反腐整頓加速

2024年1月20日，正榮地產(chǎn)實際控制人歐宗榮因涉嫌嚴重違法違紀行為被依法采取強制措施，成為當年民營房地產(chǎn)企業(yè)反腐敗風暴的標志性事件，揭開了行業(yè)深層治理的新篇章。

同年8月22日，泰禾集團董事長兼總經(jīng)理黃其森被遼寧省新民市監(jiān)察委員會實施留置，這一消息再度震動資本市場。作為曾深陷債務(wù)泥潭的代表性房企，泰禾在尚未完全走出財務(wù)困境之際再遭管理層重擊，未來發(fā)展蒙上陰影。

近期，源自江蘇的金新城置業(yè)實控人許培新也被上海市公安局浦東分局依法采取強制措施并正式立案調(diào)查。其控股的新三板掛牌物管公司金新城對外發(fā)布公告予以證實，僅說明案件尚處于偵查階段，未透露具體涉案緣由，引發(fā)市場廣泛猜測。

公開信息顯示，許培新與其配偶李金妹共同持有金新城置業(yè)全部股權(quán)，并通過直接及間接持股方式合計掌控金新城91.11%的表決權(quán)，形成高度集中的所有權(quán)結(jié)構(gòu)。公司內(nèi)部管理呈現(xiàn)顯著家族化特征，多名職工監(jiān)事為其近親屬，獨立監(jiān)督機制薄弱，外部普遍質(zhì)疑其內(nèi)部控制的有效性與透明度。

此外，在8月份，萬通發(fā)展實際控制人、董事長王憶會收到北京市公安局出具的拘留通知書，正在配合有關(guān)部門調(diào)查，使這家正處于戰(zhàn)略重構(gòu)關(guān)鍵期的老牌房企前景更加撲朔迷離。

當前房地產(chǎn)領(lǐng)域的反腐行動已突破傳統(tǒng)“現(xiàn)場抓人”的局限模式，全面引入大數(shù)據(jù)建模、區(qū)塊鏈資金追蹤等前沿技術(shù)手段，實現(xiàn)對異常交易路徑的智能識別和資金流向的全鏈條還原。即便資金經(jīng)過多層嵌套轉(zhuǎn)移或電子數(shù)據(jù)被人為清除，也能借助技術(shù)復(fù)原關(guān)鍵證據(jù)節(jié)點，構(gòu)建完整司法證據(jù)體系。

在國際協(xié)作層面，“獵狐行動”與“天網(wǎng)行動”已與超過120個國家和地區(qū)建立執(zhí)法合作機制，跨境追逃、追贓網(wǎng)絡(luò)日趨嚴密，徹底瓦解了涉案人員企圖通過外逃逃避法律責任的心理防線。

地方治理同步深化，河南省長垣市自然資源和規(guī)劃局聚焦不動產(chǎn)登記這一廉政高風險環(huán)節(jié)，系統(tǒng)部署四項整治舉措：健全制度屏障、強化問題線索摸排、推進作風整頓、規(guī)范崗位權(quán)限配置，力求從源頭壓縮權(quán)力尋租空間。

針對責任落實中存在的“五個不到位”現(xiàn)象加強風險預(yù)警，重點打擊收受禮品禮金、利益輸送等隱蔽性違規(guī)行為，著力凈化基層政治生態(tài)，遏制腐敗苗頭滋生蔓延。

人事震蕩

伴隨反腐高壓態(tài)勢持續(xù)升級，多家頭部房企高層管理人員接連以“個人原因”為由宣布辭職，高管更替頻率遠超往年同期水平，行業(yè)人才流動進入劇烈調(diào)整期。

10月13日，萬科企業(yè)在港交所發(fā)布官方公告，宣布非執(zhí)行董事及董事會主席辛杰因個人事務(wù)申請辭去所有職務(wù)，離職后不再擔任公司任何職位。此舉迅速引發(fā)資本市場高度關(guān)注，投資者對治理穩(wěn)定性產(chǎn)生新的疑慮。

10月1日，華發(fā)股份披露公告稱執(zhí)行副總裁張巍因個人因素離職；而早在6月6日，該公司另一位核心高管——董事局成員、執(zhí)行副總裁張延也已同樣理由辭去全部職務(wù)。短短半年內(nèi)兩位重量級管理者相繼退出，折射出企業(yè)內(nèi)部可能存在的深層變動。

3月27日，綠城中國亦發(fā)布公告稱，張亞東因工作安排調(diào)整辭任執(zhí)行董事及董事會主席。業(yè)內(nèi)普遍認為，“工作安排”這一措辭常作為規(guī)避敏感信息披露的替代表述，實際背后往往涉及復(fù)雜的人事博弈或合規(guī)審查壓力。

不僅大型房企頻現(xiàn)高管異動，眾多中小型房企同樣面臨管理層洗牌潮，從集團董事長、總經(jīng)理到區(qū)域負責人、財務(wù)總監(jiān)等多個關(guān)鍵崗位均出現(xiàn)密集輪換。

盡管多數(shù)離職聲明統(tǒng)一采用“個人原因”這一標準化說辭，但結(jié)合宏觀環(huán)境分析，背后動因遠非表面那么簡單。

一方面，隨著紀檢監(jiān)察力度不斷加大，部分高管擔憂過往任職期間存在不合規(guī)操作被追溯問責，傾向于提前退出以規(guī)避潛在法律風險。

另一方面，房地產(chǎn)市場長期處于下行周期，企業(yè)普遍面臨償債壓力加劇、銷售業(yè)績萎縮、轉(zhuǎn)型路徑不明等多重挑戰(zhàn)，管理職責日益繁重，心理負荷與職業(yè)風險陡增，促使一些管理者主動選擇退場。

