昨天，我問了一下DeepSeek對未來樓市的展望，而它給出了一份樓市預(yù)測報告，列舉了幾百個城市的數(shù)據(jù)。

先說結(jié)論：DeepSeek 說未來5年樓市是核心保值、非核承壓，想靠房子暴富基本沒戲，但不同房子的落差可能會很大。

我們可以分成三種最常見的情況

第一種：一線城市核心區(qū)

要是你手里的500萬房子在北上廣深核心地段，比如北京海淀五環(huán)內(nèi)、上海徐匯濱江周邊，那情況還算穩(wěn)。

DeepSeek預(yù)測這類房子2026年就能筑底，之后每年大概漲2%-3%，到2030年不僅不會虧，還能跑贏通脹。

我在貝殼上看到一套深圳南山的60平老破小，去年掛牌價是480萬，現(xiàn)在提高到了500萬。

按這個增速算，2030年大概能漲到550萬左右，為啥南山的房價這么抗跌？關(guān)鍵還是人。

就像成都都市圈，規(guī)劃說2028年城鎮(zhèn)常住人口要接近2400萬，每年新增100萬，一線城市核心區(qū)的房子根本不愁沒人要。

但別高興太早，這種漲幅跟過去一年漲三成沒法比，而且500萬在一線城市核心區(qū)基本買不到好房子，北京西二旗的兩居室現(xiàn)在就得600萬，500萬只能找老小區(qū)的一居室，這種房子漲得慢，想脫手也得等時機(jī)。

DeepSeek特別提醒，要是一線城市的郊區(qū)房，比如上海金山、北京平谷的房子，就算掛500萬，2030年能保住450萬就不錯了。

第二種：強(qiáng)二線城市

像杭州、成都這種強(qiáng)二線城市，情況就復(fù)雜點了，DeepSeek把它們分成 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和普通資產(chǎn)，差別大得很。

比如杭州未來科技城的次新房，現(xiàn)在500萬能買套80平的，中介說去年這價還能多買10平。

DeepSeek 預(yù)測這類產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的板塊，2030年可能穩(wěn)住甚至微漲，但要是在杭州臨平、成都雙流這些外圍區(qū)，500萬的房子大概率要跌10%-15%。

算下來，現(xiàn)在值500萬，5年后可能只剩425萬到450萬。

強(qiáng)二線的分化就更明顯了，主要看產(chǎn)業(yè)和人口，杭州未來科技城有阿里、字節(jié)這些大廠，年輕人源源不斷來就業(yè)，有住房需求。

但臨平那邊產(chǎn)業(yè)沒起來，去年人口還外流了2萬多，房子供大于求，自然要降價。

而且強(qiáng)二線城市現(xiàn)在新房庫存不少，開發(fā)商為了去化還在降價，二手房想賣高價根本不現(xiàn)實。

DeepSeek也說，強(qiáng)二線只有學(xué)區(qū)房、地鐵口房這些硬通貨，未來才有回升的可能。

第三種：三四線城市

最讓人揪心的是三四線城市的房子，這類城市房價會繼續(xù)承壓，年跌幅可能達(dá)到5%-10%，部分區(qū)域會回歸2015年的水平。

我老家江蘇徐州，市中心最好的小區(qū)現(xiàn)在均價2萬左右，500萬能買套250平的大平層。

按DeepSeek的預(yù)測，到2030年，這類房子可能跌掉30%-50%，500萬的房子最多剩250萬，比銀行理財虧得還慘。

小城市主要的問題是人口流失，90后、00后總?cè)丝诒?0后、80后少了近1億，而且年輕人都往大城市跑，徐州這種城市每年人口外流好幾萬，房子根本賣不動。

其次是房子太多了，住建部說全國有6億棟房子，按每棟住5人算，能裝30億人，三四線城市的空置率早就超過20%了。

最后給大家提個醒：要是剛需買房，比如結(jié)婚要住，現(xiàn)在一線城市、強(qiáng)二線城市的利好政策確實多，首付低、利率也低，可以挑核心地段的小戶型入手，就算跌也跌不到哪兒去。

但要是想投資，就算了吧，現(xiàn)在500萬買的房子，5年后很可能變成負(fù)資產(chǎn)，別做高房價的接盤俠。