇州星河灣背后真正站著的大股東，是蘇州本土國(guó)企：

木瀆集團(tuán)。

木瀆集團(tuán)，是從蘇州擁有2500年歷史的木瀆鎮(zhèn)孕育出來(lái)的地方國(guó)企，在2011年時(shí)由木瀆鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司牽頭出資、十二個(gè)社區(qū)股份合作社參股成立，如今剛邁入發(fā)展的第15年。

木瀆集團(tuán)的性質(zhì)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，類似于上海的陸家嘴集團(tuán)，其業(yè)務(wù)有很多，但最核心的就是做木瀆的全域開(kāi)發(fā)布局。

作為區(qū)域的開(kāi)發(fā)者，木瀆集團(tuán)一直有一顆相當(dāng)上進(jìn)的心，為了推動(dòng)木瀆的板塊升級(jí)鉚足了勁，而星河灣算是木瀆集團(tuán)為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，重點(diǎn)引入的合作方之一，早在星河灣之前，木瀆集團(tuán)還曾為木瀆的項(xiàng)目引入過(guò)另一個(gè)品質(zhì)開(kāi)發(fā)商：仁恒。

據(jù)說(shuō)星河灣和木瀆集團(tuán)的合作從2022年就已經(jīng)開(kāi)始洽談，直到2023年7月25日，木瀆集團(tuán)的一眾領(lǐng)導(dǎo)班子，親臨廣州星河灣中心，在寫(xiě)著“合作開(kāi)發(fā)簽約儀式”的紅色背景墻前，和星河灣集團(tuán)的一眾高管微笑合影，宣告星河灣正式入局木瀆項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

而蘇州星河灣的誕生，也在這一刻，被正式敲定。

當(dāng)年簽約時(shí)，雙方都顯得躊躇滿志。

星河灣方，董事長(zhǎng)黃文仔、聯(lián)席董事長(zhǎng)吳惠珍、總裁黃健慧……都紛紛出席，黃老板說(shuō)：這次合作是“雙贏”。

而親自遠(yuǎn)赴星河灣廣州大本營(yíng)簽約的木瀆集團(tuán)，更是對(duì)此寄予了極大期望。

據(jù)說(shuō)，當(dāng)時(shí)來(lái)到廣州的甚至還有蘇州吳中區(qū)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)們，在簽約前，他們還嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜疾炝诵呛訛吃趶V州的諸多的項(xiàng)目，比如煜豐實(shí)業(yè)智能制造基地、蘿峰舊改項(xiàng)、星河灣·半島五號(hào)……通過(guò)了考察的星河灣，最終才得以搭上這艘船首入蘇州。

從各方面來(lái)看，蘇州星河灣被木瀆集團(tuán)視為了未來(lái)木瀆的頭號(hào)住宅作品，大概率是要為板塊立標(biāo)桿、奠定豪宅基調(diào)、樹(shù)立全新價(jià)格體系而去的。

當(dāng)時(shí)也一度引起轟動(dòng)，大家都在高呼：

豪宅教父，首入蘇州！

但殘酷的現(xiàn)實(shí)是，蘇州星河灣，如今在蘇州，已經(jīng)幾乎快被人遺忘了……

眼看著蘇州星河灣已經(jīng)準(zhǔn)備就緒，將要入市，卻怎么看，怎么有些讓人捏一把汗：

這個(gè)項(xiàng)目，真的能承載住木瀆集團(tuán)的期待嗎？

02

現(xiàn)實(shí)骨感

兩度“大敗局”？意外天崩開(kāi)局？！

蘇州星河灣，并非是星河灣在江蘇的第一個(gè)項(xiàng)目，而是第三個(gè)，前兩個(gè)項(xiàng)目，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)都在無(wú)錫。

星河灣在江蘇的首秀是2021年入市的江陰星河灣。

這也是星河灣在江蘇唯一一個(gè)自己拿地做大股東并自己操盤(pán)的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目2019年拿地，2021年首開(kāi)，在2023年8月就已經(jīng)首次交付：

然而，直到首次交付2年后的今天，也依舊在續(xù)銷中，據(jù)說(shuō)，還有一半的地已經(jīng)停工。

星河灣的江蘇第二子，是無(wú)錫星河灣，這個(gè)項(xiàng)目和蘇州星河灣類似，大股東是無(wú)錫本土國(guó)企——太湖新城集團(tuán)，星河灣雖在2022年初的拿地階段就已經(jīng)上車(chē)，但僅占有1%的股權(quán)，同屬于小股操盤(pán)。

無(wú)錫星河灣在2023年11月首開(kāi)，但不同于此前聲勢(shì)浩大的宣傳力度，從入市幾乎沒(méi)看見(jiàn)一點(diǎn)水花，直到今年，無(wú)錫星河灣做了一次煥新升級(jí)后，開(kāi)始逐漸又有了些許聲量。

