以家庭名義申請公租房后，享受公共租賃住房保障的家庭成員為謀利自愿代他人持有房屋，其代持房屋面積將納入被保障家庭自有產(chǎn)權住房面積核定范圍。若由此導致家庭自有產(chǎn)權住房人均建筑面積超過申請公租房條件的，該家庭將喪失公租房保障資格。

“代持”的房產(chǎn)是否屬于其家庭自有產(chǎn)權住房。

2017年，因住房困難，范某夫婦及其女兒葉某三人以家庭的名義共同申請取得公共租賃住房保障資格，順利承租了一套公租房，租賃期限至2023年5月底。租賃期間，葉某為得到幾萬元好處費，與洛某簽訂了房屋代持協(xié)議，約定將洛某95.33平方米商品房過戶登記至葉某名下，但房屋所有權、使用權仍歸洛某所有。房屋代持協(xié)議簽訂后，葉某配合洛某辦理了相關轉移過戶手續(xù)以及向銀行申請貸款手續(xù)，該房屋于2020年11月12日登記在葉某名下。因洛某未及時歸還銀行貸款，葉某陷入多起債務糾紛，葉某代持的房產(chǎn)后續(xù)亦被人民法院拍賣用于償還債務，不足部分亦由葉某承擔。廣州市住房保障辦公室經(jīng)日常排查發(fā)現(xiàn)了葉某名下登記的上述房產(chǎn)，于2023年2月向范某家庭作出《終止住房保障決定書》，決定取消范某家庭住房保障資格，要求范某夫婦及其女兒葉某限期騰退公租房。范某不服，訴至法院，請求撤銷。

廣州鐵路運輸法院一審認為，根據(jù)《廣州市公共租賃住房保障辦法》第二十二條規(guī)定，申請公共租賃住房保障應當符合“在本市無自有產(chǎn)權住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權住房人均建筑面積低于15平方米”的條件。本案中，范某夫婦及女兒葉某三人以家庭的名義共同申請并取得公共租賃住房保障資格，葉某是享受公共租賃住房保障待遇的家庭成員之一。葉某在其家庭承租公租房期間，以本人名義在本市購買了建筑面積為95.33平方米的住房并辦理了過戶登記手續(xù)，雖然范某主張葉某屬于代持房屋，但其并未提供證據(jù)證明該房產(chǎn)代持不是出自葉某自愿選擇同意，且范某家庭亦并未就相關情況主動予以變更申報。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，登記簿記載的權利人即為不動產(chǎn)物權的權利人。范某家庭現(xiàn)自有產(chǎn)權住房人均建筑面積已達到31.78平方米，超過了《廣州市公共租賃住房保障辦法》第二十二條中“低于15平方米”的規(guī)定，廣州市住房保障辦公室取消范某家庭的住房保障資格并要求其限期騰退公租房合法有據(jù)。故判決駁回范某的訴訟請求。宣判后，范某不服，提起上訴。廣州鐵路運輸中級法院二審維持原判。

近年來，為規(guī)避法律、政策等而假借他人名義“代持”購房的亂象屢見不鮮，給購房群眾帶來風險隱患，嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序和金融秩序。本案中人民法院依法支持住房保障部門嚴格公共租賃住房管理，確保房源的公平分配和合理利用，助力打擊“房產(chǎn)代持”行為，維護房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

“代持”房產(chǎn)不可為！

公共租賃住房是國家為最困難群體提供的兜底性、保障性民生資源?，F(xiàn)實生活中，為規(guī)避法律或政策限制而產(chǎn)生的“代持房產(chǎn)”現(xiàn)象屢見不鮮。然而，這種看似捷徑的操作，實則埋藏著巨大的法律與道德風險。一方面，對借名人（實際出資人）而言，其核心風險在于物權保障的缺失。房產(chǎn)登記在代持人名下，意味著借名人無法直接對抗善意第三人。代持人擅自抵押、轉讓房產(chǎn)，甚至因個人債務糾紛導致房屋被查封、拍賣，借名人往往維權無門，巨額出資可能血本無歸。更遑論房產(chǎn)卷入代持人的繼承糾紛或離婚財產(chǎn)分割，將使局面更加復雜難解。另一方面，代持人自身也面臨諸多法律風險。在民事與行政層面，代持行為直接關聯(lián)個人信用與合規(guī)記錄，一旦被查實，不僅會因“名下有房”喪失再次享受首套房優(yōu)惠利率、稅費減免、公積金貸款等資格，在嚴格限購區(qū)域更意味著永久性或長期喪失購房權利；個人征信報告也會因此蒙上污點，影響未來貸款、就業(yè)甚至子女教育，情節(jié)嚴重者，將被依法列為失信被執(zhí)行人，出行、高消費處處受限。尤為嚴峻的是刑事風險，若所代持房產(chǎn)涉及洗錢、貪腐等不法所得，代持人還可能因涉嫌掩飾、隱瞞犯罪所得、犯罪所得收益而觸碰刑法紅線，構成犯罪，面臨牢獄之災。

本案中，范某家庭正因經(jīng)濟困難才申請租賃租金低廉的公租房，但范某之女法律意識淡薄，為貪圖微薄好處費，輕率簽署房產(chǎn)代持協(xié)議，并同意借名人以其名義向銀行申請了巨額貸款，最后不僅從未實際占有使用該房屋，在借名人無力償還銀行貸款時反而因代持身份深陷數(shù)起大額債務糾紛，代持房產(chǎn)被人民法院拍賣仍不足以清償債務，范某家庭面臨以家庭財產(chǎn)繼續(xù)承擔清償責任的重大風險。且范某之女名下“擁有”房產(chǎn)的記錄被住房保障部門精準核查發(fā)現(xiàn)，導致本就經(jīng)濟困難的一家人被取消公共租賃住房保障資格，全家陷入更大的生存困境，追悔莫及。

貪圖一時之利參與代持，無異于飲鴆止渴。不僅可能葬送寶貴的住房保障資格，更可能引發(fā)連鎖反應，導致信用破產(chǎn)、法律追責、家庭陷入絕境等。我們要深刻認識到代持絕非簡單的“幫忙”，而是將自己和家庭置于巨大的、不可控的法律與政策風險之中。要堅決對“代持房產(chǎn)”“借名買房”等任何形式的規(guī)避監(jiān)管行為說“不”！

《廣州市公共租賃住房保障辦法》第二十二條申請公共租賃住房保障應當同時符合下列條件：……（三）在本市無自有產(chǎn)權住房，或現(xiàn)自有產(chǎn)權住房人均建筑面積低于1平方米（或人均居住面積低于10平方米，下同）；租住的直管房住宅、單位公房人均建筑面積低于15平方米。家庭自有產(chǎn)權住房人均建筑面積超過9平方米不足15平方米的，只能申請住房租賃補貼。……

《廣州市公共租賃住房保障辦法》第三十七條享受公共租賃住房保障后，保障對象出現(xiàn)下列情形之一的，應當按規(guī)定退出公共租賃住房保障：（一）家庭收入、資產(chǎn)超過規(guī)定標準的；（二）購買、受贈、繼承或通過其他途徑獲得住房，不再符合本辦法規(guī)定的住房困難標準的；（三）出現(xiàn)其他不符合公共租賃住房保障條件的情形的。

《中華人民共和國民法典》第二百零九條不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

審核：黃慧辰

編校：蔡娟娟　何雪娜