社交平臺上，關(guān)于房價的疑問始終高頻出現(xiàn)，核心聚焦于購房時機(jī)與穩(wěn)定房價的空間，從剛需群體的決策焦慮，到投資群體的市場觀望，房價已成為大眾普遍關(guān)注的經(jīng)濟(jì)議題。

市場對房價回歸理性存在普遍期待，但多輪調(diào)整后，市場反饋未達(dá)預(yù)期，究竟是力度不足還是房價背后存在更核心的邏輯被忽視？

討論穩(wěn)定房價，兩個根本問題無法回避：購房群體是誰，房屋最終由誰居住，這兩個問題直指房地產(chǎn)市場的核心——供求關(guān)系。

城市中存在明顯住房需求分化：部分新樓盤開盤階段交易活躍，后續(xù)入住率卻低，夜間亮燈率不足三成，而臨近教育資源、交通樞紐的老舊小區(qū)，即便房齡較長，仍保持較高市場熱度。

這種分化本質(zhì)是購房群體與居住需求的錯配，過去十余年房地產(chǎn)市場繁榮期，大量購房行為以資產(chǎn)增值為目的，房屋空置周期較長，轉(zhuǎn)手交易即可獲得可觀收益。

如今，此類投資性購房模式已難以為繼，投資群體逐步退出市場，房地產(chǎn)市場正回歸居住屬性，剛需群體的居住需求仍客觀存在，支撐房地產(chǎn)市場基本盤。

數(shù)據(jù)顯示，年度新房銷售面積保持在七八億平方米規(guī)模，部分年份甚至有望接近九億至十億平方米，從市場容量來看，這一銷售規(guī)?？蓾M足數(shù)十個百萬人口城市的年度新增住房需求，具備一定市場支撐力。

但對比市場高峰時期，例如2016至2018年部分年份超17億平方米的新房銷售面積，當(dāng)前市場規(guī)模已出現(xiàn)顯著下降，市場規(guī)模變化的核心原因，在于購房目的的轉(zhuǎn)變。

過去投資群體占比高，市場呈現(xiàn)擊鼓傳花式交易特征，只要存在接盤方，房價即可維持上漲趨勢，如今投資需求大幅萎縮，甚至基本消失，購房決策更注重實(shí)用性，缺乏真實(shí)居住需求支撐的購房行為占比持續(xù)下降。

這也解釋了當(dāng)前房價為何脫離此前快速上漲軌道，逐步趨于平穩(wěn)——失去投資需求的推動，市場節(jié)奏更多由剛需群體的實(shí)際需求決定。

面對剛需群體的居住需求，市場可能產(chǎn)生疑問：為何不繼續(xù)推出方案刺激購房，事實(shí)上，當(dāng)前可用于穩(wěn)定房價的政策已基本落地，政策空間逐步收窄。

金融層面的調(diào)整是影響購房成本的關(guān)鍵手段，相關(guān)政策已多次優(yōu)化，房貸利率持續(xù)下調(diào)，多數(shù)城市首套房貸利率降至4%以下，部分三四線城市甚至低至3.8%左右。

首付比例同步下調(diào)，剛需首套房首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%左右，對比十年前市場，當(dāng)時首套房首付比例普遍高于30%，房貸利率常處于6%至7%區(qū)間，當(dāng)前購房成本已降至近十年低位。

調(diào)控政策層面，過去為抑制房價過快上漲，多地出臺限貸、限購、限價等限制性措施，例如非本地戶籍需滿足一定社保繳納年限方可購房，商品房銷售價格不得超出備案價特定比例。

如今，此類限制性措施已基本取消，部分城市還推出買房入戶等激勵政策，購房群體可通過購房獲得當(dāng)?shù)貞艏?，享受教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源。

部分城市進(jìn)一步疊加購房補(bǔ)貼政策，包括按新房總房款一定比例（1%至3%）發(fā)放補(bǔ)貼，或直接發(fā)放購房消費(fèi)券，降低購房成本。

從政策效果來看，部分城市取消限購后，短期內(nèi)確實(shí)出現(xiàn)剛需群體集中入市的情況，成交量階段性上漲，但半年左右市場便回歸平淡，這一現(xiàn)象反映出當(dāng)前政策現(xiàn)狀：具備可行性與落地條件的政策已基本實(shí)施，短期內(nèi)難以推出新的突破性政策。

市場或存在對激進(jìn)政策的期待，例如直接向購房者發(fā)放資金補(bǔ)貼，或強(qiáng)制要求開發(fā)商下調(diào)房價，但此類政策存在明顯局限：直接資金補(bǔ)貼面臨較高財政成本，難以大規(guī)模推廣。