值得琢磨的是，作為一個(gè)主打星河灣品牌的豪宅項(xiàng)目，無(wú)錫星河灣從早期大大宣傳太湖新城集團(tuán)和星河灣集團(tuán)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，到今年煥新再入市后，星河灣猶在，但星河灣集團(tuán)這家企業(yè)，幾乎在所有的宣傳中憑空消失了，在相關(guān)的通稿中，業(yè)主也是“太湖新城的業(yè)主”。

艷姐多方打聽(tīng)了一下，據(jù)說(shuō)因?yàn)橹T多原因影響，星河灣和大股東關(guān)系鬧僵了，如今在這個(gè)項(xiàng)目中處境很尷尬。甚至煥新后的無(wú)錫星河灣，怎么看，也都有諸多當(dāng)下主流豪宅的影子，變得不那么星河灣了。

在接連兩個(gè)項(xiàng)目折戟后，說(shuō)白了蘇州這座星河灣，是如今整個(gè)星河灣在江蘇：

最后的希望。

但江蘇兩連敗，給到蘇州星河灣的，卻似乎又是一個(gè)“天崩開(kāi)局”，到底該如何破局？

03

木瀆開(kāi)發(fā)商自殺式降價(jià)？

蘇州星河灣能扛住嗎？

事實(shí)上，即便撇開(kāi)星河灣在江蘇的發(fā)展困局不看，蘇州星河灣的前路，或許本就困難重重了。

站在蘇州的維度來(lái)說(shuō)，作為豪宅定位的項(xiàng)目，蘇州星河灣并沒(méi)有板塊優(yōu)勢(shì)。

比如不熟悉蘇州的人，大抵也是沒(méi)怎么聽(tīng)過(guò)木瀆的。即便木瀆有古鎮(zhèn)，也曾經(jīng)是一個(gè)很牛的板塊。

早期的木瀆，論房?jī)r(jià)，一度可以秒殺工業(yè)園區(qū)、獅山等板塊，但可惜的是：

那是曾經(jīng)。

如今在蘇州，木瀆只能算是上海的寶山，甚至還沒(méi)有寶山的市場(chǎng)，而木瀆甚至早就已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在帶頭砸盤(pán)了。

今年上半年時(shí)，木瀆的上實(shí)海派都市花園，直接打出了直降100萬(wàn)的價(jià)格戰(zhàn)，這個(gè)項(xiàng)目2017年拿地的成本價(jià)就要2.44萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在出售的現(xiàn)房，只要1.6-1.9萬(wàn)/㎡……

簡(jiǎn)言之，開(kāi)發(fā)商是賣(mài)一套虧一套，堪稱自殺式降價(jià)。

而這，對(duì)在這個(gè)節(jié)骨眼上預(yù)備入市的蘇州星河灣來(lái)說(shuō)，更是打擊甚大。

有人說(shuō)，上實(shí)拿地的2017年就是木瀆市場(chǎng)的一個(gè)巨大分水嶺，當(dāng)年進(jìn)來(lái)的開(kāi)發(fā)商各個(gè)都想在這里做出豪宅標(biāo)桿，結(jié)果這一年前后入場(chǎng)的房企，后來(lái)幾乎統(tǒng)統(tǒng)選擇了割肉離場(chǎng)。

前兩年木瀆的市場(chǎng)也有過(guò)轉(zhuǎn)機(jī)，比如星河灣初被傳出要入局的2022年，木瀆的大平層豪宅實(shí)則還頗受歡迎，但這兩年的市場(chǎng)變得太快，蘇州更火的豪宅已經(jīng)默默變成了低密度洋房甚至是別墅。

一個(gè)典型案例是：綠城在雙湖板塊用江蘇單價(jià)地王做的蘇州玫瑰園賣(mài)得熱火朝天，前段時(shí)間，綠城又在蘇州玫瑰園隔壁拿了一宗地，又刷新了江蘇單價(jià)地王，又是肉眼可見(jiàn)的將會(huì)爆賣(mài)。

但對(duì)現(xiàn)在頗為落沒(méi)的木瀆來(lái)說(shuō)：熱鬧都是別人的。

對(duì)于大平層豪宅定位的蘇州星河灣來(lái)說(shuō)，或許也是如此。

畢竟，從產(chǎn)品定位來(lái)說(shuō)，這里停留在了兩年前。

再殘酷點(diǎn)說(shuō)，星河灣最玩得轉(zhuǎn)的時(shí)代，都是在主力布局北上廣，上海的外地業(yè)主們，來(lái)自浙江的有不少，來(lái)自江蘇的，據(jù)說(shuō)不多。

簡(jiǎn)言之，星河灣在江蘇市場(chǎng)，實(shí)則一直都沒(méi)有多少認(rèn)知度，此前兩度折戟也在某種程度上映射出了這個(gè)問(wèn)題。

