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楔子

10月28日,胡潤研究院發(fā)布《2025胡潤百富榜》，本次上榜的1434位富豪，財富都超過了50億元。

位列榜首的是大家耳熟能詳?shù)?strong>農(nóng)夫山泉的老板鐘睒睒，這是71歲的他第四次成為中國首富。

而能進入前10的地產(chǎn)首富，也只有香港的李嘉誠家族了；內(nèi)地地產(chǎn)富豪排名最高的是龍湖集團吳亞軍家族，位列第99名。

今天這篇文章就來聊聊：2025胡潤百富榜關于地產(chǎn)富豪的排名變化。

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數(shù)據(jù)分析

去年我花了不少時間，寫過一篇“富豪榜和中國地產(chǎn)關聯(lián)性”的分析文章，大家有興趣可以去翻翻歷史。

今年我先將數(shù)據(jù)統(tǒng)計更新一下，制作了三張新的分析圖，大家看看趨勢變化。

第一張圖是歷年前100位富豪中，房地產(chǎn)行業(yè)富豪的數(shù)量變化。

整體來看，從2018年開始，上榜的富豪數(shù)量呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，而且非常明顯。

第二張圖是歷年前100位富豪中，房地產(chǎn)行業(yè)富豪的最高排名統(tǒng)計。

從1999年開始，房地產(chǎn)富豪的最高排名都在前五；直到2020年排名開始下滑，這也與房地產(chǎn)第四輪周期相吻合。

而在排名統(tǒng)計的過程中，我發(fā)現(xiàn)了幾位連續(xù)登頂?shù)母缓?，他們分別是黃光裕、王健林、許家印。

但時過境遷，這些首富有的鋃鐺入獄，有的刑滿釋放，還有的風燭殘年還在操勞。

第三張圖是歷年前100位富豪中，房地產(chǎn)行業(yè)富豪的最高身價統(tǒng)計。

2004年，黃光裕的個人資產(chǎn)突破百億；2013年，王健林的個人資產(chǎn)突破千億；2017年，許家印的個人資產(chǎn)達到2900億，來到了整張表的峰值。

而其中有個突變，就是2007年的碧桂園因為上市，楊惠妍的個人資產(chǎn)達到1300億。

而今年最高排名的李嘉誠（排名第九），總資產(chǎn)是2350億。

這幾張分析圖，也能折射出這些年中國房地產(chǎn)市場的興衰了。

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龍湖地產(chǎn)

而今年這張榜單上最值得我們注意的是：龍湖地產(chǎn)的吳亞軍。這是內(nèi)地房地產(chǎn)商在前100名中僅存的一位，位列99名。

當然這里沒有計算吳李嘉誠的長實集團、光正家族（會德豐）、李家誠和李家杰（恒基兆業(yè)）、劉鑾雄家族（華人置業(yè)）、鄺肖卿（新鴻基）等香港富豪。

而龍湖地產(chǎn)之所以還能留在前100，主要是它主動跳出了行業(yè)慣有的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式，逐步推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

而是選擇了提升經(jīng)營性業(yè)務比重，構建“開發(fā)+運營+服務”協(xié)同發(fā)展的新格局。

2025年上半年，該集團經(jīng)營性收入達到133億元，毛利率超過50%，已成為利潤的核心來源。

其中，商業(yè)租金收入為55億元，出租率保持97%的高位；長租公寓業(yè)務實現(xiàn)收入12.4億元，整體出租率95.6%；龍湖龍智造業(yè)務營收同比增長65%，達到7億元。

大家耳熟能詳?shù)摹褒埡旖帧保褪瞧湄暙I利潤的主要來源。而這樣的模式和許多老牌的港資地產(chǎn)商如出一轍，都是靠精細化的運營，收租金過日子。

我前兩天寫過的香港希慎興業(yè)，也是這樣的商業(yè)模式，有興趣的朋友可以擴展閱讀：《》

而在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務上，龍湖地產(chǎn)明顯是“收著干”。2025年前三季度在上海、蘇州等高能級城市只拿了6宗地塊，這就是從源頭上降低負債風險。

在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的情況下，龍湖以“運營驅(qū)動”代替“開發(fā)驅(qū)動”，不僅實現(xiàn)了自身的安全著陸，也為同行轉(zhuǎn)型提供了可借鑒的發(fā)展路徑。

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結束語

雖然胡潤親口承認：這個榜單只能確保60%-70%的準確性?，但在一定程度上反映了中國房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。

內(nèi)地房地產(chǎn)大佬的集體退場，也標志著一個時代的結束。而新的地產(chǎn)邏輯已經(jīng)悄然發(fā)生，“運營為王”的時代真的來臨了。

“鐵打的榜單，流水的富豪”，不同行業(yè)的富豪正躍躍欲試，粉墨登場！