2025年9月16日上海市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，符合條件的非本市戶籍居民家庭，暫免征收房產(chǎn)稅。

符合條件的非本市戶籍居民家庭包括：

1. 持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；

2. 持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人。

暫免征收房產(chǎn)稅的范圍包括：

1、在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

2、在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積，人均不超過60平方米的，暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按暫行辦法的規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

上海自2011年1月宣布啟動“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，對個(gè)人住房征收“房產(chǎn)稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國唯二的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)城市，其中重慶于2025年5月16日發(fā)布《關(guān)于市外人員購買普通住宅免征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的通知》調(diào)整房產(chǎn)稅政策，調(diào)整后僅新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房需繳納房產(chǎn)稅。

此次上海房產(chǎn)稅調(diào)整政策落地主要是對2025年8月25日上海新政的落地響應(yīng)，從結(jié)果來看，主要還是利好改善需求。

自8月底發(fā)布“滬六條”不滿一個(gè)月的時(shí)間，上?！胺慨a(chǎn)稅”優(yōu)化政策正式落地，符合條件的非本市戶籍居民家庭，暫免征收。

上海自2011年1月28日起開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，主要內(nèi)容為：戶籍家庭買第二套及以上的住房，人均面積超過60平方米以上需納稅；非戶籍家庭在上海買房即需納稅。

2025年8月25日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，除了調(diào)減住房限購政策、優(yōu)化住房公積金政策、優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策之外，還涉及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策。（詳見：《》《》）

9月16日，上海對房產(chǎn)稅試點(diǎn)政策進(jìn)行正式調(diào)整，此次調(diào)整后，戶籍家庭不變；非戶籍家庭“持有本市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，和持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人”房產(chǎn)稅政策與戶籍家庭一致，即：買第二套及以上的住房，人均面積超過60平方米以上需納稅。

以一個(gè)三口之家（夫妻雙方加上未成年子女）為例：

1、如果這個(gè)家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

2、如果這個(gè)家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，將這兩套住房面積合并計(jì)算后，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積（260平方米-180平方米，即80平方米）須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

3、如果這個(gè)家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，由于該居民家庭原有人均住房面積達(dá)83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

據(jù)《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》第四條規(guī)定，計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。

應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計(jì)算，即：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價(jià)×70% ×稅率。

同時(shí)，第五條規(guī)定，適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格，由市統(tǒng)計(jì)局每年公布。

據(jù)上海市稅務(wù)局公布《個(gè)人住房房產(chǎn)稅稅率適用表（2025版）》顯示，2025年市統(tǒng)計(jì)局公布的上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格為47223元/平方米，即每平方米市場交易價(jià)格小于等于94446元的稅率為0.4%，大于94446元/平方米的稅率為0.6%。

以一個(gè)符合條件的非戶籍三口之家（夫妻雙方加上未成年子女）為例，若該家庭原先在上海無房，現(xiàn)新購一套180平方米的住房，單價(jià)為100000元/平方米。在此之前需繳納的房產(chǎn)稅為180x100000x70%x0.6%=75600元，如今因全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套180平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

由此可見，相對180平方米的住房總價(jià)來看，個(gè)人減免稅額相對有限。

從上海全年“房產(chǎn)稅”收入來看，整體約在100億元左右。上海市稅務(wù)局未公布2023年和2024年稅收收入統(tǒng)計(jì)明細(xì)，從公布明細(xì)的2022年稅收收入統(tǒng)計(jì)情況來看，上海2022年全年“房產(chǎn)稅”約237億元。

同時(shí)，據(jù)上海市2024年市級一般公共預(yù)算收入執(zhí)行情況表顯示，2024年“房產(chǎn)稅”執(zhí)行數(shù)為89.9億元。

從市場反饋來看，2025年8月25日，上海新政發(fā)布后，2025年第34周（8月25日至31日）新房成交明顯上升，達(dá)14.77萬平方米，環(huán)比上漲119.37%，同比上升1.5%，隨后受新盤供給影響出現(xiàn)回落，截至第36周（9月8日至14日）降至7.86萬平方米。

從新房去化情況來看，2025年9月前14日，上海共7個(gè)盤入市，整體去化率達(dá)61%，較2025年8月全月去化率微升4pcts，較2024年9月全月上漲12pcts。主要受適銷對路的高端改善盤集中入市，使得整體市場熱度得以維持。

二手房方面，2025年第34周（8月25日至31日）二手房成交面積37.37平方米，環(huán)比上漲11.98%，同比上升27.48%，高于2025年下半年平均水平。但從9月以來的市場趨勢來看，熱度仍有回落的空間，一方面是上海二手房掛牌量增多，供給加大；另一方面，隨著9月新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力新盤集中入市也將分流部分高端客群需求。

整體來看，上海房產(chǎn)稅政策的落地主要還是對8月25日“滬六條”新政的響應(yīng)。

從調(diào)整力度來看，主要還是鼓勵(lì)和吸引人才在滬工作生活為主，對整體市場拉動力度相對較小。

需要注意的是，此次調(diào)整政策明確，目前持有上海市居住證但不滿3年的購房人，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其新購的家庭第一套住房在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅、新購的家庭第二套及以上住房中人均不超過60平方米部分在本市居住證持證期間已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

且2025年1月1日以后購買的已繳納房產(chǎn)稅的住房，若購房人符合此次整體調(diào)整的免征條件可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報(bào)、認(rèn)定。

這一點(diǎn)對于想要長期在上海居住和生活的購房者來說，是較大的利好。

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本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

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