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地鐵一開，房價(jià)狂飆！悉尼這些區(qū)“步行溢價(jià)”最高達(dá)四成

在悉尼Metro North West地鐵線施工最嘈雜、最擾民的階段，在車站附近買房的業(yè)主，如今正享受著顯著的價(jià)格紅利——部分房產(chǎn)的售價(jià)較距車站400至800米的類似房產(chǎn)高出多達(dá)39%。

Domain最新數(shù)據(jù)分析顯示，距離悉尼Metro North West地鐵線新建各車站400米以內(nèi)的獨(dú)立屋，售價(jià)比更遠(yuǎn)距離的同類房產(chǎn)平均高出16.6%，按一套90萬澳元的房產(chǎn)計(jì)算，相當(dāng)于多出約15萬澳元。

而400米范圍內(nèi)的公寓，售價(jià)則比距地鐵站800米至兩公里的類似公寓高出24.4%。

Domain高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joel Bowman博士指出，地鐵開通后，這類價(jià)格溢價(jià)通常不會(huì)再顯著上漲，因?yàn)檐囌局苓呅略龇吭吹墓?yīng)會(huì)抑制溢價(jià)的進(jìn)一步提升。

他說：“如果你想從基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中獲得額外的升值空間，就必須盡早入手，這算是忍受施工階段帶來的‘補(bǔ)償’?！?/p>

不過，并非所有擁有新地鐵站的城區(qū)都出現(xiàn)了明顯的房價(jià)上漲。

Bowman表示，像Epping、North Ryde這些原本就有鐵路的城區(qū)，以及Macquarie Park這樣的商業(yè)區(qū)，溢價(jià)提升幅度相對有限。

“這說明，并不是所有靠近大型新基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（如地鐵）的房產(chǎn)都會(huì)獲得額外的升值空間。不同車站的溢價(jià)差異很大，因此選址非常關(guān)鍵?！?/p>

在Bella Vista和Norwest，距Metro North West地鐵線400至800米的獨(dú)立屋溢價(jià)分別高達(dá)39%和23.6%；相比之下，Epping的溢價(jià)僅有2%。

Bowman指出，大多數(shù)地鐵站周邊的溢價(jià)在開通前一到兩年已達(dá)到峰值。

他說：“這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有前瞻性，買家會(huì)提前預(yù)期未來會(huì)有顯著的交通便利提升，并在早期就將這一因素計(jì)入價(jià)格。”

過去被認(rèn)為沒有汽車就難以到達(dá)的Bella Vista，如今距地鐵站400至800米的獨(dú)立屋溢價(jià)達(dá)到39%，同距離的公寓溢價(jià)則為33.5%。

The Avenue地產(chǎn)公司的本地中介Sherry Soheili表示，自地鐵項(xiàng)目啟動(dòng)以來，車站附近的房價(jià)一路飆升。

“我們遇到不少買家來Bella Vista看房，他們就是沖著地鐵來的，希望離地鐵越近越好，”她說。

Soheili指出，在Hills地區(qū)，距離地鐵站步行可達(dá)范圍內(nèi)的房產(chǎn)，尤其是獨(dú)立屋和聯(lián)排別墅，一直比稍遠(yuǎn)的類似房產(chǎn)更受追捧。

Manor Real Estate的中介Lachlan Whalen在Norwest也觀察到同樣的趨勢，并補(bǔ)充稱，地鐵讓Norwest變得更易乘軌道交通到達(dá)，從而提升了該地區(qū)的知名度。

他說：“過去幾周，我接觸的買家中，最多的就是想住在步行可達(dá)地鐵的范圍內(nèi)?！?/p>

在Norwest，距地鐵站400至800米的獨(dú)立屋溢價(jià)提升了23.6%，公寓則上漲了17.1%。

“我們發(fā)現(xiàn)，800米范圍內(nèi)的房源登記買家明顯更多，這顯然推動(dòng)了價(jià)格上漲。很多買家更愿意選一套靠近地鐵的房子，而不是購買稍遠(yuǎn)一些可能需要開車的房產(chǎn)?！?/p>

