云南一租戶因欠租不還，反手向城管舉報(bào)所租房屋違建；房東稱房屋僅應(yīng)政府要求修繕過，系租戶舉報(bào)并要挾免除租金；案涉房屋并未擴(kuò)建，建筑面積和高度均未變，但仍被認(rèn)定為違章建筑。近日，這起發(fā)生在云南昆明市的“違建”糾紛引發(fā)關(guān)注。

案涉房屋位于昆明市官渡區(qū)六甲街道陳家營社區(qū)，為一棟三層高、建筑面積約3300平方米的建筑。房東李女士告訴新黃河記者，2001年，鳴泉公司經(jīng)多級(jí)行政機(jī)關(guān)層層審批后建成該房，運(yùn)營十余年安然無恙。2013年洪澇災(zāi)害后房屋變成危房，2015年在當(dāng)?shù)卣块T要求下，公司對(duì)房屋加固地基、更換墻體，外觀發(fā)生變化，但主體結(jié)構(gòu)未變，面積、層高反而比原來小了，修繕時(shí)城管也來多次檢查過，均認(rèn)為沒有問題。

“2018年起，因房屋租戶劉某拖欠租金，開始不斷舉報(bào)該建筑‘違建’，2019年城管以該房屋是重建而非修繕為由，認(rèn)定為違建要予以拆除?！崩钆糠Q，此后數(shù)年間，她和城管部門圍繞房屋“修繕”與“重建”認(rèn)定問題展開爭論，公司也將城管局起訴至法院，一審認(rèn)定城管敗訴，二審則重新認(rèn)定房屋系違建。

新黃河記者了解到，根據(jù)《云南省違法建筑處置規(guī)定》規(guī)定，已取得土地審批等手續(xù)，但因房屋因?yàn)?zāi)滅失、危房等特殊原因，未經(jīng)批準(zhǔn)在原來宅基地上按原高度、面積重建的，依法處罰并補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后，可以申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)?！鞍创艘?guī)定，案涉房屋即使重建也是可以補(bǔ)辦手續(xù)的。再退一步講，即便認(rèn)定違建拆掉，難道再讓李女士按照規(guī)劃重蓋一座3700平方米的房子嗎？”李女士代理律師表示不解。

10月30日，官渡區(qū)綜合行政執(zhí)法局工作人員表示，對(duì)方如果對(duì)處罰有疑問，可以向上級(jí)部門反映或走法律程序。

官渡區(qū)圍擋設(shè)置信息公示牌

蓋房時(shí)取得政府同意，后又因危房原因翻修

時(shí)間回溯到2000年，彼時(shí)的官渡區(qū)六甲鄉(xiāng)正大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

昆明鳴泉正義工貿(mào)有限公司（以下簡稱“鳴泉公司”）通過公開招標(biāo)，取得了六甲鄉(xiāng)2.3畝土地使用權(quán)，并與當(dāng)?shù)仃惣覡I村委會(huì)簽訂協(xié)議書，協(xié)議期55年。為了在該地塊上能合規(guī)建設(shè)用房，2001年，鳴泉公司向官渡區(qū)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)提交建房申請(qǐng)。同年12月，后者同意鳴泉公司建設(shè)項(xiàng)目占地2.3畝、總建筑面積3700平方米的廠房，其中：辦公室1500平方米，職工宿舍1960平方米，其他配套設(shè)施40平方米。2002年10月，鳴泉公司進(jìn)一步完善手續(xù)，取得了集體土地使用證，用地性質(zhì)明確為“綜合用地”。

文件內(nèi)容截圖

鳴泉公司負(fù)責(zé)人李女士回憶稱，拿到用房批復(fù)文件后，鳴泉公司在該地塊建設(shè)了外形為兩層拱形、內(nèi)部結(jié)構(gòu)為三層的彩鋼瓦房屋，層高約14米，總面積3400平方米左右。2013年7月，昆明遭遇強(qiáng)降雨天氣，陳家營片區(qū)發(fā)生內(nèi)澇，積水倒灌導(dǎo)致廠房地基被浸泡沖損，頂層的彩鋼瓦屋面出現(xiàn)大面積損壞，房屋存在重大安全隱患。2015年，恰逢昆明市舉辦重大活動(dòng)，官渡區(qū)城管六甲中隊(duì)及所在社區(qū)明確要求鳴泉公司盡快對(duì)受損房屋進(jìn)行處理，消除安全與外觀隱患。隨后，李女士向陳家營社區(qū)居委會(huì)提交《修建申請(qǐng)書》，同年4月起，鳴泉公司開始對(duì)房屋進(jìn)行修繕。

