2個(gè)多月前，2025年全國高層住宅用地的單價(jià)地王，在上海虹口北外灘誕生了。這塊地王拍出了上海集中供地以來的溢價(jià)率之最，以12.66萬元/㎡的成交樓板價(jià)問鼎2025，更是成為了整個(gè)虹口有史以來最貴的一塊地。

在過去幾年間，上海的頂豪之爭，長期聚焦在黃浦、徐濱等板塊；

而今，隨著綠城拍下這一宗虹口地王，則是幾乎是一把吹響了：

上海頂豪在北外灘的“諸神之戰(zhàn)”！

要知道，處于上海黃金三角的北外灘，早就已經(jīng)暗潮涌動，今年已經(jīng)接連兩次刷新虹口地王紀(jì)錄不說，更是引得入局的房企紛紛用盡了洪荒之力，甚至都拿出了各自體系內(nèi)最頂?shù)淖髌贰?/p>

綠城前腳剛拿下地王，后腳就幾乎半官宣了要在這里打造“潮鳴”續(xù)作；

更早拿地的金茂和華潤置地，更是各自拿出了“璞系”上海首作——金茂璞元，以及“瑞系”上海首作——外灘瑞府。

更重磅的是，就連在上海頂豪圈許久未出新作的中糧大悅城，也帶著那個(gè)熟悉的老牌頂豪產(chǎn)品系——“壹號系”殺回來了！將以一座中糧·北外灘壹號，再次轟動上海！

如今，未來的北外灘頂豪四大天王，已然成型。而除了仍需要時(shí)日打磨的綠城地王，目前這幾個(gè)項(xiàng)目中，最神秘也最值得期待的，大概是那個(gè)中糧“壹號系”新作。

畢竟，上海上一次見到壹號系，還要追溯到4年前四開四罄的絕對樓市頂流——中糧·瑞虹海景壹號，在當(dāng)年，就以最高96.08的入圍積分、185億的累計(jì)銷售額，紅遍上海！

而除了業(yè)績，壹號系，更是出了名的非標(biāo)定制頂豪，每一座，皆獨(dú)一無二。

一切都是未知的，卻又似乎是一副必勝的明牌。

要知道，這些年，上海雖然見證了頂豪產(chǎn)品的百花齊放，但那些在上海揚(yáng)名已久的老牌頂豪序列卻從不讓人失望，也始終都是市場最頂尖的購買力聚集地、樓市奇跡的代名詞，比如：瑞安的“翠湖”、融創(chuàng)的“壹號院”。

而今，隨著中糧·北外灘壹號面世，上海終于等來了又一個(gè)稀缺、成熟、可靠的老牌頂豪產(chǎn)品系。

01

中糧+壹號

在上海的高端局，從未輸過！

中糧·北外灘壹號，是中糧大悅城環(huán)繞著上海最金貴的“一江一河”落下的第五座壹號系。

而回顧中糧大悅城在上海的住宅發(fā)展史，可以說是打從16年前開始的壹號系首作開始，就克制且堅(jiān)定地走向了一條近乎極致的頂豪戰(zhàn)略路徑。

幾乎：非壹號系不落，非一江一河不落。

復(fù)盤壹號系一路走來的歷程，更能窺見背后的不凡。

2009年-中糧·海景壹號：

陸家嘴初代濱江頂豪，奠定“壹號”傳奇

作為壹號系首作，中糧·海景壹號的地，早在上個(gè)世紀(jì)陸家嘴的規(guī)劃藍(lán)圖剛起筆時(shí)，就已被中糧集團(tuán)拿下布局。

直到21世紀(jì)陸家嘴發(fā)展幾近成熟之時(shí)，這宗位于正濱江之核的地塊，才生長出了這座史詩級的頂豪王牌。

作為與湯臣一品齊名、且共同對望著外灘百年繁華的上海初代濱江頂豪，中糧·海景壹號早在當(dāng)時(shí)，就以和對岸同頻的Art Deco風(fēng)格、世界級的TOP園林景觀設(shè)計(jì)、以及上海絕版的一線江景……讓一眾頂級富豪迄今仍趨之若鶩，也成為了后來上海頂豪鍛造的經(jīng)典學(xué)習(xí)樣本。

