還記得你第一次買房時(shí)的忐忑嗎？面對(duì)沙盤、效果圖和銷售員天花亂墜的承諾，你咬牙簽下合同，卻不知道兩年后交房時(shí)，陽(yáng)臺(tái)會(huì)不會(huì)變“晾衣桿”，山景會(huì)不會(huì)變“墳景”。

這種“開(kāi)盲盒”式的購(gòu)房體驗(yàn)，或?qū)氐壮蔀闅v史。

2025年10月31日，《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》正式出版，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中明確提出：推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。

這不是一句空話，而是一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯的深度重構(gòu)。

現(xiàn)房銷售：不只是“看到再買”那么簡(jiǎn)單

很多人以為，現(xiàn)房銷售就是“房子蓋好了再賣”。但倪虹部長(zhǎng)的表述遠(yuǎn)不止于此。

他強(qiáng)調(diào)，要改革完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、融資、銷售制度，在商品房銷售上推進(jìn)現(xiàn)房銷售，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，對(duì)繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的項(xiàng)目，必須規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。

這意味著，政策并非“一刀切”廢除預(yù)售，而是構(gòu)建“預(yù)售+現(xiàn)房”雙軌并行、風(fēng)險(xiǎn)可控的新體系。

更關(guān)鍵的是，這一改革與“以人定房、以房定地、以房定錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制緊密相連。簡(jiǎn)單說(shuō)：一個(gè)城市有多少真實(shí)居住需求，就供應(yīng)多少住房；有多少住房，就匹配多少土地和金融資源。

這徹底顛覆了過(guò)去“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的野蠻生長(zhǎng)模式。

購(gòu)房者：終于可以“眼見(jiàn)為實(shí)”了

對(duì)普通購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售的最大利好，就是安全感。

你不再需要靠想象力去判斷未來(lái)家的模樣。戶型是否方正？采光是否充足？小區(qū)綠化是否縮水？公區(qū)用材是否偷工減料？——所有答案，現(xiàn)場(chǎng)揭曉。

更重要的是，爛尾風(fēng)險(xiǎn)基本歸零。因?yàn)榉孔右呀?jīng)竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)清晰，你付錢后即可入住辦證，再也不用擔(dān)心“錢房?jī)煽铡薄?/p>

交付周期也大大縮短。不用再苦等兩年，家庭搬遷、孩子入學(xué)等計(jì)劃都能精準(zhǔn)安排。

當(dāng)然，也有代價(jià)：現(xiàn)房通常價(jià)格略高、可選戶型較少。畢竟開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了更長(zhǎng)的資金沉淀期，成本自然會(huì)部分轉(zhuǎn)嫁。

但比起動(dòng)輒百萬(wàn)的損失風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)溢價(jià)，值不值？

開(kāi)發(fā)商：大浪淘沙，誰(shuí)在裸泳一目了然

如果說(shuō)購(gòu)房者是受益者，那開(kāi)發(fā)商則面臨一場(chǎng)“生死大考”。

過(guò)去，房企靠“拿地—開(kāi)工—預(yù)售—回款—再拿地”的高周轉(zhuǎn)模式快速擴(kuò)張。預(yù)售款占開(kāi)發(fā)資金比例高達(dá)40%以上，堪稱“空手套白狼”。

現(xiàn)房銷售一來(lái)，這套玩法徹底失效。

企業(yè)必須自掏腰包把樓蓋完，才能開(kāi)始銷售。這意味著：

資金壓力劇增：回款周期從100天拉長(zhǎng)至200天甚至更久；

融資成本上升：銀行貸款期限延長(zhǎng)，利息支出增加；

開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩：無(wú)法滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，投資決策風(fēng)險(xiǎn)加大。

那些靠高杠桿、講故事生存的“皮包公司”，將被直接淘汰。而真正有實(shí)力、重品質(zhì)、講信用的房企，反而迎來(lái)彎道超車的機(jī)會(huì)。

正如倪虹所言：“誰(shuí)能建設(shè)好房子，誰(shuí)就有未來(lái)”。

市場(chǎng)格局：從“拼速度”到“拼品質(zhì)”

現(xiàn)房銷售不僅是銷售方式的改變，更是整個(gè)行業(yè)邏輯的重塑。

過(guò)去，開(kāi)發(fā)商比的是誰(shuí)跑得快、誰(shuí)杠桿高、誰(shuí)營(yíng)銷猛。未來(lái)，比的是產(chǎn)品力、兌現(xiàn)力、服務(wù)力。

“好房子”的定義也在升級(jí)——不再是面積大、價(jià)格高，而是綠色、低碳、智能、安全。建筑師要精心設(shè)計(jì)戶型，企業(yè)要研發(fā)好材料、好設(shè)備，多行業(yè)跨界協(xié)同，才能滿足新時(shí)代居住需求。

與此同時(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將調(diào)整。大體量、長(zhǎng)周期的超級(jí)大盤將減少，小而美、快周轉(zhuǎn)的精品社區(qū)成為主流。

更深遠(yuǎn)的影響在于，房?jī)r(jià)預(yù)期將更趨理性。沒(méi)有了“期房炒作”空間，市場(chǎng)泡沫被擠出，真正回歸居住屬性。

試點(diǎn)先行，漸進(jìn)推進(jìn)：不會(huì)“急轉(zhuǎn)彎”

值得強(qiáng)調(diào)的是，現(xiàn)房銷售并非“明天就全面實(shí)施”。

倪虹多次使用“有力有序推進(jìn)”、“因地制宜”等表述，說(shuō)明政策將采取漸進(jìn)式、差異化路徑。

事實(shí)上，全國(guó)已有超30個(gè)省份開(kāi)展試點(diǎn)。海南早在2020年就成為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)行現(xiàn)房銷售的省份；深圳、泉州等地在土地出讓中加入“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”條款；山東、江西等地則通過(guò)契稅補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方式鼓勵(lì)現(xiàn)房購(gòu)買。

數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)現(xiàn)房銷售面積占比已達(dá)30.84%，較2020年的12.7%大幅提升。這說(shuō)明，市場(chǎng)正在平穩(wěn)過(guò)渡。

未來(lái)已來(lái)：你準(zhǔn)備好了嗎？

現(xiàn)房銷售，表面看是買房方式的改變，深層看，是房地產(chǎn)從“金融屬性”向“民生屬性”回歸的關(guān)鍵一步。

它回應(yīng)了億萬(wàn)家庭對(duì)“住有所居、居有所安”的樸素期待，也倒逼行業(yè)告別投機(jī)、回歸本源。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)依然存在：如何保障房企合理融資？如何避免階段性供應(yīng)短缺？如何平衡地方財(cái)政與市場(chǎng)穩(wěn)定？

但方向已然明確——高質(zhì)量發(fā)展，才是房地產(chǎn)的唯一出路。

本稿件內(nèi)容是由AI生成為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

文章來(lái)源:樂(lè)居買房