10 月 1 日，中指研究院的一紙數(shù)據(jù)，給剛結(jié)束國慶假期的購房者澆了盆 “冰水”。

9 月全國 100 個城市新建住宅均價 16926 元 / 平方米，環(huán)比微漲 0.09%，同比還漲了 2.68%。但另一邊，二手住宅均價 13381 元 / 平方米，環(huán)比跌 0.74%，同比直接跌了 7.38%。

一邊是 “微漲” 的希望，一邊是 “深跌” 的現(xiàn)實。這個金九樓市，徹底活成了 “雙面人”。

有人盯著新房均價的紅箭頭慶幸 “沒買虧”，有人翻出自己的二手房掛牌記錄欲哭無淚。更扎心的是，同樣是房子，核心城市的改善房在漲價，三四線的老破小卻無人問津。

這組看似矛盾的數(shù)據(jù)背后，藏著 2025 年樓市最真實的生存現(xiàn)狀：分化早已不是選擇題，而是每個購房者都得面對的必答題。這篇文章帶你扒透數(shù)據(jù)細節(jié)，算清你的房子到底值多少錢，更告訴你接下來該買房還是賣房。

先看全局：金九樓市的 3 個扎心真相

光看表面數(shù)據(jù)，很容易被 “新房微漲” 帶偏。把 100 城數(shù)據(jù)拆解開，三個真相藏都藏不住。

1. 新房漲 0.09%：水分比漲幅多

先看新房的 “偽回暖”。9 月 0.09% 的環(huán)比漲幅，創(chuàng)下今年二季度以來的最低增速，比 8 月的漲幅直接收窄了近一半。

這 0.09% 的漲幅，壓根不是普漲，而是 “少數(shù)城市撐起來的面子”。上海、杭州等核心城市集中推出優(yōu)質(zhì)改善項目，比如上海徐匯濱江的新盤，主力戶型 140 平米起步，均價突破 12 萬 / 平，開盤當天去化率就達 80%。這些高價改善房直接拉高了全國新房均價。

多數(shù)城市的新房市場其實一片冷清。中部某三線城市的銷售經(jīng)理透露，9 月他們項目只賣了 12 套房，比 8 月還少 3 套。為了沖業(yè)績，開發(fā)商偷偷給中介加了 2 個點的傭金，還送全屋家電，但看房的人依舊寥寥。

前三季度的數(shù)據(jù)更能說明問題：百城新房均價累計漲 1.63%，但三季度的漲幅只有 0.47%，比二季度少了 0.17 個百分點。很明顯，新房市場的 “后勁” 已經(jīng)不足。

2. 二手房跌 7.38%：每 100 萬就虧 7 萬多

如果說新房是 “裝出來的體面”，二手房就是 “撕不掉的傷疤”。

7.38% 的同比跌幅，意味著去年 9 月花 100 萬買的二手房，現(xiàn)在市值只剩 92 萬出頭。要是在三四線城市，跌得可能更狠。

更可怕的是 “量價齊跌” 的惡性循環(huán)。9 月重點城市二手房交易是比之前活躍了點，但掛牌量一直壓在高位。北京鏈家的掛牌房源突破 15 萬套，上海也超過 13 萬套，業(yè)主想賣房只能 “比著降價”。

有網(wǎng)友曬出自己的經(jīng)歷：杭州未來科技城的房子，去年掛牌 420 萬沒人買，今年降到 380 萬，還是被買家砍到 365 萬?！霸俨毁u，怕明年連 350 萬都賣不上”。

三季度百城二手房均價累計跌了 2.26%，前三季度更是跌了 5.79%。照這速度，一套 150 萬的房子，一年不到就蒸發(fā)近 9 萬。

3. 城市分化：有人漲價搶房，有人降價甩賣

最殘酷的是城市之間的 “貧富差距”。同樣是金九，不同城市的樓市簡直是兩個世界。

一線城市新房表現(xiàn)最堅挺。上海 9 月新房均價環(huán)比漲 0.4%，是 70 個大中城市里少數(shù)漲價的城市。深圳非核心區(qū)放開限購后，龍華、光明的新盤成交量環(huán)比漲了 30%，部分熱門項目甚至要搖號。