在10多年前，中糧·海景壹號是上海第一個(gè)單價(jià)打破20萬大關(guān)的新房；交付后的巔峰時(shí)期，也曾在二手市場創(chuàng)下40萬左右的成交單價(jià)，如今，也依舊是上海的第一梯隊(duì)頂豪。

可以說，中糧·海景壹號作為壹號系的起筆之作，以極致的前瞻戰(zhàn)略眼光，為整個(gè)壹號系奠定了對稀缺資源和頂級定制作品的極致堅(jiān)守。

自此，一個(gè)同行難以超越的“壹號”傳奇，就此起航。

2015年-中糧·天悅壹號：

蘇河灣豪宅標(biāo)桿，強(qiáng)制“再造”蘇河灣

中糧大悅城的第二座壹號系，落在了早年并不被看好的新靜安蘇河灣河畔。

這一座壹號系的種子，早在2010年就已經(jīng)在中糧大悅城拿下的綜合體地塊中埋下。

2015年，中糧·天悅壹號以超越時(shí)代的頂級產(chǎn)品力震撼亮相，全國際設(shè)計(jì)大師天團(tuán)、約3.6的層高、頂層復(fù)式帶泳池的超級生態(tài)……迄今鮮有項(xiàng)目能匹敵。

同年年底，項(xiàng)目一路之隔的上海頂級潮流商圈——靜安大悅城，也帶著后來的魔都愛情打卡地標(biāo)、當(dāng)時(shí)國內(nèi)首個(gè)懸臂式屋頂摩天輪，震撼開業(yè)。

時(shí)隔6年，魔都再見“壹號”，中糧大悅城已然讓自己最拿手的頂豪鍛造力和商業(yè)鍛造力，同一時(shí)間在這里聚合，最終一亮相就是最好的模樣：

左手，是同頻世界的頂級產(chǎn)品力；右手，是超級TOD商業(yè)配套力。

如今的中糧·天悅壹號，二手房均價(jià)已經(jīng)逼近20萬，整個(gè)靜安大悅城綜合體。也在過去10年間以頂豪+頂流商圈的超級生態(tài)，一舉扭轉(zhuǎn)了蘇河灣的市場認(rèn)知，助力這里成功邁入上海頂級地段行列，也開啟了蘇河灣TOD時(shí)代的先河。

2018年-中糧·前灘海景壹號：

前灘最強(qiáng)保值王，造就史詩級千人搖神話

時(shí)隔3年，上海 在 前灘，等來了第三座 “壹號系”，這個(gè)頂豪產(chǎn)品系從蘇 州河畔，再次回到了黃浦江畔，并創(chuàng)下了上海有史以來最輝煌的搶購戰(zhàn)績，迄今無人能及：

438套房源引來了3000+組認(rèn)籌，光是單次開盤鎖定的認(rèn)籌參與資金，就接近100億。

受制于當(dāng)年上海的7090政策，中糧·前灘海景壹號相對特殊，整體以小戶型為主，但都被中糧奢闊地配上了嘉格納的五件套，在根本不需要卷產(chǎn)品的前灘愣是卷出了壹號系該有的品質(zhì)。

在這樣的堅(jiān)守下，時(shí)至今日，中糧·前灘海景壹號仍是前灘最耀眼的金字招牌與名片！

作為當(dāng)年中簽率僅有不到15%的紅盤，中糧·前灘海景壹號入市均價(jià)不過8.5萬/㎡，如今在二手房市場已經(jīng)幾近翻倍。有人做過統(tǒng)計(jì)，整個(gè)樓市極為蕭條、不少豪宅在二手市場接連崩盤的2025年，這個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)，比之去年甚至還在上漲。

