當(dāng)下，“上海房?jī)r(jià)是否觸底” 無(wú)疑是購(gòu)房者、投資者最關(guān)注的焦點(diǎn) —— 看似有不少 “見底” 信號(hào)冒頭，但市場(chǎng)又藏著太多不確定性。今天，我們就用高頻數(shù)據(jù)（58安居客領(lǐng)先指數(shù)）拆解現(xiàn)狀，聊聊上海房?jī)r(jià)的 “底” 到底遠(yuǎn)不遠(yuǎn)。

那些疑似 “見底” 的信號(hào)，靠譜嗎？

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之所以現(xiàn)在大家熱議 “觸底”，核心源于周期、量?jī)r(jià)、政策等多方面的支撐，每一個(gè)信號(hào)都值得細(xì)品：

1. 周期規(guī)律：按歷史聯(lián)動(dòng)性，轉(zhuǎn)折點(diǎn)或在 2026 年 1 月

參考房地產(chǎn)歷史周期與M1-M2 增速（市場(chǎng)流動(dòng)性、需求活力的先行指標(biāo)）的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，過(guò)往規(guī)律顯示 “每 5 年一個(gè)周期”。按此推算，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)大概率在 2026 年 1 月 —— 也就是說(shuō)，現(xiàn)在正處在周期切換的 “關(guān)鍵觀察期”，不少人將此視為 “觸底前奏”。

2. 量?jī)r(jià)邏輯：“量在價(jià)先” 是老規(guī)律，成交量已達(dá)標(biāo)？

上海房產(chǎn)投資有個(gè)經(jīng)典判斷：成交持續(xù)放量 3-6 個(gè)月后，房?jī)r(jià)才會(huì)跟著漲（市場(chǎng)普遍認(rèn)為 “放量” 門檻是月成交 2 萬(wàn)套）。從數(shù)據(jù)看，去年下半年已有多個(gè)月份成交超 2 萬(wàn)套；2025 年更是發(fā)力 ——3-6 月連續(xù) 4 個(gè)月突破 2 萬(wàn)套，7-8 月雖略有回落，但仍接近這一關(guān)鍵閾值。單看 “量”，似乎符合 “價(jià)漲前的鋪墊”。

3. 價(jià)格回調(diào)：跌幅逼近 “政策干預(yù)閾值”

市場(chǎng)有個(gè)共識(shí)：當(dāng)房?jī)r(jià)跌到 “虧掉首付” 時(shí)，政策通常會(huì)出手穩(wěn)市。據(jù)榆葉飛云數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，上海二手房成交均價(jià)相較此前高點(diǎn)已回落32% —— 這一跌幅已逼近大家預(yù)期的 “政策敏感線”，也讓 “觸底” 的討論從 “猜測(cè)” 變得更有現(xiàn)實(shí)意義。

4. 政策 + 外部環(huán)境：利好信號(hào)正在疊加

近期樓市的積極信號(hào)不算少，每一個(gè)都可能影響市場(chǎng)走向：

• 購(gòu)房門檻創(chuàng)歷史新低：2024 年起，上海持續(xù)釋放政策利好，從降低購(gòu)房成本到放寬資格限制，力度空前，直接降低了入場(chǎng)難度；

• 股市盈利或流向樓市：近期上證指數(shù)從 3000 點(diǎn)攀升至 3800 點(diǎn)，歷史上曾出現(xiàn) “股市賺了錢，轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)” 的情況，若這一趨勢(shì)重現(xiàn)，能為樓市帶來(lái)增量資金；

• 外資購(gòu)房更便利：國(guó)家外匯管理局近期簡(jiǎn)化流程 —— 境外個(gè)人只要符合購(gòu)房資格，可先憑合同辦外匯結(jié)匯，后續(xù)補(bǔ)備案證明。疊加美國(guó)進(jìn)入降息周期，有望吸引部分外資入場(chǎng)。

5. 投行預(yù)測(cè)：曾喊 “2025 年見底”，如今卻改了口？

此前多家投行對(duì) “見底時(shí)間” 有過(guò)判斷，但觀點(diǎn)已出現(xiàn)分化：

老經(jīng)驗(yàn)失靈了，應(yīng)該怎么辦？

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很多人疑惑：以前靠 “周期”“量?jī)r(jià)” 就能判斷趨勢(shì)，現(xiàn)在怎么不準(zhǔn)了？

核心原因是市場(chǎng)變了 ——“分化” 成了當(dāng)前中國(guó)樓市的關(guān)鍵詞：區(qū)域間（比如上海不同板塊）、結(jié)構(gòu)上（新房 vs 二手房、剛需 vs 豪宅）的差異遠(yuǎn)超以往。

過(guò)去 “一刀切” 的經(jīng)驗(yàn)，已跟不上現(xiàn)在的細(xì)分行情；想判斷 “底”，必須盯著更細(xì)顆粒度、更高頻的數(shù)據(jù)，看真實(shí)的供需關(guān)系和市場(chǎng)信心。