二線城市分成了兩派。杭州、成都這類人口凈流入多的城市，改善型新房賣得不錯，9 月新房均價環(huán)比微漲 0.05%。但東北某省會城市，新房均價環(huán)比跌 0.3%，二手房同比跌了 11%。

三四線城市基本 “全軍覆沒”。江蘇鹽城 9 月二手房均價同比跌 9.2%，湖南衡陽跌 8.7%，很多小區(qū)的房子掛了半年，連個看房的都沒有。當?shù)刂薪檎f：“現(xiàn)在不是挑價格，是能賣掉就不錯了”。

深度拆解：新房與二手房的 “溫差” 之謎

為什么同樣是房子，新房和二手房的命運差這么多？答案藏在供需、政策、預(yù)期三個維度里。

1. 新房：靠 “優(yōu)質(zhì)供給” 撐場面

新房能微漲，本質(zhì)是 “開發(fā)商選對了賽道”。

今年三季度，開發(fā)商把錢都砸在了核心城市的改善房上。上海、廣州的新盤，120 平米以上的改善戶型占比超過 60%，還標配智能家居、社區(qū)養(yǎng)老等配套。這些 “好房子” 正好踩中了換房需求，即便價格高也有人買。

政策也在幫新房 “托底”。9 月廣州出了新政，公積金能直接提出來付二手房首付，連新房的稅費、裝修費都能覆蓋。深圳、蘇州等地還允許公積金支付物業(yè)費，相當于間接降低了購房成本。

更關(guān)鍵的是 “控供應(yīng)”。像四川南充這類庫存高的城市，直接暫停了新增住宅用地供應(yīng)，“盤活多少供多少”。供應(yīng)少了，剩下的新房自然好賣些。

但這只是 “局部繁榮”。開源證券的數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三季度，322 個城市的宅地成交面積同比降了 20%，金額降了 36%。開發(fā)商不敢拿地，未來新房只會越來越集中在核心城市，中小城市的新房市場遲早要 “露怯”。

2. 二手房：被 “高庫存” 壓垮了

二手房的慘狀，根源就是 “房子太多，買家太少”。

截至 9 月底，全國百城二手房掛牌量連續(xù) 4 個月突破 100 萬套。光是北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，掛牌量就超過 50 萬套。這么多房子同時賣，業(yè)主只能靠降價搶客戶。

更要命的是 “預(yù)期崩了”。二季度末的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期房價上漲的居民只有 14.6%，大部分人都在等著 “抄底”。買家觀望，業(yè)主著急，降價就成了唯一的出路。

就算有政策救場，效果也有限。雖然 9 月深圳放寬了非核心區(qū)限購，杭州提高了公積金貸款額度，但這些政策更利好新房，二手房只是 “沾了點光”。畢竟同樣的預(yù)算，買家更愿意買沒住過的新房，而不是別人住過的二手房。

3. 分化根源：3 個 “不一樣” 決定漲跌

新房和二手房的溫差，本質(zhì)是三個 “不一樣” 造成的：

一是產(chǎn)品不一樣。新房都是按最新標準建的，戶型優(yōu)化、綠化更好，還帶智能系統(tǒng)。二手房尤其是房齡超過 10 年的，連電梯都可能是壞的，根本沒法比。

二是成本不一樣。開發(fā)商拿地早的項目，成本低，就算降價賣也有的賺。二手房業(yè)主大多是高位接盤，貸款利息壓得喘不過氣，降價空間有限，但不降價又賣不掉。

三是政策傾斜不一樣。各地的購房補貼、稅費減免，大多優(yōu)先新房。比如多孩家庭買新房能補 10 萬，買二手房可能只補 2 萬。政策偏心，市場自然失衡。

城市掃描：你的房子到底跌了多少？

光看全國數(shù)據(jù)沒用，房子是 “地域特產(chǎn)”，不同城市的漲跌天差地別。我們挑幾個典型城市，算筆明白賬。

1. 一線城市：新房穩(wěn)，二手房 “慢跌”

上海：9 月新房均價環(huán)比漲 0.4%，是一線城市里唯一漲價的。徐匯、浦東的改善房最搶手，比如前灘的某新盤，均價 9.8 萬 / 平，比周邊二手房還高 1 萬，但開盤就售罄。二手房就慘了，外環(huán)外的老破小同比跌了 5%，一套 80 平米的房子，一年虧了近 40 萬。