從見證前灘的華麗轉(zhuǎn)身到如今前灘的最強(qiáng)保值王，再一次讓壹號系在黃浦江沿岸，走出了不凡的身姿。

2021年-中糧瑞虹·海景壹號：

北外灘永恒的傳奇，引領(lǐng)北外灘頂豪圖譜

早在2021年，北外灘就已經(jīng)迎來了屬于這里的第一座壹號系——也就是我們常說的“瑞九”中糧瑞虹·海景壹號。

作為整個(gè)瑞虹新城唯一一個(gè)由中糧操盤的、也是唯一一個(gè)純粹的大宅社區(qū)，瑞九更是不遷于傳統(tǒng)，考慮到項(xiàng)目北部就是和平公園，也為了對得起壹號的身份和選擇這里的客戶，不僅開創(chuàng)性地做了景觀電梯廳，戶型設(shè)計(jì)也非常全面創(chuàng)新，最終讓獨(dú)特的公園景觀可以在家中盡可能實(shí)現(xiàn)最大化。

瑞九不僅入市時(shí)是上海樓市當(dāng)之無愧的頂流，如今進(jìn)入二手市場，也能達(dá)到17萬/㎡左右，是整個(gè)瑞虹新城的價(jià)格標(biāo)桿、甚至也是整個(gè)北外灘的價(jià)值錨點(diǎn)。

可以說，今年虹口可以兩度刷新地王，很大程度上都是中糧瑞虹·海景壹號這樣的區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿給的底氣。

復(fù)盤下來，中糧“壹號系”，在上海的高端局從未輸過！

就像我們前面說的，中糧大悅城在上海做產(chǎn)品是非常克制的，在上海的每一座壹號系落子最短間隔3年，最長間隔6年，這個(gè)克制背后，不僅是因?yàn)槊恳蛔继栂刀紡膿裰烽_始就慎之又慎，始終沿著一江一河的發(fā)展脈絡(luò)同上海共建，更是因?yàn)椋?br/>

一旦決定要做壹號系，那么每一座都必須要是非標(biāo)定制、且領(lǐng)先于時(shí)代的城市封面級作品。

所以急不得，也快不了。

也正因如此，壹號系雖已4年未在上?，F(xiàn)身新作，但迄今仍在頂豪市場具有極高影響力。

而今，大悅城攜中糧·北外灘壹號又一次殺回黃金三角，再次在風(fēng)頭正盛的北外灘起航，幾乎可以預(yù)見必將再次燃爆上海，引領(lǐng)新時(shí)代。

示意圖

這一次，壹號系在北外灘，也從上海早期的城更代表——瑞虹新城，來到了新時(shí)代的城更代表——提籃橋風(fēng)貌區(qū)正核。

從地段上來說，中糧·北外灘壹號幾乎在中糧瑞虹·海景壹號的正南側(cè)，更接近北外灘已經(jīng)在飛速建成的CBD建筑群，也更接近黃浦江。

示意圖

從歷史文化來說，這里曾是上海浦和下海浦的交融地、悠久江海文化的遺存，也幾乎完整保留了百年前以歐洲僑民為核心的“國際社區(qū)”風(fēng)貌，擁有整個(gè)上海最獨(dú)特的文化記憶。

綜合看來，這里，或許將成為整個(gè)北外灘，最具文化濃度、最具商務(wù)氛圍、也最具國際居住體驗(yàn)的存在。

值得注意的是，過往的壹號系無一不是超高層地標(biāo)，而今的中糧·北外灘壹號卻將再一次開創(chuàng)先河：

成為有史以來第一個(gè)低密風(fēng)貌壹號系，也是上海市中心12個(gè)歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)中唯一一個(gè)成片風(fēng)貌開發(fā)地塊中的壹號系。

02

就是不做高周轉(zhuǎn)！

這一次，是壹號中的“壹號”

事實(shí)上，中糧·北外灘壹號的拿地時(shí)間，還要追溯到2年前。

作為當(dāng)時(shí)以遴選方式拿下、地價(jià)還不到10萬/㎡的風(fēng)貌項(xiàng)目，中糧大悅城其實(shí)完全可以像其他開發(fā)商那樣快打快銷，迅速實(shí)現(xiàn)資金鏈的回正：