強(qiáng)制降價可能導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，引發(fā)爛尾樓等風(fēng)險，破壞市場正常運(yùn)行秩序，因此，當(dāng)前政策體系已實(shí)現(xiàn)平衡后的最優(yōu)解，依靠政策大幅拉動房價的可能性較低。

曾有觀點(diǎn)提出，通過政府行政命令設(shè)定房價下限，禁止低于特定價格銷售房屋，以此實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房價的目標(biāo)，這一思路看似直接有效，實(shí)則忽視了市場運(yùn)行的基本規(guī)律。

歷史上存在多個價格管制案例，最終效果多未達(dá)預(yù)期，例如上世紀(jì)70年代的美國，為抑制通貨膨脹，政府對房租實(shí)施管制，限制房東上調(diào)房租。

短期內(nèi)房租確實(shí)保持穩(wěn)定，但長期來看，房東因收益不足減少房屋維護(hù)投入，導(dǎo)致大量住房老化，同時，開發(fā)商投資建房意愿下降，住房供應(yīng)量持續(xù)減少，最終出現(xiàn)一房難求的局面，低收入群體住房需求更難得到滿足。

若將此類管制措施應(yīng)用于房地產(chǎn)市場，可能引發(fā)兩大問題：一是開發(fā)商為達(dá)到房價下限要求，可能通過捆綁銷售、提高裝修費(fèi)用等方式變相提升購房成本，購房者實(shí)際支出并未減少。

二是市場行情低迷時，開發(fā)商可能選擇空置房屋，而非低價銷售，導(dǎo)致新房供應(yīng)量下降，剛需群體購房難度增加，這種表面穩(wěn)房價、實(shí)則扭曲市場的做法，已被歷史證明不可行。

從本質(zhì)來看，其核心作用是調(diào)節(jié)而非改變市場規(guī)律，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，供求關(guān)系是主導(dǎo)市場運(yùn)行的看不見的手，我們僅能在短期內(nèi)緩解市場矛盾，無法從根本上扭轉(zhuǎn)供求失衡格局。

若宏觀經(jīng)濟(jì)可隨意改變供求關(guān)系，歷史上便不會出現(xiàn)金融危機(jī)與經(jīng)濟(jì)下行周期，但現(xiàn)實(shí)中1929年大蕭條、2008年次貸危機(jī)等事件，本質(zhì)均是供求關(guān)系失衡引發(fā)的經(jīng)濟(jì)波動。

房地產(chǎn)市場同樣遵循這一規(guī)律，過去房價上漲，核心原因在于需求大于供應(yīng)，疊加投資需求推動，當(dāng)前房價趨于平穩(wěn)，是由于供應(yīng)逐漸過剩，投資需求退出，市場轉(zhuǎn)向剛需主導(dǎo)。

關(guān)于穩(wěn)定房價的討論，市場可能存在消極預(yù)期，但更理性的態(tài)度是接受房價新常態(tài)，不再追求只漲不跌的單邊行情，而是以平穩(wěn)健康為市場目標(biāo)。

對于剛需群體而言，當(dāng)前市場處于相對理性階段，房價脫離此前短期大幅波動模式，購房群體有更充足時間篩選房源、對比性價比。

同時，低利率、低首付政策降低了購房門檻，具備穩(wěn)定收入與購房資格的群體，可依據(jù)自身需求選擇合適住房，無需受市場情緒影響盲目決策，保持理性節(jié)奏即可。

從市場整體發(fā)展來看，去投資化對房地產(chǎn)行業(yè)長期健康有益，當(dāng)房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，其核心功能將聚焦于滿足民生住房需求，而非成為少數(shù)群體的投機(jī)工具。

未來，隨著人口結(jié)構(gòu)變化與城市規(guī)劃優(yōu)化，房價可能呈現(xiàn)分化趨勢：核心城市、核心區(qū)域因需求旺盛，房價有望保持平穩(wěn)，人口流出、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市，房價可能逐步下行，這種分化并非市場衰退信號，而是市場回歸理性的正常表現(xiàn)。

回歸房價問題的核心——誰買房，誰來住，，答案已逐漸清晰：購房群體以具備真實(shí)居住需求的群體為主，房屋最終用于滿足居住需求。

當(dāng)市場圍繞這一核心運(yùn)行時，房價自然會逐步趨于穩(wěn)定，當(dāng)前政策已充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，后續(xù)市場將逐步實(shí)現(xiàn)自我平衡，相較于糾結(jié)房價能否穩(wěn)定，更務(wù)實(shí)的做法是認(rèn)清市場現(xiàn)實(shí)，依據(jù)自身情況做出合理決策，這才是應(yīng)對房價問題的理性態(tài)度。