合肥一環(huán)內(nèi)，最近兩次居住用地隔了多少年？答案是四年。

2021年3月5日一環(huán)內(nèi)出讓佳源譽(yù)和灣地塊后，直到2025年5月才再次出讓了中海望津府地塊。

這也是合肥進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)，乃至新計(jì)容時(shí)代后，合肥一環(huán)內(nèi)出讓的唯一一宗居住用地。

而近日發(fā)布的《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》，其中關(guān)于陽臺(tái)計(jì)容規(guī)則的重大變化，更讓按老新計(jì)容規(guī)則規(guī)劃的中海望津府成為“絕版”。

▲中海望津府139平樣板間實(shí)景

一：“絕版”的中海望津府

合肥近年新房市場(chǎng)，有個(gè)明顯的分界線—2024年5月發(fā)布的《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知》，也就是大家常說的“新計(jì)容規(guī)則”。

此后，以高得房率為核心特征的新計(jì)容樓盤，在市場(chǎng)上大受歡迎。

用中海望津府建筑面積約139㎡戶型為例，其套內(nèi)面積約114.5㎡；加上半贈(zèng)送的陽臺(tái)、全贈(zèng)送的設(shè)備平臺(tái)和飄窗，以及獨(dú)享電梯廳，贈(zèng)送面積合計(jì)約27㎡。

算下來，中海望津府139㎡戶型的實(shí)際使用面積約141.5㎡，戶型使用率高達(dá)約101.5%。

▲示意圖

新發(fā)布的《合肥市優(yōu)化調(diào)整建筑工程容積率計(jì)算規(guī)則等相關(guān)規(guī)劃管理要求的通知（修訂征求意見稿）》，與2024年的規(guī)則相比，最顯著的變化是陽臺(tái)計(jì)容規(guī)則：

“當(dāng)陽臺(tái)開敞時(shí)，應(yīng)按圍護(hù)設(shè)施外表面所 圍空間水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積及容積率；當(dāng)陽臺(tái)封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算建筑面積、按其1/2計(jì)入容積率?！?/p>

簡(jiǎn)單來說，2024年新計(jì)容規(guī)則下，陽臺(tái)無論封閉與否，在規(guī)定面積內(nèi)，都是贈(zèng)送一半；而2025年新規(guī)施行后，封閉陽臺(tái)將取消贈(zèng)送面積，同時(shí)還對(duì)飄窗計(jì)容規(guī)則進(jìn)行了收緊。

結(jié)合2024年發(fā)布《合肥市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（修訂草案征求意見稿）》中“11層以上的住宅建筑，陽臺(tái)應(yīng)全封閉”的規(guī)定，未來新房想通過陽臺(tái)和飄窗獲得高得房率的難度越來越大。

從前面中海望津府的戶型圖中不難看出，陽臺(tái)在贈(zèng)送面積中的占比很高，若缺少這部分贈(zèng)送面積，新計(jì)容樓盤的吸引力將明顯降低。

如此一來，保留了陽臺(tái)半贈(zèng)送的中海望津府，成為一環(huán)內(nèi)最大化贈(zèng)送率新規(guī)的第一個(gè)，也是最后一個(gè)“絕版”項(xiàng)目，顯然更具價(jià)值。

項(xiàng)目約139㎡、155㎡、172㎡和205㎡的戶型，也能既覆蓋不同階段的改善需求，又保證社區(qū)的居住純粹性。

二、“遙遙領(lǐng)先”的中海望津府

合肥新房自21年11月進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)階段后，歷經(jīng)數(shù)輪迭代，大門、立面、公區(qū)、車庫(kù)、綠化、架空層、會(huì)所和裝標(biāo)等全面升級(jí)，已經(jīng)完成從 "剛需時(shí)代" 到 "品質(zhì)時(shí)代" 的跨越式發(fā)展。

而一環(huán)內(nèi)由于21年11月之后長(zhǎng)期沒有居住用地供應(yīng)，現(xiàn)有樓盤多為早年開發(fā)項(xiàng)目，老破小/老破大占比高，品質(zhì)明顯滯后于當(dāng)前市場(chǎng)水平，難以滿足改善或高端型居住需求。

▲示意圖

所以，在一環(huán)內(nèi)，望津府除卻得房率的優(yōu)勢(shì)，綜合品質(zhì)方面同樣遙遙領(lǐng)先。

具體來看，其2.0的容積率、約75米超寬大門、突破空間平面局限的立體水院、健身/瑜伽/藝術(shù)/會(huì)客/兒童游樂等多主題空間的海派藝術(shù)會(huì)所、打造成全天候活動(dòng)館的架空層；

以及采用大面寬幕玻璃與金屬鋁板為主的當(dāng)代美學(xué)立面等等，均是其綜合品質(zhì)領(lǐng)先的直觀體現(xiàn)。

▲示意圖

▲示意圖

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而且，望津府還是“中海好房子” 首批合肥落地項(xiàng)目。

與傳統(tǒng)住宅相比，中海“好房子”不只是物理的空間，更關(guān)乎安心、舒適、健康與輕松。

比如中海通過燃?xì)馓綔y(cè)器聯(lián)動(dòng)智能推窗器、“自動(dòng)水浸傳感器+智能水閥”設(shè)備、煙灶聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)等，解決廚房中忘記關(guān)火、忘關(guān)龍頭、燃?xì)庑孤┑劝踩珕栴}；

采用隔聲保溫一體化技術(shù)樓板，緩解振動(dòng)傳聲，并增加減震隔聲墊材料，減弱上下樓層之間噪音影響；

采用“煙道外置+高吸凈率油煙機(jī)+油煙止逆閥＋廚房垃圾處理器”的設(shè)計(jì)，最大程度降低廚房串味風(fēng)險(xiǎn)；采用深水封地漏、增大排水管徑、衛(wèi)生間專設(shè)支管等措施，大幅優(yōu)化衛(wèi)生間反味問題。

這個(gè)好房子的亮點(diǎn)實(shí)在太多，實(shí)在難以盡述，中海望津府在項(xiàng)目設(shè)置了“好房子樣板”，大家可以前往現(xiàn)場(chǎng)深入、全面了解。

▲中海望津府139平樣板間實(shí)景

三、“門庭若市”的中海望津府

中海望津府的位置已經(jīng)不用多說了，以望津府為圓心，畫個(gè)2公里的圈，銀泰中心、淮河路步行街、包河萬達(dá)、逍遙津公園、包公園、省立醫(yī)院等頂級(jí)商業(yè)、生態(tài)和醫(yī)療配套都在圈內(nèi)，這種高密度的資源可以滿足一切需求。

地鐵1號(hào)線，勝利路、明光路、北一環(huán)組成"三橫三縱"路網(wǎng)則讓業(yè)主可以快速通達(dá)全城。

▲示意圖

于是， “絕版”高得房率戶型+一環(huán)內(nèi)綜合品質(zhì)遙遙領(lǐng)先的中海望津府，在展廳和樣板間開放后，立刻吸引了超1000組客戶到訪，可謂門庭若市。

▲示意圖

目前，中海望津府正在火爆預(yù)約中，預(yù)計(jì)這個(gè)月就會(huì)開盤，首開也是優(yōu)惠幅度最大的，性價(jià)比最高，如果有意向，還需盡快前往展廳了解！