5月底時，招商康定壹拾玖在萬眾矚目中首開，92套房源，僅用了43分鐘就火速日光，平均賣出一套：

只要短短的28秒。

康定壹拾玖這92套房源，套均就要2448萬，首開這速度算下來，平均2分鐘就能賣出1個億。

就在6月28日，康定壹拾玖二批次開盤再次日光！

14:19開始選的房，據(jù)說2點半剛過就已經停止叫號，48套房源，最終只用了12分鐘就快速清空，這一次選一套房更是平均只需要15秒，相較首開去化速度直接翻倍:

1分鐘就能賣出1個億！

康定壹拾玖不僅兩開兩爆、次次高效去化，更是在認籌階段就已經大爆，連續(xù)兩次認籌率都超過了250%、觸發(fā)積分，據(jù)說，首開的92套甚至還在48小時內就實現(xiàn)了97%的網簽率。

總的看下來，放眼今年的上海，各方面成績都鮮有敵手。

但事實上，在這個項目入市前，很多人都并不看好。

即便這宗地在老靜安；

即便這是足足歷經了163輪鏖戰(zhàn)才被招商聯(lián)合南通瑞城搶下的熱門地塊。

但是作為樓板價就達到了11.42萬元/㎡的靜安單價新地王，在周邊高層只賣13.6萬元/㎡的新盤信達·信安里都沒能暢銷的情況下，康定壹拾玖首開就賣到了16.8萬元/㎡。

怎么看，都有些為招商捏一把汗。

然而，反轉的熱銷結果卻狠狠打了一眾看客的臉。

甚至到第二批次入市時，信心十足的招商已經悄悄將項目的均價抬到了17萬元/㎡，但最終，依舊延續(xù)了首開的熱度。

今天，艷姐也想和大家好好聊一聊這個逆襲的紅盤康定壹拾玖，以及背后操盤的招商。

01

康定壹拾玖熱賣背后

老靜安的逆襲之戰(zhàn)？

很多人對康定壹拾玖的不自信，另一方面在于有拖后腿的鄰居，另一方面其實也在于：徐濱等諸多新興板塊的崛起后導致老靜安這樣的老牌市中心價值被低估。

但艷姐要說，康定壹拾玖之上展現(xiàn)出來的豪宅購買力，或許才是傳統(tǒng)梧桐區(qū)該有的含金量！

一個很簡單的例子，就在5月27日——康定壹拾玖首開的前一天，同屬傳統(tǒng)梧桐區(qū)的新華路上，一棟老洋房才剛剛以50w/㎡的單價、2.7億元的總價，成功法拍！

而在一年前，老靜安巨鹿路更是以100w/㎡的單價、3.1億總價賣出了一套花園洋房。

一年時間，兩大稀缺洋房的高價出讓，再次將傳統(tǒng)梧桐區(qū)的價值曲線拉上了新高潮。

毫不夸張的說，這樣的價值認同，是那些新興板塊很難在短時間內能趕上的。

也因此，雖然在上海的價值序列中，梧桐區(qū)老洋房一直是需要單獨討論的特殊存在，但是和新鮮豪宅之間存在的巨大價差，依舊充滿了想象空間——這意味著，這里新房市場的價值，實則一直都在被低估。