而如今從無(wú)錫到蘇州或許會(huì)有些許不同，但即便蘇州人民對(duì)星河灣有一定認(rèn)知，如今，在木瀆的砸盤(pán)困境下，蘇州客群是否愿意為蘇州星河灣的大平層買(mǎi)單，依舊是需要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)的。

04

星河灣巨變

一代和二代之間差的是一個(gè)黃文仔？

蘇州星河灣需要擔(dān)心的，或許還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上面這些問(wèn)題。

從表面上看，這個(gè)項(xiàng)目星河灣小股操盤(pán)，用的也是星河灣品牌，星河灣的團(tuán)隊(duì)，但現(xiàn)實(shí)是：

蘇州星河灣的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)，據(jù)說(shuō)有很多都是新人，星河灣的血脈并不強(qiáng)。

簡(jiǎn)言之，其中真正懂星河灣過(guò)往文化的其實(shí)并不多。

星河灣的人變了，而星河灣這家企業(yè)，似乎也已經(jīng)不是以前的星河灣了。

那么現(xiàn)在的星河灣和以前的“豪宅教父”星河灣到底差在哪里？

差的是黃文仔，或者說(shuō)，是黃文仔所代表的那些星河灣的珍貴特質(zhì)。

1、以老板意識(shí)主導(dǎo)的產(chǎn)品理念差異。

據(jù)說(shuō)，現(xiàn)在放眼整個(gè)星河灣，黃老板唯一親自在管的項(xiàng)目，有且僅有一個(gè)：

廣州的星河灣·半島五號(hào)。

沒(méi)錯(cuò)，就是那個(gè)單套總價(jià)能達(dá)到兩三個(gè)億的超級(jí)頂豪。

有去現(xiàn)場(chǎng)觀摩過(guò)的朋友告訴艷姐，這個(gè)項(xiàng)目做得非常非常好，站在廣州星河灣·半島五號(hào)中，你依舊可以看到熟悉的星河灣，光看著就讓人心潮澎湃。

星河灣·半島五號(hào)實(shí)景圖

黃老板游走于臺(tái)前的那些年，除了常備“三大神器”，據(jù)說(shuō)時(shí)常還會(huì)親自跑到一線去跟工人交流，只為了不惜一切代價(jià)，做出最好的產(chǎn)品。但現(xiàn)在還能享受這個(gè)待遇的，只剩下了星河灣·半島五號(hào)。

而與此同時(shí)，目前星河灣拿出的其他產(chǎn)品，在少了黃老板的親力親為監(jiān)督后:

幾乎一個(gè)能打的都沒(méi)有了。

比如小股操盤(pán)、同樣被選擇了“放養(yǎng)”的蘇州星河灣，不止是定位出了錯(cuò)，產(chǎn)品本身或許也有不少問(wèn)題。

星河灣一直有六字箴言被黃老板掛在嘴邊，叫做“舍得、用心、創(chuàng)新”。

這六個(gè)字掛在了星河灣的官網(wǎng)上，也掛在了蘇州星河灣的打造理念中，但最終是否真的能如以往一般在蘇州星河灣上做到，卻不得而知了……

從有限的信息看，蘇州星河灣用的是星河灣4.0標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)星河灣介紹，這是：

總結(jié)了北上廣前幾代產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)反饋，結(jié)合目前高端客戶的審美及使用需求后提出的星河灣產(chǎn)品實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，也是目前全行業(yè)最高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。

聽(tīng)著很升級(jí)，但值得注意的是：

2021年就已經(jīng)入市、一度被嘲審美的江陰星河灣，也是星河灣4.0。

江陰星河灣實(shí)景圖

簡(jiǎn)言之，到2025年了，蘇州星河灣還在用幾年前的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，似乎與市場(chǎng)大大脫軌了……

這依舊是星河灣的產(chǎn)品沒(méi)錯(cuò)，但不該是豪宅教父星河灣在現(xiàn)階段拿出的產(chǎn)品。

以往上趕著做產(chǎn)品升級(jí)迭代、一度還要領(lǐng)跑市場(chǎng)的星河灣，似乎一夜之間失去了產(chǎn)品迭代的意識(shí)，一代豪宅教父自然也就不可避免跌落神壇了。

2、行業(yè)劇變后的“客戶”理念差異。

從顯性的結(jié)果端來(lái)說(shuō)，星河灣以前的致勝法寶就是在黃老板的親力親為下遙遙領(lǐng)先于同行的產(chǎn)品。

但是這些好產(chǎn)品背后的核心動(dòng)因在于：

星河灣曾是一家真正將業(yè)主的所有需求都作為自己目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)的房企，以此去落地一座又一座星河灣。