同時，企業(yè)戰(zhàn)略方向的重大調(diào)整也成為推動人事更迭的重要因素。部分開發(fā)商逐步收縮傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向新能源、科技制造等領(lǐng)域布局，在此過程中原有管理團隊因?qū)I(yè)背景不匹配或發(fā)展理念分歧而被動出局。例如萬通發(fā)展在籌劃收購數(shù)渡科技期間，即同步啟動了管理層重組計劃。

另有部分案例源于企業(yè)治理現(xiàn)代化進程，家族式管理模式向職業(yè)經(jīng)理人制度過渡階段，創(chuàng)始人家族成員逐步淡出運營一線，為專業(yè)化團隊讓路，推動組織結(jié)構(gòu)升級。

頻繁的人事變動不可避免地對企業(yè)日常經(jīng)營造成短期擾動。核心崗位空缺可能導(dǎo)致重大決策延遲、項目推進受阻，尤其對于正處于債務(wù)重組攻堅階段的企業(yè)而言，管理層動蕩將直接影響債權(quán)人信任度以及融資談判進度。

但從行業(yè)整體視角看，這場高管震蕩是市場深度調(diào)整的自然產(chǎn)物，既是舊有發(fā)展模式崩塌的表現(xiàn)，也為新型治理結(jié)構(gòu)的建立創(chuàng)造了條件。

一批具備合規(guī)意識強、擅長精細化運營、熟悉新興業(yè)務(wù)拓展的專業(yè)人才正加速填補關(guān)鍵崗位，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級注入新動能。

同時，這波辭職潮也為在職管理者敲響警鐘，倒逼其轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，摒棄過去粗放擴張時期的灰色操作慣性，全面提升企業(yè)治理水平與合規(guī)能力。

深度出清與結(jié)構(gòu)重塑

業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出，監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性整治，正推動整個領(lǐng)域邁入結(jié)構(gòu)性出清的關(guān)鍵階段。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來已有76家房企發(fā)生債務(wù)違約，21家房企被迫退市，而本輪反腐風暴與高層人事劇變進一步加快了優(yōu)勝劣汰的節(jié)奏。

經(jīng)營困難企業(yè)加速退出市場，優(yōu)質(zhì)主體則借機通過并購整合獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置。部分資金實力雄厚的央企、國企及穩(wěn)健型民企已開始接手違約房企的核心項目，實現(xiàn)市場份額的重新分配。

出清過程不僅發(fā)生在企業(yè)主體層面，也深入至業(yè)務(wù)架構(gòu)本身。許多房企主動縮減地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，剝離非主業(yè)資產(chǎn)，回歸主營業(yè)務(wù)或向高附加值產(chǎn)業(yè)延伸，尋求可持續(xù)增長路徑。

與此同時，行業(yè)資金運作秩序持續(xù)改善，各類違規(guī)融資、挪用項目資金的行為受到嚴格約束，大量被關(guān)聯(lián)方長期占用的資金正逐步回流。以金新城為例，其近年應(yīng)收賬款中來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的比例長期高于34%，此類流動性隱患正在被系統(tǒng)清理。

結(jié)構(gòu)重塑首先體現(xiàn)在企業(yè)治理機制的革新上。像金新城這類股權(quán)高度集中、家族主導(dǎo)的企業(yè)面臨前所未有的生存考驗。

專家指出，其接班人必須直面三大難題：推進股權(quán)多元化改革、推動家族成員退出日常經(jīng)營管理、實現(xiàn)業(yè)務(wù)運營獨立化運行。職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的現(xiàn)代企業(yè)制度已成為行業(yè)演進不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

其次為業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。部分房企積極探索跨行業(yè)布局，尋找第二增長曲線。例如萬通發(fā)展斥資8.54億元收購數(shù)渡科技62.98%股權(quán)，正式切入高端芯片賽道，意圖擺脫對房地產(chǎn)主業(yè)的過度依賴。

也有成功轉(zhuǎn)型典范可循：聞泰科技前身為房地產(chǎn)企業(yè)，歷經(jīng)多年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，現(xiàn)已深耕移動終端設(shè)備制造與半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，2025年上半年凈利潤同比飆升237.36%，展現(xiàn)出強大的成長韌性。

此外，住房供應(yīng)體系也在發(fā)生深刻變化。保障性住房、租賃住房建設(shè)提速，越來越多房企由單一商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向“商品房+保障房+租賃房”三位一體供給模式，回歸住房居住屬性和服務(wù)民生本質(zhì)。

隨著整治工作的縱深推進，房地產(chǎn)監(jiān)管體系日益完善，形成了中央統(tǒng)籌、地方聯(lián)動，行政監(jiān)管與司法介入?yún)f(xié)同，技術(shù)賦能與制度建設(shè)并舉的立體化治理體系。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)正在進行一場深刻的出清與重構(gòu)，這是行業(yè)發(fā)展階段性演進的內(nèi)在要求，也是政策持續(xù)引導(dǎo)下的必然結(jié)果。

結(jié)構(gòu)重塑不僅僅是企業(yè)治理模式和業(yè)務(wù)方向的調(diào)整，更是行業(yè)發(fā)展底層邏輯的根本變革——從依賴土地紅利轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品創(chuàng)新與服務(wù)升級，從資本驅(qū)動為主轉(zhuǎn)向以人才、技術(shù)和管理為核心驅(qū)動力。

盡管轉(zhuǎn)型過程充滿陣痛，部分企業(yè)將被淘汰出局，部分從業(yè)者需面對職業(yè)重塑的壓力，但從長遠來看，唯有經(jīng)歷如此徹底的自我革新，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正走上高質(zhì)量發(fā)展軌道，更好地支撐國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行，滿足人民群眾對美好居住生活的根本需求。