李女士向陳家營社區(qū)居委會(huì)提交《修建申請(qǐng)書》

“當(dāng)時(shí)我們對(duì)被沖損的地基進(jìn)行填充加固加高，并對(duì)損壞的彩鋼瓦墻面進(jìn)行更換。把彩鋼瓦墻面拆除，改為了磚混結(jié)構(gòu)，讓原本內(nèi)部的三層結(jié)構(gòu)顯露了出來，并加裝了窗戶，但并未更改房屋主體結(jié)構(gòu)、面積和高度?！崩钆拷忉屨f，其間，鳴泉公司六甲街道綜合行政執(zhí)法中隊(duì)發(fā)現(xiàn)鳴泉公司在拆除外部彩鋼瓦時(shí)，也曾出面及時(shí)制止詢問過，并下達(dá)了相關(guān)文書，要求鳴泉公司不能改變?cè)课葜黧w結(jié)構(gòu)。我們也向其明確解釋了，對(duì)方查看過后認(rèn)為沒問題，就沒有對(duì)之前下發(fā)的文件繼續(xù)執(zhí)行。

涉事房屋翻修前后對(duì)比

李女士說，2015年底，房屋經(jīng)修繕完畢后，總面積在3300平方米左右，相較之前變小了，總層高約12米多，比之前的也矮了，把最上面的弧形頂去掉了。

在李女士看來，這場基于安全需求，且經(jīng)行政機(jī)關(guān)允許的“修繕”，本是一次對(duì)房屋正常的“續(xù)命”，卻在幾年后被認(rèn)定為“違建”。而造成這一切的源頭，是出自一位租戶的舉報(bào)。

租客拖欠房租不還，向城管舉報(bào)房屋違建

2016年，鳴泉公司將修繕完后的房屋出租給了周邊一位商戶劉某，雙方簽訂了10年的租賃合同。據(jù)李女士回憶，從2017年起，劉某開始出現(xiàn)拖欠租金的情況。“一開始說資金周轉(zhuǎn)不開，我們就沒催，后來干脆不接電話、不露面了。”多次協(xié)商無果后，鳴泉公司將劉某訴至法院。2020年3月，經(jīng)昆明市中院終審判決，劉某需向鳴泉公司支付拖欠的346余萬元租金及利息。

讓李女士沒想到的是，從2018年起，劉某開始向城管部門持續(xù)舉報(bào)?！八f這房屋是違章建筑，之前簽署的《廠房租賃合同》應(yīng)屬無效合同，要求我給他免除他的租金?！崩钆空f，劉某此后還在法庭上以房屋違建為由要求免租，但法院并未支持他的訴求。判決生效后，劉某也并未積極履行判決，最后法院拍賣了他一套房子才償還了208萬元，截至目前還有150多萬元未還。

劉某稱發(fā)現(xiàn)涉事房子沒有變壓器

李女士說，在劉某的持續(xù)舉報(bào)下，2019年4月30日，官渡區(qū)城管局突然向鳴泉公司下達(dá)了《行政處罰決定書》，認(rèn)定涉案廠房為違法建筑，責(zé)令限期拆除。官渡區(qū)城管局認(rèn)為，2015年至2016年期間，涉事廠房是鳴泉公司在完全拆除和改變?cè)课葜黧w框架結(jié)構(gòu)上另行建設(shè)，并將一層鋼架建筑建設(shè)為三層鋼架磚混房屋建筑，未辦理相關(guān)規(guī)劃建設(shè)審批手續(xù)，且在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)未能提供相關(guān)規(guī)劃建設(shè)的審批手續(xù)，屬于違法建筑。

10月29日，新黃河致電李女士房屋此前租戶劉某，對(duì)方承認(rèn)舉報(bào)涉事房屋違建一事是他所為?！耙?yàn)樽饬怂`建不合規(guī)的房子，導(dǎo)致生意損失了上百萬，所以才產(chǎn)生后續(xù)糾紛?！眲⒛潮硎?，房子是他在2016年租下后，投入300多萬元費(fèi)用開店?duì)I業(yè)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)涉事房子沒有變壓器，最終導(dǎo)致生意慘淡收?qǐng)?。不過，昆明市中院民事判決書顯示，法院認(rèn)為，劉某本案中提供的證據(jù)并不足以證明案涉房屋正常供電存在問題，故劉某所稱“案涉房屋存在問題不符合繼續(xù)租賃條件”缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采信。