也因此，康定壹拾玖的價格，放在徐濱和新天地，都算得上是撿漏，在這樣的老靜安自然也是可以賣得動的。

站在老靜安的價值序列看，康定壹拾玖也是從地理位置到產品定位，價值都頗為高昂：

1、看地理位置，康定壹拾玖距離代表“老靜安靈魂”的靜安寺實際也就1公里出頭。

因為毗鄰14號線武定路，未來坐地鐵一站就能抵達靜安寺。細看左鄰右舍，不是市公安總局，就是規(guī)劃的綠地，堪稱安全感滿滿的市中心小桃源。

值得注意的是，康定壹拾玖就在涵蓋了上海半部近代史、張愛玲同年花園所在的康定路，位于1119弄，因此直接以尊貴的門牌號為名。

康定壹拾玖實景圖

2、看產品定位，康定壹拾玖是一個不帶風貌的大宅項目，建面120㎡起步，更是拿出了諸多200㎡左右的大戶型，相當稀缺。

從這個維度看，先一步入市的信安里的銷售狀況，事實上在康定壹拾玖這里，幾乎構不成任何對標意義。

畢竟信安里是小戶型高層+大戶型風貌別墅的組合，而高層的小戶型都是清一色的90-100平，不過1000萬出頭的上車價，最貴的一套也就1477萬：

不到1500萬的“封頂價”，放在康定壹拾玖，甚至還遠遠夠不上“上車價”。

這意味著，這兩個相距不遠的項目，高層產品面向的客群階層，其實是截然不同的。

而在如今的上海市區(qū)，越是更高階層的客群，才越是最愿意拿出真金白銀的存在。

更不用不說在渴新房已久、供應緊張的老靜安，不帶風貌、聚焦做大宅的項目，也已經絕版了6年之久了，長期斷供后，對市場的吸引力可見一斑。

這也是為什么：老靜安偃旗息鼓這么久，康定壹拾玖依舊可以殺出一條血路的核心邏輯。

打從一開始，這里的定位，就和和信安里完全區(qū)分開來了。它的對手，實則也一直都是新天地、徐濱等地段的頂豪。

02

不完美的“出廠設置”

“逆天改命”的產品功力

頂豪客群看似是這兩年最瘋狂的買房人，但仔細觀察過就會發(fā)現(xiàn)，他們比誰都理智。

他們投資的，始終都是未來價值。

所以他們的買房邏輯中，地段是首位，產品同樣是首位。

所以，這兩年的上海樓市，光有黃金地段卻賣不動的項目，同樣也有不少，而仔細一盤：大多都是產品出了問題。

很多項目從規(guī)劃到戶型劃分都debuff加滿，要舒適沒舒適，要圈層沒圈層，很多別說頂豪了，看產品連普豪都夠嗆。

康定壹拾玖嚴格來說，是一個”出廠設置”并不完美的項目，對開發(fā)商的挑戰(zhàn)極大，但最終呈現(xiàn)出來的產品，卻堪稱“逆天改命”。

1、規(guī)劃破局

作為本就不夠方正、甚至算是頗為崎嶇的小地塊，康定壹拾玖出讓時還被要求“橫切一刀”、打造一條橫穿地塊的24多小時對外開放公共通道。

拿出了螺螄殼里做道場的超強功力，通過將北側地塊整體抬高以及下穿公共通道的設計，解決了所有的BUG的同時還呈現(xiàn)出了巧妙的北高南低錯落式布局。

就是這樣的“天崩”開局，招商卻

效果圖

在招商的“調教”下，在康定壹拾玖，你甚至看不到任何乏味的、平鋪直敘的風景線，只有大刀闊斧的堆坡造園中，曲折跌宕出的驚人立體社區(qū)。

示意圖

最終，回歸到最平實的樓間距，也能有著較好的尺度，每棟樓也都有較好的面寬條件和南向采光。

效果圖

舉個例子，最新這一批次，招商拿出的是最北側的“半山樓王”，整個樓棟做了約3.6米的抬高，加上約6.6米的架空層，最低樓層的業(yè)主也能擁有超10米的高度視野。

2、定位破局

早在今年2月時，康定壹拾玖就已經宣告開工、并初步開放了城市展廳，在當時，招商要做“超級豪宅”的目標，就已經相當分明了，這家超級央企要做的是：

“璽系”之上的上成作品。

在招商內部的產品序列中，璽系已經是TOP級，這樣定位下的康定壹拾玖，簡言之，打從一開始就錨定了要做超越TOP級的非標定制頂豪。

所以，招商不止在規(guī)劃的骨架上花足了心思，更是在這個骨架中，不斷地注入更多符合定位和調性的產品和生活靈魂。

比如在有限的土地上，為尊貴的梧桐門牌業(yè)主配備了總建面約3000平的雙會所空間，包括了約1800㎡的會所，以及約1200㎡、挑高超6m的首層架空泛會所，也將為業(yè)主定制公館級的管家服務。

3、實景破局

招商趕在首開前拿出的實景示范區(qū)，就已經包含了部分會所、景觀空間在內的重要場域，用大量連續(xù)的場景關系，直觀地呈現(xiàn)出梧桐樹蔭下的領館花園的魅力。