58 安居客領(lǐng)先指數(shù)，是依托海量用戶線上找房行為數(shù)據(jù)構(gòu)建的樓市前瞻指標(biāo)，核心涵蓋找房熱度、找房?jī)r(jià)格、房東調(diào)價(jià)指數(shù)等關(guān)鍵維度，精準(zhǔn)錨定市場(chǎng)供需與預(yù)期變化。

在數(shù)據(jù)價(jià)值上，該指數(shù)具備兩大顯著優(yōu)勢(shì)：

• 一方面，更新頻率達(dá)周度，能快速捕捉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，且可精準(zhǔn)細(xì)分至板塊乃至單個(gè)樓盤的價(jià)格走勢(shì)與需求波動(dòng)，打破了傳統(tǒng)數(shù)據(jù) “粗顆粒度、滯后性” 的局限；

• 另一方面，其領(lǐng)先性源于對(duì)購(gòu)房者決策流程的深度貼合 —— 從實(shí)際買房邏輯來(lái)看，線上瀏覽房源信息是所有環(huán)節(jié)的起點(diǎn)，后續(xù)才會(huì)逐步推進(jìn)至線下看房、最終達(dá)成交易，而成交數(shù)據(jù)往往是這一完整流程的 “結(jié)果呈現(xiàn)”。

因此，相較于反映 “已發(fā)生交易” 的成交數(shù)據(jù)，58 安居客領(lǐng)先指數(shù)能提前映射市場(chǎng)需求變化與價(jià)格預(yù)期，為判斷樓市趨勢(shì)提供更前置的參考依據(jù)。

高頻數(shù)據(jù)預(yù)警：現(xiàn)在談 “底”，還太早！

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拋開經(jīng)驗(yàn)看當(dāng)下，多項(xiàng)關(guān)鍵高頻數(shù)據(jù)（58安居客領(lǐng)先指數(shù)）都在釋放 “調(diào)整沒(méi)結(jié)束” 的信號(hào)，每一個(gè)都值得警惕：

1. 找房熱度：政策效果越來(lái)越弱

2025 年 8 月 “滬六條” 出臺(tái)后，二手房找房熱度只 “曇花一現(xiàn)”，很快就回落了 —— 而且這輪熱度的峰值，遠(yuǎn)不如 2024 年 9 月 “滬七條” 時(shí)。

這說(shuō)明：政策對(duì)需求的刺激作用在 “邊際遞減”，市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度越來(lái)越低。

2. 掛牌量：13 萬(wàn)套以上高位橫盤

截至 2025 年 9 月，上海二手房掛牌量仍維持在13 萬(wàn)套以上。高掛牌量意味著什么？—— 房東套現(xiàn)意愿強(qiáng)，買家選擇空間大，議價(jià)空間自然也大，“供給過(guò)?！?的壓力根本沒(méi)緩解。

3. 找房?jī)r(jià)格：一路下跌，沒(méi)看到企穩(wěn)

“找房均價(jià)”（能反映買家心理預(yù)期）從高點(diǎn)的6.6 萬(wàn)元 /㎡ ，一路跌到現(xiàn)在的4.5 萬(wàn)元 /㎡ 左右，而且至今沒(méi)有任何 “止跌” 的跡象 —— 市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，仍偏悲觀。

4. 房源在架時(shí)長(zhǎng)：超 100 天成常態(tài)

現(xiàn)在一套二手房從掛牌到成交，平均要超 100 天（相當(dāng)于 3 個(gè)多月），遠(yuǎn)超正常市場(chǎng)的 “60 天以內(nèi)”。周期拉長(zhǎng)，本質(zhì)是 “去化難”—— 買家觀望情緒太重，不愿輕易出手。

5. 買賣博弈：賣方還是 “弱勢(shì)方”

判斷博弈關(guān)系，看兩個(gè)指數(shù)就夠了：

• 「買家觀望指數(shù)」：越高，說(shuō)明買家越猶豫；

• 「房東調(diào)價(jià)指數(shù)」：越高，說(shuō)明房東對(duì)市場(chǎng)越有信心（反之則主動(dòng)降價(jià)多）。

今年房東信心雖有小幅恢復(fù)，部分月份調(diào)價(jià)指數(shù)甚至超 0.5，但隨之而來(lái)的是 “買家觀望指數(shù)同步攀升”—— 最后，還是得靠賣家持續(xù)降價(jià)，才能稍微拉低買家的觀望情緒。

總結(jié)

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現(xiàn)在判斷上海房?jī)r(jià) “見底”，千萬(wàn)別再依賴 “周期規(guī)律”“量?jī)r(jià)老邏輯” 了 —— 無(wú)論是剛需還是投資者，盯緊高頻、細(xì)顆粒度的數(shù)據(jù)（比如掛牌量變化、議價(jià)空間、觀望情緒），才是更務(wù)實(shí)的選擇。

對(duì)不同人群，建議也很明確：

• 剛需購(gòu)房者：當(dāng)下是 “挑選空間大、議價(jià)能力強(qiáng)” 的階段；

• 投資者(房企)：務(wù)必謹(jǐn)慎，別過(guò)早入場(chǎng) —— 核心是持續(xù)跟蹤數(shù)據(jù)，等供需、信心真的出現(xiàn) “反轉(zhuǎn)信號(hào)” 再說(shuō)。