Whalen還指出，與傳統(tǒng)的地面火車站相比，地鐵大多為地下線路，噪音更小，這也是促使買家愿意支付更高價(jià)格的重要原因之一。

02

150 人搶一套公寓！首次購房者被 “跳單”，真追不上房價(jià)了

昆士蘭州一位首次購房者雖與賣方達(dá)成非正式協(xié)議，卻仍錯(cuò)失了一套公寓。如今，合適房源供不應(yīng)求，新買家爭相搶房，他擔(dān)心自己已被擠出市場。

專家提醒首次購房者，需提前備好資金，遇到合適房源時(shí)迅速行動(dòng)。但在這個(gè)賣方占優(yōu)的快速市場中，“跳單”（gazumping）、低報(bào)房價(jià)等不道德行為，讓迫切的購房者陷入更不利的境地。

自聯(lián)邦政府宣布擴(kuò)大 “首次購房者計(jì)劃” 以來，房價(jià)已創(chuàng)下歷史新高。低端市場房源的開放日，吸引的看房者多達(dá) 150 人。

29 歲的克里斯蒂安?斯科特（Kristian Scott）曾以 55 萬澳元的價(jià)格，成功競拍一套位于因杜魯皮利（Indooroopilly，布里斯班中央商務(wù)區(qū)西南約 8 公里處）的一居室公寓。布里斯班正處于房地產(chǎn) “超級周期”，現(xiàn)已成為澳大利亞第二昂貴的購房城市。

“房產(chǎn)中介給我們回了短信，明確說‘交易敲定，這房子是你的了’。我們當(dāng)時(shí)興奮不已，當(dāng)晚還慶祝了一番，真的特別激動(dòng)。” 斯科特說。

然而，這份喜悅并未持續(xù)多久。由于房產(chǎn)中介未提供所有法定的賣方披露文件，斯科特?zé)o法簽署購房合同。隨后，中介收到了另一份更高的報(bào)價(jià)，賣方接受了該報(bào)價(jià)。

斯科特成了 “跳單” 的受害者?！疤鴨巍?是行業(yè)術(shù)語，指賣方或其代理經(jīng)紀(jì)人在非正式或口頭接受買方報(bào)價(jià)后，轉(zhuǎn)而將房產(chǎn)賣給出價(jià)更高的第三方的行為。

“他根本沒給我們還價(jià)的機(jī)會(huì)，” 斯科特說，“這太讓人沮喪了…… 這是我踏入房產(chǎn)市場的機(jī)會(huì)，卻被無情奪走，真的很心碎?！?/p>

“我本以為自己已經(jīng)步入正軌。我在昆士蘭州政府有一份高薪工作，原以為自己的經(jīng)濟(jì)狀況足以進(jìn)入房產(chǎn)市場，但房價(jià)的上漲速度遠(yuǎn)超工資增長。這幾乎是不可能的，你根本追不上?！?他說。

并非只有斯科特面臨這種困境。大南方銀行（Great Southern Bank）對 2000 名首次購房者的調(diào)查顯示，55% 的受訪者急于在房價(jià)進(jìn)一步上漲前完成購房。

年輕人的緊迫感更強(qiáng)，53% 的 Z 世代購房者表示面臨著鎖定房源的壓力。

“我建議購房者提前獲得貸款預(yù)批準(zhǔn)，” 大南方銀行首席客戶官羅爾夫?斯特龍瑟（Rolf Stromsoe）說，“此外，長期限貸款的月供更低，能提高購房可負(fù)擔(dān)性，幫助購房者更快踏入房產(chǎn)市場。”

“紅鞋” 抵押貸款經(jīng)紀(jì)公司（Two Red Shoes）的麗貝卡?達(dá)爾頓（Rebecca Dalton）表示，跳單現(xiàn)象早已存在，通常在市場升溫時(shí)與低報(bào)房價(jià)行為一同增多。她提到，自己的首次購房者客戶 “情緒高漲，且充滿緊迫感”。

“我擔(dān)心跳單現(xiàn)象會(huì)越來越多。目前還沒有明顯增加，但我們預(yù)計(jì)這種情況一定會(huì)發(fā)生，絕對會(huì)。” 達(dá)爾頓說。