每一寸空間都有著強烈的秩序感，又不失老靜安獨有的的精致優(yōu)雅的腔調和浪漫松弛的氛圍。

你能在入口處，看到像綢緞一樣飄逸的全石材大門。

你能在公區(qū)中，看到諸多獨具特色的海派風情。

你也能在裝標拉到頂?shù)恼故緲影彘g中，看到流淌著的非凡品味。

更難得的是，據(jù)說招商通過不斷摳細節(jié)，將康定壹拾玖的最高得房率做到了約89.6%，放在上海、放在內環(huán)內豪宅，幾乎是難以想像的。

簡單來說，這樣一個項目，既能滿足大家對老靜安梧桐豪宅的終極幻想，也能在實打實的居住空間上提供更奢闊的享受。

最終，康定壹拾玖用實力證明了老靜安缺的：從來都不是購買力，而是好的產品力。

03

招商上海的未來征途

招商趕在六月底完成康定壹拾玖的二開，目標其實是相當明確的：

要用標桿的頂豪項目，給自己的半年度成績單添磚加瓦。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年前5月，招商在上海的權益銷售金額是124.96億，以不到5億元的差距惜敗保利位列第二。

艷姐看了下上海5月的樓盤成交金額排行榜，首開賣了20多億的康定壹拾玖還未被計入成績上榜，簡言之，熱賣的成績還沒能在招商前5月的成績單中顯現(xiàn)出來。

也就是說，這個成績會在半年度的榜單中體現(xiàn)出來，所以，今年上半年上海樓市的第一，招商還是有一爭之力的。

而眾所周知，招商在上海的強勁風頭并不是今年才有的。

在上海，招商實則已經發(fā)力了20多年，2003年就已布局，早期強調“跟隨策略”，但從2017年初提”重返上?！遍_始，就發(fā)生了巨大轉折。

尤其是2021年升級“重返上海心”后，招商就開始著重在上海落位TOP級的璽系產品，并不斷做升維探索，這兩年更是在上海同時接連甩出弘安里、海上清和璽、靜安里、桐安里等多個城市更新王炸……

從回歸深耕到聚焦核心板塊再到頂級產品的轟炸式落地，一步步和魔都共同攀登產品的更高峰。

而在中海憑借玖序產品+絕對的黃金地段縱橫上海的2024年之前，從來都不只是喊喊口號而已的招商，在“重返上海心”的大戰(zhàn)略下，還曾以絕對領先的銷售額蟬聯(lián)過上海的年度銷冠，一年最多的時候能在上海斬獲700多億權益銷售額，風頭絲毫不輸去年的中海。

前段時間，招商也緊跟著其他央企兄弟的步伐，正式對組織做了一次具有巨大變革意義的重塑，撤銷了區(qū)域層級，形成更扁平化的“總部-城市公司”的二級管控機制，50多個城市公司由總部直接管轄。

這個變化，參考其他奉行二級管控的企業(yè)，意味著的是：

諸如上海這樣一年至少能貢獻數(shù)百億銷售額的核心城市公司，必然會擁有更大的話語權和決策自主權，很多投資、開發(fā)的決策也都會更高效、更能得到來自總部的全力支持。

艷姐預感，這或許也是招商在上海再次實現(xiàn)彎道超車、再爭第一的關鍵。

回顧看招商“重返上海心”的這些年，背后的成功邏輯無非就是：堅定投資、用心打磨、高效管理。

在激烈的市場競爭下，努力搶到好地，團隊擰成一股繩并給到獨屬于招商的高標準解法。

過去幾年，招商在上海的拿地額，跟銷售額一樣，始終維持在TOP3的水準，比如2023年以176.91億權益拿地金額位居第三，2024年以156.43億權益拿地金額排在第一。

主打一個“手里有糧，心里不慌”、求精不求多。優(yōu)質的地塊即便拿不到手，也會努力拼上一把，諸如綠城和宸嘉分別在徐濱拿下的兩宗地王，招商基本都拼到了最后。

也是在這樣的策略下，招商才穩(wěn)住了在上海樓市的地位，今年粗粗一看，招商手里握著的好牌，已經不少了，除了康定壹拾玖和幾座城市更新項目，寶山淞南的招商序首開也熱銷了九成，在浦東的招商臻境，更是做到了區(qū)域內的第一個三陽臺……

而未來，隨著新的二級架構管控逐漸成熟，未來的招商在上海，大概率還會創(chuàng)造更多的輝煌。