一審判決城管敗訴，二審重新認(rèn)定“違建”

2019年8月，因?yàn)椴环枪軟Q定，鳴泉公司向官渡區(qū)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議。復(fù)議機(jī)關(guān)經(jīng)審查后認(rèn)為，廠房雖然是2015年新建，但未提供充分證據(jù)，如建筑時(shí)間鑒定、施工記錄等，僅以企業(yè)未提供審批手續(xù)推定違法，證據(jù)鏈存在瑕疵，最終以證據(jù)不足、處罰內(nèi)容不當(dāng)，違反了法定程序?yàn)橛?，撤銷了官渡區(qū)城管局下達(dá)的《行政處罰決定書》和《強(qiáng)制拆除違法建筑決定書》，并要求官渡區(qū)城管局重新作出具體行政行為。2020年11月，官渡區(qū)城管局再次作出《行政處罰決定書》，提出“衛(wèi)星影像顯示2016年廠房已拆除，2017年形態(tài)與2015年有本質(zhì)區(qū)別”，最終決定對(duì)明鳴泉公司做出拆除違法建筑物的處罰。

官渡區(qū)城管局再次作出《行政處罰決定書》

2021年，李女士將城管局起訴至官渡區(qū)人民法院。一審法院認(rèn)為，案件雙方存在很大爭議，申請(qǐng)人堅(jiān)稱涉案房屋建筑為2001年就存在的房屋，自己只是翻新，并提供了相關(guān)文件，被申請(qǐng)人未對(duì)事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查取證，提交的現(xiàn)場勘查記錄表及照片沒有勘查時(shí)間，也沒有勘查人簽名，現(xiàn)場勘查記錄表及照片不能證實(shí)現(xiàn)存建筑物的建蓋時(shí)間。區(qū)自然資源局證實(shí)：經(jīng)核《昆明城市總體規(guī)劃(2011-2020)》成果，涉案建筑物未在我局辦理過相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)。但規(guī)劃的時(shí)間是2011年-2020年，而李女士的陳述涉案建筑物于2002年建成，2015年進(jìn)行修繕。涉案房屋系李女士取得土地使用權(quán)后，再根據(jù)區(qū)計(jì)劃與經(jīng)濟(jì)貿(mào)易會(huì)批復(fù)文件在地上建蓋房屋，已同時(shí)抄報(bào)官渡區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府。最終，法院撤銷了昆明市官渡區(qū)城市管理局于2020年11月25日作出《行政處罰決定書》中的行政行為。

涉事房屋翻修前后衛(wèi)星圖對(duì)比

官渡區(qū)城管局不服一審判決，向昆明市中級(jí)人民法院提起上訴。昆明市中院經(jīng)審理認(rèn)為，官渡區(qū)城管局在重新啟動(dòng)調(diào)查處理程序后，向相關(guān)職能部門調(diào)取了證據(jù)，官渡區(qū)自然資源局出具的案涉建筑2013年-2019年衛(wèi)星影像變化情況顯示案涉建筑物在2016年就已經(jīng)拆除，2017年形成形態(tài)與2015年的衛(wèi)星影像已有了本質(zhì)區(qū)別，結(jié)合鳴泉公司原法定代表人郭某在2015年5月19日所作的詢問筆錄稱，案涉房屋系因官南大道升級(jí)舊房改造，調(diào)查時(shí)現(xiàn)狀“正在挖地基”。官渡區(qū)城管局認(rèn)定案涉建筑物系于2015年—2016年翻新建蓋并無不當(dāng)。城管局依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第六十四條的規(guī)定，認(rèn)定鳴泉公司未取得規(guī)劃手續(xù)翻新建蓋的案涉建筑物系違法建筑并無不當(dāng)。2021年9月16日，昆明市中院二審撤銷了一審判決，駁回了鳴泉公司要求撤銷城管處罰決定的訴訟請(qǐng)求。

