李偉站在售樓處的沙盤前，手指無意識地摩挲著戶型圖折角。這個位于北京南五環(huán)的樓盤，去年開盤時單價6.2萬，如今已跌至4.8萬。

“首付只要百分之二十，現(xiàn)在買房還能享受車位優(yōu)惠?！笔蹣切〗愕穆曇籼鹈酪琅f，卻帶著一絲不易察覺的急切。

按常理，這正是李偉期待已久的時刻。在北京打拼八年，他一直盼著房價下跌?？僧?dāng)真站在這里，手里攥著這些年省吃儉用存下的六十萬，他卻猶豫了。

一、越等越不敢買的心態(tài)

回到租住的房子里，李偉打開筆記本電腦，加入每周五晚上的“購房觀望群”線上討論。這個五百人的微信群，聚集了全國各地的無房族。

“我看中的那個小區(qū)，已經(jīng)從峰值跌了百分之二十五，可我還是下不了手?！比褐餍⊥踉谑仪f嘆氣，“總感覺還會再跌?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2023年全國商品房銷售面積比2021年峰值下降約百分之三十，銷售額下降約百分之三十五。價格確實在跌，但成交量萎縮得更厲害。

李偉想起上周末回家，父親在飯桌上說：“鄰居老張的兒子上個月買了婚房，這才過四周，同一個樓盤又降了五百一平。老張氣得吃不下飯。”

這就是問題的核心——沒有人想今天買完，明天就虧錢。

二、預(yù)期改變：從“永遠(yuǎn)漲”到“可能跌”

就在兩年前，李偉的大學(xué)同學(xué)劉偉堅信“京房永遠(yuǎn)漲”，借錢湊首付在燕郊買了兩套房。如今其中一套已跌破購入價，另一套月租覆蓋不了月供。

“當(dāng)時所有人都說，現(xiàn)在不買以后更買不起。”劉偉苦笑著對李偉說，“現(xiàn)在回頭看，那種瘋狂太不理性了?！?/p>

曾經(jīng)的購房邏輯被顛覆了。過去二十年，中國房價雖有波動，但整體呈上漲趨勢，造就了“早買早賺、晚買后悔”的集體心理。如今，這個預(yù)期被打破了。

李偉在會計師事務(wù)所工作，他仔細(xì)研究過日本和美國的房地產(chǎn)周期。“任何市場都沒有只漲不跌的神話，”他說，“關(guān)鍵是判斷我們現(xiàn)在處于周期的哪個階段?！?/p>

三、工作與收入的不確定性

更深層的擔(dān)憂來自工作穩(wěn)定性。李偉所在的會計師事務(wù)所去年已進(jìn)行兩輪裁員，雖然他保住了工作，但年終獎縮水了百分之四十。

“現(xiàn)在背三十年房貸，萬一中間失業(yè)怎么辦？”這是他最擔(dān)心的問題。

數(shù)據(jù)顯示，2023年全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率在五月曾達(dá)到百分之五點八的峰值。特別是在互聯(lián)網(wǎng)、教培、房地產(chǎn)等行業(yè)，裁員消息不絕于耳。

群里在廣州工作的趙靜分享了自己的經(jīng)歷：“我去年差點簽約一套二手房，幸虧猶豫了一下。上個月我們公司整體裁員三分之一，如果我當(dāng)時買了房，現(xiàn)在恐怕要斷供了?！?/p>

當(dāng)未來收入存在不確定性時，人們自然不敢承擔(dān)長期負(fù)債。

四、爛尾樓與開發(fā)商暴雷

“我不是不想買，是不敢買。”群里來自鄭州的張強(qiáng)發(fā)言總能引起共鳴。他去年預(yù)購的樓盤已經(jīng)停工十個月，每月還要按時還貸。

“去售樓處維權(quán)了七八次，每次開發(fā)商都說下個月復(fù)工，到現(xiàn)在工地還是老樣子?！?/p>

近年來，部分大型房企接連暴雷，期房交付風(fēng)險成為購房者心中的一根刺。即便是現(xiàn)房，購房者也擔(dān)心開發(fā)商因資金問題而偷工減料。

李偉翻看著新聞APP推送的“某知名房企債務(wù)重組”消息，輕輕嘆了口氣。連行業(yè)龍頭企業(yè)都靠不住，普通人該如何判斷哪個樓盤絕對安全？

五、被低估的“機(jī)會成本”

在最近一次同學(xué)聚會上，李偉發(fā)現(xiàn)大家的投資觀念正在變化。

從事金融工作的同學(xué)給他算了一筆賬：現(xiàn)在買房，貸款利率約百分之四點五，而很多理財產(chǎn)品的收益率能超過百分之四，租售比卻只有百分之一點五左右。

“這意味著，租房然后把錢拿去投資，可能比買房更劃算?！蓖瑢W(xué)這樣總結(jié)。

當(dāng)然，這種計算沒有考慮房價上漲的可能性。但當(dāng)大多數(shù)人預(yù)期房價不會大漲時，這種理性計算就顯得更有說服力。

李偉現(xiàn)在每月租金五千元，相中的那套房月供則要一萬六。差價一萬一，如果拿來投資，三十年后的復(fù)利效應(yīng)相當(dāng)可觀。

六、何為“接盤俠”？

“說到底，我們不是怕房價跌，是怕自己成為最后一棒?！比河训倪@句話道出了許多人的心聲。

在房價上漲周期中，無論何時入手，最終都能解套甚至盈利。但在下跌周期中，早買幾個月可能就意味著多虧幾十萬。

李偉的同事老楊2017年在環(huán)京地區(qū)購入一套房產(chǎn)，峰值時賬面浮盈八十萬，如今反而虧了四十萬。“每次路過那小區(qū)，心里就堵得慌，”老楊說，“感覺自己就是那個高位接盤的傻瓜?！?/p>

尾聲：在觀望中等待時機(jī)

今晚的群里討論格外熱烈，因為央行剛剛宣布了新一輪降息。

“是時候入手了嗎？”好幾個群友激動地問。

李偉仔細(xì)閱讀了政策細(xì)節(jié)，在對話框里輸入：“降息確實能減輕月供壓力，但解決不了房價下跌的根本問題。我覺得再觀察觀察?！?/p>

令他意外的是，這次大多數(shù)人沒有反駁他。

放下手機(jī)，李偉走到窗前。遠(yuǎn)處那片他心儀已久的樓盤，燈火比去年稀疏了許多。他知道，總有一天會在這個城市擁有自己的家，但不是現(xiàn)在。

當(dāng)“買房必賺”的神話破滅，購房回歸居住本質(zhì)時，也許才是普通人安心上車的時刻。而在那之前，謹(jǐn)慎不是懦弱，而是對這個變幻莫測的的時代最理性的回應(yīng)。