昆士蘭州房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（REIQ）首席執(zhí)行官安東尼婭?梅科雷拉（Antonia Mercorella）指出，通常情況下，即使口頭接受，非正式報(bào)價(jià)也不具備法律效力，這一點(diǎn)購房者需特別注意。

“如果房產(chǎn)中介為賣方服務(wù)，在購房合同簽署前，他們通常有義務(wù)將所有新報(bào)價(jià)告知賣方?！?/p>

低報(bào)房價(jià)是一種違法行為，指中介為吸引更多買家，以低于預(yù)估售價(jià)的價(jià)格宣傳房源。這種行為目前在市場上也十分猖獗。

維多利亞州政府在收到超過 4200 起投訴后，宣布啟動(dòng) “冬季嚴(yán)查低報(bào)房價(jià)行動(dòng)”?！断つ嵯闰?qū)晨報(bào)》發(fā)現(xiàn)，在其追蹤的 10772 筆交易中，50% 的房源成交價(jià)比指導(dǎo)價(jià)高出至少 10%。

今年 8 月，新南威爾士州公平交易廳（NSW Fair Trading）以涉嫌低報(bào)房價(jià)、虛假競價(jià)、偽造文件及其他違反執(zhí)業(yè)規(guī)范的行為，暫停了房產(chǎn)中介約書亞?特索林（Joshua Tesolin）的執(zhí)業(yè)資格。

斯科特原本計(jì)劃在聯(lián)邦政府?dāng)U大后的 “首次購房者擔(dān)保計(jì)劃” 生效前入市。該計(jì)劃于 10 月 1 日生效，允許購房者僅支付 5% 的首付，且無需繳納貸款人抵押貸款保險(xiǎn)（LMI）。

據(jù) Domain 房產(chǎn)平臺(tái) 9 季度報(bào)告顯示，自該計(jì)劃生效以來，布里斯班的房屋中位價(jià)已達(dá) 110 萬澳元，超過堪培拉和墨爾本。

“布里斯班的房地產(chǎn)超級周期已持續(xù)一段時(shí)間，目前市場仍充滿活力，”Domain 研究主管妮古拉?鮑威爾（Nicola Powell）說，“‘住房擔(dān)保計(jì)劃’的擴(kuò)大進(jìn)一步為市場注入了活力?！?/p>

“布里斯班的住房長期供不應(yīng)求，且難以跟上需求增長 —— 一方面是（2032 年）奧運(yùn)會(huì)前大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在推進(jìn)，另一方面跨州移民持續(xù)涌入，因?yàn)檫@里創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。” 鮑威爾說。

從市場一線情況來看，該計(jì)劃生效后的首個(gè)周末，斯科特前往布里斯班內(nèi)城區(qū)西端（West End）的一處房源開放日，發(fā)現(xiàn)有超過 150 人前來看房。

“一套一居室公寓，門口排的隊(duì)繞了街區(qū)一圈?！?斯科特說。

他還注意到，與今年早些時(shí)候相比，9 月和 10 月入門級公寓的平均指導(dǎo)價(jià)上漲了超 10 萬澳元。

03

外國人持續(xù)爆買墨爾本房地產(chǎn)！

盡管維州政府近年不斷提高針對海外買家的額外稅費(fèi)，以抑制外國購房需求，但維州仍然是全澳最受外國投資者青睞的房地產(chǎn)市場。

根據(jù)澳洲稅務(wù)局（ATO）近日發(fā)布的首份《外國資產(chǎn)所有權(quán)登記冊》報(bào)告：

2023年共有2606宗維州房產(chǎn)被海外買家購入，遠(yuǎn)高于2021-22年度的1703宗，短短兩年增長超過50%。

報(bào)告顯示：

外國投資者在維州主要瞄準(zhǔn)的是總價(jià)低于100萬澳元的新建住宅和未開發(fā)空地，而非高端豪宅或二手房。

即便在本地民眾對住房負(fù)擔(dān)能力、交通擁堵、治安問題和生活成本感到擔(dān)憂之際，維州仍憑借強(qiáng)勁的吸引力，成為全澳海外置業(yè)的 “第一州” 。