簡(jiǎn)言之，以前的星河灣，在黃老板的主導(dǎo)下，有非常極致的客戶理念，在星河灣：業(yè)主就是天。

所以以前的星河灣，可以做一成一，星河灣也以此收獲了一批鐵桿粉絲——都是星河灣自己的業(yè)主。

有一個(gè)廣為流傳的故事是，有一次某位業(yè)主和黃老板大大夸贊星河灣團(tuán)隊(duì)之優(yōu)秀，黃老板卻說(shuō)：

他們的優(yōu)秀是應(yīng)該的，我不想聽(tīng)。我希望你們業(yè)主提出問(wèn)題來(lái)，告訴我他們哪里不好？只要提出一條，我獎(jiǎng)你一瓶老原酒！

老原酒是星河灣自己做的酒，最便宜的一瓶就要2000人民幣，作為獎(jiǎng)品卻只是為了“懸賞”自己的不足。

星河灣在鼎盛時(shí)期，也曾是業(yè)內(nèi)最重視圈層、也最愛(ài)為業(yè)主家人們辦家宴的房企，艷姐身在上海，也曾受邀去參加過(guò)數(shù)次上海的“星河灣大會(huì)”，每一次都辦得非常用心，飽受業(yè)主贊譽(yù)。

這件事，光是在上海，星河灣就堅(jiān)持了至少十多年，但是仔細(xì)一回想，伴隨著近幾年的行業(yè)大變局，星河灣大會(huì)似乎也已經(jīng)消失數(shù)年了。

一家最愛(ài)惜業(yè)主的房企，似乎也迫于這個(gè)時(shí)代，漸漸成為了自己最陌生的模樣。

艷姐認(rèn)識(shí)的不少星河灣業(yè)主，也從以前對(duì)星河灣關(guān)懷的贊不絕口變成了絕口不提：

因?yàn)殛P(guān)懷在肉眼可見(jiàn)的消失了。

現(xiàn)在再碰到星河灣業(yè)主，大家說(shuō)的更多的變成了：

星河灣真的不像以前了。

以前的鐵桿粉絲們都已經(jīng)感受到了溫度差，新項(xiàng)目的客戶就更難被征服了，而這個(gè)時(shí)代，還活著的房企，都在主動(dòng)或被動(dòng)地越來(lái)越重視客戶、重視圈層了。

以前的星河灣走在了時(shí)代的前列，現(xiàn)在的星河灣卻在倒退、甚至被諸多同行超越了。

3、管理能力和體系的差異

不少二代接班后，在管理能力和體系建設(shè)上，就和上一輩形成了明顯的差異，也就是典型的管理者決定企業(yè)風(fēng)格。

他們也總有一顆想要證明自己的心，都不想被扣上“干不過(guò)老爹”的帽子，但往往心有余而力不足。

星河灣的少東家或許也并非沒(méi)有努力過(guò)，但到底是少了些許經(jīng)驗(yàn)，帶領(lǐng)星河灣的路子也不似黃文仔“一把錘子走天下”，也沒(méi)有對(duì)品質(zhì)一樣的執(zhí)念……

尤其如今正處于行業(yè)下行期，受累于市場(chǎng)，做出一些更適合生存的戰(zhàn)略調(diào)整也無(wú)可厚非。

不過(guò)對(duì)于一家靠產(chǎn)品、超客戶行走市場(chǎng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在大眾視野里變得不再像以往，或許也真的需要敲響警鐘了：

失去了立身之本，又該如何贏得市場(chǎng)？

結(jié)語(yǔ)

4月16日，蘇州星河灣在尼依格羅酒店471米高空舉辦了一場(chǎng)云端發(fā)布會(huì)，提前透露了一些細(xì)節(jié)，似乎依舊不乏一些產(chǎn)品堅(jiān)持：比如約3.6米的層高、玄武巖鋪路的細(xì)節(jié)、每一座園林景觀都要盡量做成藝術(shù)品的執(zhí)著、每平米多花200元做隱蔽工程……

木瀆鎮(zhèn)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也親臨了現(xiàn)場(chǎng)，期待用星河灣的品質(zhì)來(lái)補(bǔ)足高端人居版圖、激活城西發(fā)展引擎，言語(yǔ)之中盡是對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的期待。

蘇州星河灣的最終表現(xiàn)還不得而知，但不太湊巧的是，在這場(chǎng)發(fā)布會(huì)后，木瀆的砸盤(pán)也開(kāi)始了……

已經(jīng)開(kāi)放了接待會(huì)館的蘇州星河灣，還沒(méi)有明確的入市時(shí)間，但大概也近在眼前了。

這一戰(zhàn)，事關(guān)星河灣能否在江蘇逆襲，也事關(guān)木瀆能否一舉扭轉(zhuǎn)砸盤(pán)頹勢(shì)。

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主編：張艷

責(zé)編：Nanako

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