畢竟這個(gè)地段、加上壹號系在北外灘乃至一江一河的口碑，完全可以用遠(yuǎn)低于競品的價(jià)格隨便賣。

但是中糧偏不，這一次同樣要做“高端局”！

眾所周知，如今中糧·北外灘壹號的展廳，就在北外灘地標(biāo)來福士廣場的38樓，不僅整個(gè)“壹號會客廳”極具調(diào)性，站在沙盤前，更是可以左擁陸家嘴、右抱外灘，靜觀中間的黃浦江奔騰，讓北外灘作為黃金三角一份子的絕對地位，一覽無余。

展廳實(shí)景圖

據(jù)說，也因?yàn)樘珢巯放?，太追求極致，中糧大悅城還曾將已經(jīng)完工的展廳敲掉后從方案開始重新打磨，最終才呈現(xiàn)出了如今的模樣。

目前，中糧·北外灘壹號雖仍猶抱琵琶半遮面，但從艷姐了解到的信息看，這個(gè)“壹號”回歸之作，不僅將是有史以來第一個(gè)低密風(fēng)貌壹號系，更將是有史以來產(chǎn)品最頂?shù)囊蛔继栂?/strong>：

堪稱壹號中的壹號作品！

整個(gè)中糧·北外灘壹號，總建面4.65萬方、容積率僅有1.95，也擁有著目前上海市中心最大文保建筑群，雖然因此發(fā)揮的空間相對受限，但中糧大悅城依舊在尊重原本文化地脈肌理的基礎(chǔ)上，鉆研出了一條頂級的風(fēng)貌高低搭配公式：

ONE CULTURE→ONE VILLA+ONE TOWER

即整個(gè)小區(qū)，是在歷史文化之上生長出：一棟一天地的風(fēng)貌別墅+僅此一幢的純大宅現(xiàn)代大平層。

效果圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

118套各有特色的風(fēng)貌別墅，既有極貼近歷史的文化保護(hù)別墅，也有新建的海派別墅，新老建筑交織譜寫出百年歷史的當(dāng)代表達(dá)。

而整個(gè)社區(qū)的唯一的一棟高層建筑，也被推到了最北側(cè)，近150米的樓間距讓視線毫無遮擋，也讓每一棟建筑都能各自享用最好的陽光和景觀。

效果圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

雖然是更現(xiàn)代化的產(chǎn)物，但這棟樓同樣從外立面開始就被融入了海派的風(fēng)情，仿紅磚陶板+古銅色鋁板+白色石材+玻璃幕墻的高標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合，讓面向未來的新建筑，既能對話國際，也能無界融入充滿歷史底蘊(yùn)的文化街區(qū)中。

效果圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

預(yù)計(jì)在今年年底，高層就將率先入市，從艷姐了解到的信息看，僅這一棟樓就裝載了非常立體多維的塔尖生活。

從“繁花盛開”的大堂開始，向內(nèi)，可以穿過呼應(yīng)提籃橋文化的四座“橋”，直面活著的歷史建筑群；向下，是對私屬頂級圈層空間的極致挖掘。

在百年前，北外灘是老上海生活腔調(diào)的典型代表，在這里居住的僑民，也是當(dāng)年最熱愛生活的一群人，他們在百老匯等地用音樂、藝術(shù)、運(yùn)動、派對等留下不可磨滅的足跡，甚至在潛移默化中讓咖啡文化穿越百年時(shí)光成為了上海不可分割的一部分。

在這樣一片土地上，中糧大悅城將當(dāng)代塔尖人士聚會派對的空間拉到了地下，融合了僑民生活文化和海派腔調(diào)，創(chuàng)造出獨(dú)一無二的海派國際生活范式。

你能在中糧·北外灘壹號見到全上海最海派的高奢立體景觀會所，在CCD的執(zhí)筆下，百年前的石庫門過街樓、巴洛克雕花門楣等海派符號被解構(gòu)融入的不同空間中。