從全澳范圍來看：

來自中國、日本、新加坡買家，占據(jù)了去年外國買家總數(shù)的近一半。

其中，中國繼續(xù)是最大來源國，在澳購買超過2000套房產(chǎn)，總價(jià)值約20億澳元。

ATO于2023年設(shè)立的外國資產(chǎn)登記冊，首次將外國人在澳的房產(chǎn)、農(nóng)地和水權(quán)投資整合為全國統(tǒng)一記錄。

本次發(fā)布的最新報(bào)告，統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2024年6月30日。

報(bào)告顯示：

自2016年以來，外國買家在澳共購入超過4萬套房產(chǎn)，其中約1.7萬套位于維州，比例居全澳之首。

盡管報(bào)告沒有評估外國買家對房價(jià)的具體影響，但數(shù)據(jù)表明：維州仍是外資青睞的重點(diǎn)地區(qū)。

阿德萊德大學(xué)住房政策高級研究員Sha Liu表示：

雖然最新數(shù)據(jù)呈現(xiàn)反彈趨勢，但整體而言，外國買家在澳房市的參與度已大不如前。

現(xiàn)在外國買家在住房交易中所占比例大約為1%，無論是從交易數(shù)量還是交易金額來看，都遠(yuǎn)低于2015-16年高峰時(shí)期接近5%的水平。

她指出：過去十年中，聯(lián)邦和各州陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，包括申請費(fèi)、額外印花稅、土地稅附加費(fèi)、非居民資本利得稅和空置房產(chǎn)年度費(fèi)用等，這些都顯著提高了外國人在澳買房和持有的成本。

Liu表示：外國買家通常傾向于投資悉尼和墨爾本的核心地段，因此更容易受到公眾和媒體關(guān)注，但從整體來看，他們對市場的實(shí)際影響常被夸大。

以他們現(xiàn)在在市場上的占比來說，并沒有在大范圍或系統(tǒng)性地?cái)D走本地首置業(yè)者。

而從地區(qū)來看，外國買家主要集中在新州和維州，尤其是悉尼和墨爾本。

她還說：全球城市通常更容易吸引國際學(xué)生和高端人才，也更受全球資本青睞。

但即使在這些市場上，如今的外國買家活躍程度也遠(yuǎn)不及過去。

報(bào)告還提到：

澳洲的農(nóng)地仍是海外資金的重要投資目標(biāo)。

至2024年，澳農(nóng)地中登記為有外國持股的比例上升至12.7%，較2022年增長3個(gè)百分點(diǎn)。

英國、中國、加拿大、美國和荷蘭的投資者，仍是澳洲農(nóng)地的五大海外持有者，合計(jì)控制了近一半的外資農(nóng)地。

根據(jù)登記冊統(tǒng)計(jì)：

只要某塊土地有超過20%的外國持股，就會(huì)被計(jì)入外資持有范圍。

在維州，截至2024年6月，外資農(nóng)地持有率為5.9%，相當(dāng)于全州1130萬公頃農(nóng)地中，有67.5萬公頃屬于外資所有。

這一數(shù)字比上一年增加了約9000公頃。

維州的外資農(nóng)地多數(shù)用于林業(yè)，其次是種植業(yè)。

目前，維州農(nóng)地的外資持有比例，仍低于塔斯馬尼亞（23.9%）和北領(lǐng)地（27.6%）等地區(qū)。

04

建社會(huì)及經(jīng)濟(jì)適用房百億基金 審查署將查效益及是否被濫用

艾班尼斯（Anthony Albanese）政府解決住房危機(jī)核心政策之一的100億澳元澳洲住房未來基金（Housing Australia Future Fund）將接受澳洲國家審計(jì)署（Australian National Audit Office）的嚴(yán)格審計(jì)，因?yàn)槿藗儞?dān)心政府向房地產(chǎn)開發(fā)商支付的數(shù)億澳元納稅人的錢未能生產(chǎn)物有所值的效果或達(dá)到所需的建造新住房目標(biāo)。

