你有沒有發(fā)現(xiàn)，“剛需”這個(gè)詞，這兩年忽然沒人提了？

放幾年前，這可是個(gè)熱詞。專家、中介、買房的人，天天掛在嘴邊。好像不管房價(jià)多高，你“剛需”就必須得上車。

現(xiàn)在呢？一線城市，一千萬的房子跌到七百萬，不是什么稀奇事。

很多人都快成“負(fù)資產(chǎn)”了，但依舊在咬著牙還房貸。

這事就挺奇怪的，我觀察了很久，發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律。

只要房價(jià)是慢慢跌，不是那種一下子崩掉，那么“軟著陸”的概率就很大。

這種慢慢跌，用時(shí)間換空間的方式，就是咱們常說的“鈍刀子割肉”。

你看著慢，但它確實(shí)在割。割的就是那些高位接盤、杠桿加得猛的人。

你看現(xiàn)在，不管是北京、上海，還是杭州、南京，它們都在干一件事：控制下跌的速度。

不是不讓跌，是不讓跌得“太快”。

那房價(jià)要跌多少，人才會(huì)選擇“斷供”？

結(jié)論是：只要每年的跌幅不超過10%，哪怕連跌5年，很多人都不會(huì)斷供。

咱們就拿2020年的房價(jià)當(dāng)個(gè)基礎(chǔ)來算。

2020年，一套房子400萬。
2021年，跌10%，剩360萬。
2022年，再跌10%，剩324萬。
2023年，再跌10%，剩291.6萬。
2024年，再跌10%，剩262.44萬。

你算算，四年下來，400萬的房子，跌到了262萬多點(diǎn)，跌幅超過30%了。

看起來觸目驚心吧？但他還是不會(huì)選擇不要房子。

為什么？因?yàn)?020年他買400萬房子的時(shí)候，首付是三成，也就是120萬，他從銀行貸款是280萬。

從2020年到2024年底，這四年多，他一直在還月供。

就算他一個(gè)月只還了4000塊錢的“本金”，一年就是4.8萬，四年就是19萬多。

他原來的280萬貸款，減去還掉的19萬本金，只剩下261萬了。

你看，這個(gè)時(shí)候，房子還能賣262萬，他的貸款本金還剩261萬（這都還沒算利息）。

他把房子賣了，貸款都還不上。你說他會(huì)斷供嗎？

他要敢斷供，房子被法拍，加上各種滯納金、律師費(fèi)，最后房子沒了，可能還倒欠幾十萬。

所以你看，只要不是那種一年就腰斬的暴跌，房價(jià)就能穩(wěn)住。

銀行那邊，把這筆賬算得死死的。

當(dāng)年為什么非要搞三成首付？就是在防這個(gè)。

當(dāng)年那三成首付，把那些膽子特別大的人給擋住了，也給自己留足了安全墊。

（現(xiàn)在雖然首付降到1.5成了，但你看看身邊，又有多少人真敢用1.5成首付去買呢？）

這還是沒算“情緒價(jià)值”。

你要真把情緒價(jià)值算上，我敢說，哪怕房子只能賣240萬，只要這個(gè)人收入還能扛得住月供，他大概率還是不會(huì)斷供。

為啥？你想想，他要斷供了，全家人住哪？

而且，他的“征信”就徹底涼了。這輩子想翻身都難。

你沒發(fā)現(xiàn)嗎？未來需要看征信的地方越來越多。這東西的重要性在提高。

以后征信不好的人，在社會(huì)上真的會(huì)寸步難行。

房價(jià)就這么一年10%以內(nèi)，慢慢跌，連跌個(gè)幾年，總跌幅三四十個(gè)點(diǎn)。

跌得久了，房貸也還進(jìn)去不少了，他就更舍不得斷供了。

銀行，算得很精明。

這種下跌方式，有三種人是最不利的。

炒房客：

這個(gè)不用多說。他們買房就是為了掙錢，而且個(gè)個(gè)都加了高杠桿。

房價(jià)一年跌10%，他們的杠桿在那擺著，損失就是被放大的。

現(xiàn)在那么多老炒房客爆倉了，就是被這種“慢跌”給硬生生耗死的。

普通的房東：

房價(jià)下跌，對普通的房東，也不是啥好事。

他們雖然不是炒房客，杠桿也不大，但看著自己的資產(chǎn)每年都在縮水，心里肯定不舒服。

你讓他們割肉賣吧... 一年就跌那么點(diǎn)，他又覺得沒跌到底，萬一明年就反彈了呢？

再忍忍。反正自己住，不賣。

就這么耗著。

“等不起”的購房者：

這才是最慘的。

總有一些人，他們是“等不起”的。

他們就是以前我們說的“剛需”。

要么是為了孩子上學(xué)，要么是為了結(jié)婚。

房價(jià)一年跌10%，一套200萬的房子，一年也就跌個(gè)十萬二十萬。

你說他們等一年吧，是能便宜十來萬，可他們一年的青春沒了。

最關(guān)鍵的是，有些年輕人，結(jié)婚就是認(rèn)“房”，沒房子結(jié)不了。

對那些二十來歲的人，等個(gè)十年也無所謂，三十多歲照樣是好漢。

但對三十來歲的人，他們等不起。再過十年，都四十多了。

還有孩子上學(xué)的，明年就開學(xué)，后年就開學(xué)，為了孩子，哪怕明知房價(jià)在跌，也只有硬著頭皮上。

房價(jià)這么跌下去，對一類人最有利：那些不急著買房，手上一大把現(xiàn)金的人。

哪怕現(xiàn)在存款利率一直在降，但只要房價(jià)繼續(xù)跌，他們手上的錢，就等于在“變相升值”。

你想想。這個(gè)人手上現(xiàn)在有500萬，本來只能買個(gè)100平的。

他等了4年，手上利息加本金，就算還是500萬，但他現(xiàn)在能買到130平的房子了。

你說，存款利率再低，他是不是也劃算的？

所以，現(xiàn)在樓市里那些不急著買房的人，就那么在場外看著。

也不知道這個(gè)“鈍刀子”要割到什么時(shí)候。

這種時(shí)候，最理性的方式，就是“等”。

把你的錢準(zhǔn)備好，把你的身體鍛煉好，把你的貸款資格搞定。

如果真的有那么一天，房價(jià)還能起飛，你至少還能在第一時(shí)間沖上去。

對我們普通人來說，不用刻意去“抄底”。

你永遠(yuǎn)抄不到那個(gè)最底的點(diǎn)。

如果房價(jià)真的大漲，你吃不到全部的漲幅，你吃到大部分，也就夠了。