設(shè)計(jì)方案過程稿，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

私宴廳、棋牌室、藝術(shù)空間、健身房……更是用濃烈的海派元素表達(dá)和強(qiáng)大的空間場景塑造，將百年前北外灘僑民的生活方式、和老上海獨(dú)有的腔調(diào)，也一同在這里復(fù)刻。

效果圖，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

據(jù)艷姐提前品味到的過程稿看，其中的恒溫泳池將融入超級垂直花園庭院體系，直接在泳池中造景。

更有甚者，未來地下的會所空間，據(jù)說也將通過獨(dú)特的棋盤式巷弄布局串聯(lián)起地上的公區(qū)，用露臺、下沉式花園等融合出一個(gè)從地下開始生長的頂奢社區(qū)。

基于此，整棟樓向上生長出了90套云端大宅，坐享北外灘的繁華城景。

這90套大平層，也將僅有建面約185/228㎡的兩種大戶型，并由梁志天大師親自執(zhí)筆打造。

建面約185㎡ 戶型圖 過程稿，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

建面約228㎡戶型圖過程稿，最終以實(shí)際交付為準(zhǔn)

而據(jù)說，這里的裝標(biāo)將涵蓋大量的進(jìn)口奢石、高難度弧形工藝、以及諸多國內(nèi)外頂尖品牌……或?qū)⒃谡麄€(gè)北外灘大概都將沒有敵手，甚至問鼎上海。

綜合看下來，這或許就是大平層頂豪的最高境界：

僅用一棟樓，就為業(yè)主凝聚了近乎所有的塔尖生活方式。

所以，為什么現(xiàn)在市面上一有老牌的頂豪產(chǎn)品系出新品，就很容易引發(fā)搶購潮？因?yàn)檫@些產(chǎn)品系在諸多前作中積淀了極其深厚的品牌口碑，因?yàn)閬碇灰?，所以開發(fā)商自己就是最不愿意砸招牌的。

基于對品牌的愛惜，他們也更容易在如今的時(shí)代下，穩(wěn)扎穩(wěn)打做出真正意義上可以跨越時(shí)代的封面作品。

最終，我們才有幸能在這個(gè)時(shí)代，見到這樣的中糧·北外灘壹號，再見壹號系的非標(biāo)定制功力。

03

集全集團(tuán)設(shè)計(jì)資源之力

成就扛鼎之作

產(chǎn)品，是一家房企戰(zhàn)略的落地，是體系化打法的具化表現(xiàn)。

但艷姐覺得，一個(gè)產(chǎn)品能真正成為區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿，首先需要房企資源底盤和設(shè)計(jì)上的創(chuàng)意，然后是工藝工法能夠做到設(shè)計(jì)的完美落地。

行云流水的創(chuàng)意設(shè)計(jì)不難，但真正跟大家拉開差距的，是設(shè)計(jì)方案的落地能力，這也關(guān)乎項(xiàng)目能不能刷新板塊的價(jià)值標(biāo)桿。

觀察中糧·北外灘壹號，不僅組建了一支當(dāng)下最頂尖的頂豪御用設(shè)計(jì)天團(tuán)。

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)

還調(diào)動了全集團(tuán)資源確保設(shè)計(jì)方案的落地兌現(xiàn)。一方面，總部的設(shè)計(jì)、工程等團(tuán)隊(duì)直接下場把控方案、節(jié)點(diǎn)；另一方面，諸多集團(tuán)高管也親自下到一線巡檢、督導(dǎo)整改。

因?yàn)閷?nèi)，這是壹號中的壹號作品，而對外，則是奔著造地標(biāo)去的！

在過去，中糧大悅城，用4座壹號在上海鑄就了4個(gè)頂豪地標(biāo)，而很快，我們就能見到第5個(gè)了。

這不僅是因?yàn)檫^去中糧大悅城在上海奠定的“壹號”產(chǎn)品信譽(yù)，更因?yàn)椋?strong>不管是中糧大悅城還是其背后的母公司中糧集團(tuán)，都足以讓人仰視。

