當(dāng)長沙的開發(fā)商們將 “得房率” 瘋狂抬升至 120%，一個被遮蔽的真相逐漸浮出水面：開發(fā)商對高得房率的極致追逐，絕非出于 “讓利購房者” 的善意，而是在市場下行、資金緊繃、政策不明的三重困境中，被迫抓住的 “救命稻草”。

這場看似熱鬧的 “數(shù)字競賽”，本質(zhì)上是開發(fā)商將風(fēng)險打包轉(zhuǎn)移給消費者的 “甩鍋游戲”—— 他們在高得房率的道路上越走越偏，購房者未來要踩的坑就會越多。

一、開發(fā)商死磕高得房率，是三重壓力下的 “無奈賭局”

1. 市場下行：高得房率成 “最吸客的賣點”

樓市遇冷，新房去化周期不斷拉長，購房者觀望情緒愈發(fā)濃厚。開發(fā)商心里門兒清：談 “品質(zhì)” 太空泛，說 “物業(yè)” 太遙遠，唯有 “得房率” 是肉眼可見、能精準(zhǔn)計算的實惠。同樣買 100㎡，別家只能拿到 90㎡實用面積，自家卻能給到 123㎡—— 這筆 “占便宜” 的賬，誰都會算。

去年某項目就是典型案例，此前 90% 的得房率鮮少人問津，調(diào)整至 110% 后，到訪量直接翻倍，首期開盤去化率便達到 80%。結(jié)論顯而易見：在 “省錢” 的核心需求面前，“居住品質(zhì)” 只能暫時退居次位。

2、資金吃緊：高得房率是 “快速回血的利器”

如今開發(fā)商最缺的不是口碑，而是現(xiàn)金流。高得房率能從兩方面促進成交：一是攤薄實際單價，算上贈送面積后，購房者感知到的單價更低；二是控制總價，117㎡的戶型能營造出 160㎡的空間感，即便單價比常規(guī)戶型略高，總價仍具備優(yōu)勢。這種 “實惠感” 讓客戶更容易下單。

一位房企營銷負(fù)責(zé)人直言：“不是不清楚密度過高會引發(fā)問題，但當(dāng)下首要目標(biāo)是活下去，一旦資金鏈斷裂導(dǎo)致項目爛尾，對誰都沒有好處?！?/p>

3、政策不確定：“搶跑” 心態(tài)主導(dǎo)決策

如今長沙能做到 120% 的得房率，沒人敢保證未來政策不會收緊。開發(fā)商擔(dān)心新規(guī)落地后失去贈送空間的權(quán)限，于是抱著 “能送就趕緊送” 的心態(tài)，生怕錯過這波政策紅利。此外，他們還暗藏隱憂：若后續(xù)競品項目將得房率卷到 130%-140%，自家項目不跟進就會陷入被動。

這種 “搶跑 + 防御” 的焦慮感，讓開發(fā)商無暇顧及居住體驗，先把房子賣出去回籠資金才是首要任務(wù)。

二、開發(fā)商越 “偏航”，消費者未來踩的雷就越多

高得房率背后的諸多妥協(xié)，每一處都可能成為未來生活的麻煩。

? 第一顆雷：居住密度失控

地塊面積固定，開發(fā)商卻要增加樓棟數(shù)量 —— 原本規(guī)劃 10 棟樓的地塊，現(xiàn)在硬要塞進 13-14 棟；橫向樓間距普遍壓縮到十幾米，陽臺與陽臺遙遙相對，鄰居家的日常起居都能看得一清二楚。

與此同時，綠地面積大幅縮水，小區(qū)中庭消失不見，孩子沒有玩耍的空間，老人也找不到曬太陽的地方。

? 第二顆雷：戶型設(shè)計硬傷

得房率并非 “魔法創(chuàng)造”，而是靠 “偷取空間” 實現(xiàn)：飄窗需要自行拆除，陽臺要額外花錢封窗，設(shè)備平臺得改造后才能使用…… 僅改造一項，少則花費兩三萬，多則五六萬。

更關(guān)鍵的是改造風(fēng)險極高，一旦拆錯結(jié)構(gòu)，可能引發(fā)漏水、墻體開裂等問題。未來交房之日，很可能就是業(yè)主維權(quán)的開始。

? 第三顆雷：房屋品質(zhì)減配

贈送面積多占了一塊 “成本蛋糕”，其他環(huán)節(jié)就要想辦法省錢：小區(qū)大堂的石材換成仿磚，外墻的真石漆改成普通涂料；電梯、防水、管材等看不見的隱蔽工程，

更容易出現(xiàn)偷工減料的情況。最終結(jié)果就是：交房時問題頻發(fā)，等業(yè)主想維權(quán)時，開發(fā)商早已回款離場，維權(quán)難度極大。

? 第四顆雷：房產(chǎn)流通性差

高得房率的新房或許能順利賣出，但到了二手房市場卻會遭遇 “滑鐵盧”。一方面，居住體驗差，購房者寧愿選擇得房率稍低但舒適度更高的房源；另一方面，中介只要提及 “需改造、有結(jié)構(gòu)風(fēng)險”，客戶就會直接放棄。

等到三五年后你想換房時，才會發(fā)現(xiàn)房子 “有價無市”，陷入難以轉(zhuǎn)手的困境。

三、別被數(shù)字迷惑：開發(fā)商的 “偏航”，不是你的 “收益”

開發(fā)商卷高得房率，賺的是 “短期回款”；而購房者承擔(dān)的，是未來幾十年 “住得不舒服、想賣賣不掉” 的長期風(fēng)險。

你以為買 100㎡得 123㎡是撿了便宜，實際上是用隱私、舒適、流通性這三項核心居住價值，換來了那 23㎡的額外空間。

你以為開發(fā)商在送福利，殊不知他們是把 “房子不好賣的風(fēng)險” 悄悄甩給了你。

回顧過去，那些靠 “高低配規(guī)劃”“復(fù)式贈送面積” 吸引購房者的樓盤，如今要么業(yè)主頻繁維權(quán)，要么二手房無人問津，這樣的教訓(xùn)早已擺在眼前。

四、購房者該如何避坑？

不要只盯著 “得房率數(shù)字” 不放；多向銷售詢問樓棟數(shù)量、實際樓間距等關(guān)鍵信息；

盡量去工地現(xiàn)場查看項目規(guī)劃，直觀感受居住密度；

同時多查詢開發(fā)商過往的交付口碑，了解其是否存在減配、維權(quán)等問題。

事實上，所有單純以 “產(chǎn)品力” 為核心賣點的項目，購房者買入半年后大概率會心生悔意。畢竟產(chǎn)品迭代速度極快，就像長沙招商天青府，剛?cè)胧袝r憑借亮眼的產(chǎn)品設(shè)計賺足噱頭，可如今再回頭審視，當(dāng)初的 “新鮮感” 早已蕩然無存。

所以啊，大家真別太為戶型上頭，最后吃虧的是自己。

畢竟，你買的不是 “123% 的得房率” 這個冰冷數(shù)字，而是未來幾十年安穩(wěn)、舒適的生活。