2022年7月，云南省高級(jí)人民法院又駁回了鳴泉公司的再審請(qǐng)求。

強(qiáng)拆還是補(bǔ)辦手續(xù)？新規(guī)如何執(zhí)行引爭議

記者翻看案卷材料發(fā)現(xiàn)，關(guān)于該房屋原內(nèi)部主體框架結(jié)構(gòu)究竟如何，雙方都未能提供直觀的證據(jù)。官渡區(qū)城管局在庭審時(shí)解釋，“我們提交的照片資料，是為了讓人能直觀地看到案涉建筑的現(xiàn)狀與未翻新建蓋前的建筑的明顯變化，這些照片并非認(rèn)定違法建筑的核心和實(shí)質(zhì)證據(jù)，認(rèn)定案涉建筑系違法建筑的核心證據(jù)是自然資源局的兩份復(fù)函及被上訴人的筆錄。”

對(duì)此，李女士反駁稱，法院二審時(shí)采納認(rèn)定該房屋違建的核心證據(jù)主要有兩個(gè)：一是衛(wèi)星影像發(fā)生變化，但案涉房屋衛(wèi)星影像為俯瞰平面縮略圖，僅能看出房屋在2016年前后頂部有變化，是因?yàn)榉课菪蘅樅笕サ袅隧斉?，形狀和顏色肯定?huì)有變化；2015年鳴泉公司郭某在接受詢問筆錄稱案涉房屋“正在挖地基”，因?yàn)楹樗蟮鼗粵_松才不得不墊高，并不是為了拆除重建。

李女士還向記者提供了2015-2016年房屋修繕前后的照片對(duì)比。記者通過照片對(duì)比發(fā)現(xiàn)，修繕前房屋外觀為兩層建筑，第一層是卷簾門結(jié)構(gòu)，第二層外立面為藍(lán)色彩鋼瓦拱形結(jié)構(gòu)，修繕后二層以上外立面換成磚墻結(jié)構(gòu)，同時(shí)出現(xiàn)了第三層。李女士解釋稱，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)一直都是三層，只是被彩鋼瓦覆蓋才顯示為二層，當(dāng)初只是拆掉彩鋼瓦換成了磚，既沒有推倒重建也沒有改變主體結(jié)構(gòu)，否則2015年城管早就認(rèn)定違建拆除了。而且，當(dāng)初建房時(shí)不僅取得集體土地使用證，還拿到了建房批復(fù)文件，像她這種原“手續(xù)齊全”的房屋如今在周圍也不多見。之所以在修繕時(shí)沒有再辦理新的手續(xù)，是當(dāng)時(shí)被相關(guān)部門告知非重建不需要辦理。

李女士說，2022年法院判決后，執(zhí)法部門也沒有對(duì)房屋進(jìn)行執(zhí)行。直到去年，租戶劉某再次不斷向執(zhí)法部門進(jìn)行舉報(bào)。今年6月，官渡區(qū)綜合行政執(zhí)法局向李女士重新下達(dá)了違建拆除通知，計(jì)劃年底前將該建筑強(qiáng)制拆除。

記者了解到，根據(jù)2017年云南省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)發(fā)布的《云南省違法建筑處置規(guī)定》第十四條規(guī)定，規(guī)定實(shí)行前已取得土地審批等手續(xù)，但因房屋因?yàn)?zāi)滅失、危房等特殊原因，未經(jīng)批準(zhǔn)在原來宅基地上按原高度、面積重建的，依法處罰并補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后，可以申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)。對(duì)此，李女士代理律師表示，根據(jù)以上規(guī)定，案涉建筑就算是重建，但原高度、面積未變，在補(bǔ)交相關(guān)費(fèi)用后是可以補(bǔ)辦手續(xù)的，直接認(rèn)定違建強(qiáng)拆不妥?！拔覀円捕啻胃枪芙簧孢^，房屋原來是有證的。認(rèn)定違建拆除后怎么辦？難道再按照原規(guī)劃建造3700平方米的建筑嗎？城管對(duì)此疑問不予回應(yīng)。”

10月24日，李女士向最高法提交了申訴書，請(qǐng)求對(duì)該案重新復(fù)核。

10月30日，新黃河記者致電官渡區(qū)綜合行政執(zhí)法局，相關(guān)工作人員表示，該案件經(jīng)法院一審二審后已判決，現(xiàn)在處于執(zhí)行階段。“該情況已經(jīng)走完流程，行政執(zhí)法流程都是合法合規(guī)的，對(duì)方如果對(duì)處罰有疑問，可以向上級(jí)部門反映或走法律程序?！?/p>

來源：新黃河 B48