1、首先，中糧大悅城的魅力，從來不止于經(jīng)久不衰的壹號系。

相較于只有高凈值人群才能享用的壹號系豪宅，中糧大悅城更出名的實(shí)則是其可以“眾樂樂”的商業(yè)IP——“大悅城”。

比如我們前面提到的靜安大悅城，雖然已開業(yè)15年，依然是靜安區(qū)地標(biāo)和城市名片，作為全上海最高濃度的二次元IP聚集地，闖出了一條特立獨(dú)行且難以復(fù)制的商業(yè)賽道。

上海靜安大悅城

還有長風(fēng)大悅城，集合了樂高探索中心等諸多全國或上海首店，甚至還在屋頂做了高登公園，主打一個(gè)“青年社交引力場”，在高端商業(yè)密集的長風(fēng)商圈，長風(fēng)大悅城依然穩(wěn)坐區(qū)域標(biāo)桿。

上海長風(fēng)大悅城

簡言之，中糧大悅城具備強(qiáng)大的技術(shù)、資源底盤，可以將創(chuàng)意行云流水地轉(zhuǎn)化為觸手可及的場景。

2、其次，航母級的中糧集團(tuán)，是中糧大悅城所有戰(zhàn)略布局最堅(jiān)實(shí)的后盾。

在艷姐看來，中糧有2個(gè)關(guān)鍵詞：

其一，全球頂級糧商。2024年中糧實(shí)現(xiàn)營收6350億元，在全球七大糧商（艾地盟、邦吉、嘉吉、路易達(dá)孚、豐益國際、維特拉、中糧）中位列第2，僅次于嘉吉的1540億美元，排在財(cái)富世界500強(qiáng)第133位。

其二，保障全民生活點(diǎn)滴的央企先鋒。成立于1949年的中糧，曾承擔(dān)穩(wěn)定國內(nèi)糧油供應(yīng)、保障國家主糧安全等職能。而觀其版圖，毫不夸張地說，全國有一半的人都享用過中糧的產(chǎn)品。

畢竟：福臨門、蒙牛、特侖蘇、中國第一瓶干紅、干白葡萄酒、甚至新中國第一家國有茶葉公司……都出自中糧。

在母公司的標(biāo)簽加持、以及區(qū)域技術(shù)和資源底盤支持下，中糧大悅城完全可以做到“降維打擊”，所以才能在上海打造了諸多住宅地標(biāo)和商業(yè)地標(biāo)。

如今的中糧·北外灘壹號，作為一個(gè)傾中糧大悅城集團(tuán)之力all in的產(chǎn)品，也才能由此成為：

上海頂豪界的下一個(gè)傳奇。

結(jié)語

實(shí)際上，虹口北外灘這幾年有很多頂豪出現(xiàn)，很多項(xiàng)目在宣發(fā)時(shí)，做了諸多博眼球的畫餅。

但頂豪客群真正需要的是什么樣的房子？

一定是回歸到生活本質(zhì)，回歸到空間帶給他們確定性的幸福和愉悅的生活模式。

中糧大悅城在上海征伐的16載，事實(shí)上始終有著一套堅(jiān)定的投資邏輯：

只為通過這些注定非凡的地塊，更多維度地給上海、給板塊帶來一些美好的改變，重塑塔尖客群的生活場域。

從中糧·海景壹號，到中糧·天悅壹號、中糧·前灘海景壹號、中糧瑞虹·海景壹號，再到中糧·北外灘壹號，中糧大悅城在一次又一次堅(jiān)定的落子、打磨、運(yùn)營中告訴外界：

在上海，你可以永遠(yuǎn)相信中糧大悅城。

中糧·北外灘壹號展廳已開放

并將于本周五開放樣板間

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主編 ：張艷

主筆：Nanako、Eric

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，部分圖片來自網(wǎng)絡(luò)，不為商業(yè)用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯(lián)系

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