聯(lián)邦工黨政府計(jì)劃在未來五年推動(dòng)建造120萬新套住宅，其中100億澳元的澳洲住房未來基金旨在到2028建造40,000套社會(huì)住房（公屋）和可負(fù)擔(dān)起起租金的經(jīng)濟(jì)適用房，它們將提供給中低收入者。

國家審計(jì)署還將調(diào)查財(cái)政部在設(shè)計(jì)100億澳元住房未來基金計(jì)劃中所扮演的角色，以及該計(jì)劃的管理效果如何。

這樣的審計(jì)給這個(gè)陷入困境的澳洲房屋署（Housing Australia）增加了壓力，這家為監(jiān)管聯(lián)邦政府住房建造計(jì)劃而設(shè)立的新機(jī)構(gòu)主席奧斯?。–arol Austin） 在去年被指控欺凌而受到調(diào)查后，剛于上周辭職，因?yàn)樗噲D改變該基金的運(yùn)作。

面對嚴(yán)重的住房短缺，甘馬斯（Jim Chalmers） 于2023 年設(shè)立了澳洲住房未來基金，旨在幫助艾班尼斯政府實(shí)現(xiàn)未來四年內(nèi)建造一百二十萬套新建房屋的目標(biāo)。

《澳洲人報(bào)》上個(gè)月透露，鑒于受到來自內(nèi)部和外部的重大批評，包括來自前基金董事會(huì)成員以及參與該計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商的批評，國家審計(jì)署正在考慮對該基金進(jìn)行審查。

審計(jì)長麥克利什（Caralee McLiesh） 在給自由黨參議員布拉格（Andrew Bragg） 的一封信中透露，該基金將接受審計(jì)，財(cái)政部也將因其參與而成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

麥克利什博士說：「審計(jì)的目的是評估財(cái)政部設(shè)計(jì)和交付的有效性。」

「澳洲國家審計(jì)署將審查財(cái)政部是否有效地設(shè)計(jì)了澳洲住房未來基金，以及是否建立了有效的交付安排?！?/p>

《澳洲人報(bào)》上個(gè)月透露，盡管向開發(fā)商分配了數(shù)億澳元，但住房基金上一財(cái)政度年的支出僅相當(dāng)于在悉尼獲得八套中位價(jià)的房屋。本財(cái)政年度，它增加了支出，一些人擔(dān)心這可能會(huì)使該計(jì)劃提供質(zhì)量較低的產(chǎn)品（經(jīng)濟(jì)適用房和公屋）并受到濫用。

住房部長奧尼爾（Clare O’Neil） 的辦公室淡化了將要進(jìn)行的審計(jì)的重要性，審計(jì)署將于2026 年6 月提交對澳洲未來住房基金的審計(jì)報(bào)告。

奧尼爾的發(fā)言人說：「澳洲審計(jì)署的工作是審計(jì)政府計(jì)劃。它只是在做它自己應(yīng)做的工作，我們期待明年的調(diào)查結(jié)果?！?/p>

「工黨政府將在五年內(nèi)交付55,000 套新的社會(huì)住房（公屋）和經(jīng)濟(jì)適用房，這與自由黨相比是一個(gè)巨大的升級，自由黨在執(zhí)政十年內(nèi)交付了373 套社會(huì)住房和經(jīng)濟(jì)適用房」。 」

布拉格參議員告訴《澳洲人報(bào)》，澳洲未來住房基金正在轉(zhuǎn)變?yōu)榍瓣懣宋模↘evin Rudd）工黨政府時(shí)期備受詬病的房屋安裝隔熱計(jì)劃，當(dāng)年計(jì)劃出現(xiàn)許多問題，需要委派皇家委員會(huì)調(diào)查。

布拉格參議員說：「澳洲未來住房基金是我一生中看到過的最大的公共政策災(zāi)難之一。」

「這種混亂象征著工黨在住房方面采取了更廣泛的方法，向官僚機(jī)構(gòu)投入了600 億澳元，但卻未能建造房屋。澳洲房屋署正陷入混亂，現(xiàn)在審計(jì)長已經(jīng)確認(rèn)該機(jī)構(gòu)正在接受審計(jì)。」

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