近日上海首次舉辦城中村改造集中招商會，共計推介10個區(qū)域、59個城中村改造項目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規(guī)模達(dá)2100億元，拉動建安投資約1600億元，為上海城中村改造按下“加速鍵”，相當(dāng)于今年各區(qū)動遷總預(yù)算的2.6倍，彰顯出前所未有的推進(jìn)力度！根據(jù)上海市委、市政府總體部署，到2026年底，上海將全面啟動城中村整體改造項目；到2027年，這一工作基本完成！

圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

而這或許也預(yù)示著，上海城市更新進(jìn)程將迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，城中村成為下一輪的拆遷重點(diǎn)！

01城市更新藍(lán)圖：百花齊放 重點(diǎn)突出

此次參與招商的各區(qū)項目主要分兩類：一類是已獲批項目，這類項目已啟動動遷或計劃于今年啟動；另一類是待認(rèn)定擬批項目，預(yù)計在明年及以后啟動動遷。

綜觀這些項目，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

區(qū)位優(yōu)勢明顯：項目多位于城市核心區(qū)域或交通樞紐附近，如青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)緊鄰進(jìn)博會舉辦地、虹橋國際開放樞紐，交通便捷，便于連接長三角地區(qū)，具有較高的發(fā)展?jié)摿蜕虡I(yè)價值。

嘉定錨定“智造”內(nèi)核，全區(qū)14個項目均布局于“兩城兩區(qū)”核心板塊及軌交沿線，通過改造可釋放智造空間約110萬平方米、居住空間約239萬平方米，助力智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車、集成電路、生物醫(yī)藥三大千億級產(chǎn)業(yè)集群加速成長。在區(qū)位條件上，這些項目均位于軌交11、13、14號線和嘉閔線，以及滬嘉、京滬高速、嘉閔高架路等沿線，交通便捷，可實現(xiàn)平均30分鐘到達(dá)上海市中心，20分鐘到達(dá)虹橋樞紐，2小時到達(dá)長三角重點(diǎn)核心城市。

產(chǎn)業(yè)融合導(dǎo)向：此次推介的部分項目結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局，推動產(chǎn)城融合發(fā)展。例如，寶山聚焦“北轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略，以城中村改造為支點(diǎn)撬動區(qū)域能級躍升，加速打造“生活秀帶”。其中，顧村鎮(zhèn)星星村、譚楊村項目緊鄰上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，旨在實現(xiàn)產(chǎn)城融合與職住平衡；松江則依托G60科創(chuàng)走廊、大學(xué)城科創(chuàng)源優(yōu)勢，將“創(chuàng)新”基因融入建設(shè)全流程。以佘山陳坊項目為例，其坐擁國家級旅游度假區(qū)稀缺生態(tài)與上海之根人文優(yōu)勢，為前沿產(chǎn)業(yè)人才構(gòu)筑高品質(zhì)生活圈。

歷史文化保護(hù)與創(chuàng)新結(jié)合：部分項目注重挖掘和保護(hù)歷史文化資源，如青浦區(qū)徐涇蟠龍城中村改造將江南歷史文化古鎮(zhèn)保護(hù)與國際化中央商務(wù)區(qū)建設(shè)相結(jié)合，創(chuàng)下多個“全市第一”，既保留了歷史風(fēng)貌，又提升了區(qū)域品質(zhì)。

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02目標(biāo)實現(xiàn)途徑：多方聚力 金融活水

城市更新資金需求大、回報周期長，唯有多方協(xié)同發(fā)力，才能推動城市更新更可持續(xù)。

多元合作模式：

“上海始終歡迎各類市場主體，包括央企、市屬國企區(qū)屬國企、民營企業(yè)、港資、外資企業(yè)等，都能積極參與上海城中村改造，開辟事業(yè)發(fā)展新天地，與上海攜手共促城市高質(zhì)量發(fā)展?！鄙虾Ｊ蟹课莨芾砭重?fù)責(zé)人表示。這也預(yù)示著社會資本可通過多種方式參與項目：對合作改造項目，市場主體可直接與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，參與改造及建設(shè)；對于儲備改造項目，市場主體可在土地市場進(jìn)行經(jīng)營性地塊摘牌，參與開發(fā)建設(shè)；對于委托改造項目，通過與實施主體合作，市場主體也可參與開發(fā)建設(shè)。

政策支持與金融保障：

政府出臺了一系列政策支持城中村改造，包括專項借款、土地供應(yīng)政策等。推介會上，近百家資金實力雄厚、信用等級高、城市更新經(jīng)驗豐富的企業(yè)和機(jī)構(gòu)云集，致力于為行業(yè)提供“金融活水”。如國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等提供資金保障和綠色審批通道，降低企業(yè)參與門檻。

03拆遷補(bǔ)償變化：房票安置 多方共贏

城市更新一頭牽著發(fā)展，一頭連著民生。城中村的大規(guī)模改造也必將帶來拆遷補(bǔ)償方式的變化，從目前部分信息來看，房票安置的比重預(yù)計將逐步提高。

關(guān)鍵詞：房票安置：動遷戶除了拿安置房、拿貨幣之外的另一種方案，相當(dāng)于由征收部門出具一張代金券，有確定的票面金額和使用條件，動遷戶在房源超市中購置房屋時可用于結(jié)算。這一制度與城中村改造相結(jié)合，既能加速動遷騰地，更能直接推動本地存量商品房去化， 可謂一舉多得，多方共贏。

自去年金山率先試點(diǎn)、發(fā)出全市首張房票以來，青浦、嘉定、奉賢也陸續(xù)官宣了房票制度。

嘉定：房票可以在全區(qū)共15個在售小區(qū)、2800多套房源的新房超市中進(jìn)行使用。此外，選房票的居民還會獲得一筆“獎勵”，像之前的嘉定，選擇房票的，可獲8%的獎勵額度。

奉賢：近日，奉賢在金匯鎮(zhèn)“城中村”改造項目中發(fā)出全區(qū)首張“房票”。作為上海目前整體推進(jìn)中規(guī)模最大的城中村改造項目，金匯“城中村”改造進(jìn)展迅速。截至10月8日，簽約率已突破85%，顯示出居民對城市更新政策的廣泛認(rèn)可。

浦東：航頭鎮(zhèn)航南社區(qū)的城中村改造項目，也已明確將引入房票制度。目前已知房票可使用的小區(qū)共4個，由三大區(qū)屬國企開發(fā)，分別位于航頭、金橋和周康板塊，可選房源約為800套，房票獎勵達(dá)15%，老房面積較大的村民還可以同時選擇貨幣安置加房票，或者安置房加房票安置。

徐匯：房票安置已從郊區(qū)拓展至市區(qū)：10月24日，徐匯傳出消息：即將動遷的江南新村也將引入房票，并且政策方面有自己的特色，即可以選擇的房屋范疇更大，全市的新房和二手房都被納入其中，購買時間自今年1月22日起的都行。選擇貨幣安置的，每證按照被征收房屋建筑面積，給予2000元每平方米的房票獎勵，而且能與其他簽約獎勵并行。

結(jié)語

04自2014年上海啟動城中村改造以來，十余年間，一批批項目從“施工圖”加速變?yōu)椤皩嵕爱嫛?。此?9個項目集中推介一方面激發(fā)了市場活力，另一方面對于上海的城市更新也將產(chǎn)生積極的影響，通過配套優(yōu)化，環(huán)境改善，這些區(qū)域的價值也將獲得進(jìn)一步提升，而從長遠(yuǎn)來看，宜居宜業(yè)產(chǎn)城融合職住平衡的區(qū)域 ，也必將吸引企業(yè)與人才的入駐，進(jìn)而推動樓市向更均衡、可持續(xù)的方向發(fā)展。

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