觀點(diǎn)網(wǎng) 北京城建再次光顧昌平。

10月30日，北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團(tuán)B地塊重點(diǎn)村舊村改造項(xiàng)目CP02-0405-0001地塊以底價(jià)28.09億元成交，競(jìng)得人為北京城建投資發(fā)展股份有限公司和北京藍(lán)華宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體。

其中，北京城建已是年內(nèi)第二次布局北京昌平。

早于今年6月5日，來(lái)自北京市石景山區(qū)、海淀區(qū)、昌平區(qū)三區(qū)的共計(jì)4宗地塊完成出讓，彼時(shí)，北京城建與越秀、未來(lái)科學(xué)城、貝好家組成聯(lián)合體，以底價(jià)23.95億元摘得其中的昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治B地塊項(xiàng)目CP01-0601-0077、0078地塊。

這一次重回昌平市場(chǎng)，北京城建也依然選擇了與其他企業(yè)聯(lián)合的方式。

企查查信息顯示，北京藍(lán)華宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)成立于2001年6月19日，由北京銘嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股100%，后者的大股東為北京市昌平區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，持股比例達(dá)到96.2136%。

也就是說(shuō)，北京城建這一次的合作方，實(shí)際上為昌平區(qū)屬國(guó)企平臺(tái)。如此，雙方也能夠?qū)崿F(xiàn)互相借力。

實(shí)際上，從2021年以來(lái)的拿地情況看，北京城建對(duì)昌平的布局稱不上密集。

在石景山、朝陽(yáng)、通州（城市副中心）、豐臺(tái)，乃至平谷、房山等區(qū)域，北京城建在過(guò)去幾年均有落子。雖降低了單個(gè)板塊的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也意味著，北京城建始終未能形成對(duì)區(qū)域的深耕，尤其是享受到連片開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)與品牌集聚優(yōu)勢(shì)。

在此方面，一個(gè)可比對(duì)象是保利。2023年4月，保利和光煦境售樓處開(kāi)放，兩年后的2025年，保利朝觀天珺沿用了此前和光煦境的售樓處，在省去了一項(xiàng)成本支出的同時(shí)，也能夠?qū)鍓K內(nèi)的客群進(jìn)行引流。

而實(shí)際上，中海更是深諳連片開(kāi)發(fā)之道，在幾年前也曾采用過(guò)這一招。作為石景山區(qū)的?？?，中海對(duì)于海淀區(qū)的布局相對(duì)要少一些。但在2022年的第三輪土拍中，一舉拿下兩宗來(lái)自海淀區(qū)的地塊。

這兩宗地塊臨近當(dāng)時(shí)中海在售樓盤(pán)中海·匯德里。后續(xù)，部分住宅用地案名為中?！じ蝗A里，再加上同年2月，中海底價(jià)拿下的昌平沙河板塊創(chuàng)新基地C30項(xiàng)目（中?！R智里），三項(xiàng)目合一共用一個(gè)售樓處。

一方面，精細(xì)化的成本管控由此實(shí)現(xiàn)，另一方面，通過(guò)在同一空間內(nèi)展示不同產(chǎn)品，既有利于客戶直觀感受到企業(yè)的產(chǎn)品力與品牌矩陣，也有利于提高客戶轉(zhuǎn)化率。

當(dāng)然，對(duì)于北京城建來(lái)說(shuō)，也實(shí)在是有心布局，卻難成體系。

早年間北京土拍市場(chǎng)熱度高漲，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率觸頂轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案、競(jìng)配建，甚至進(jìn)行搖號(hào)的情況比比皆是，企業(yè)只能寄希望于好運(yùn)降臨。

也正是在這樣搶速度、拼概率的環(huán)境下，北京城建過(guò)往不得不采取激進(jìn)策略，“大膽出手”承接了多個(gè)溢價(jià)地塊。而隨著市場(chǎng)變化，去化與成本壓力也隨之而來(lái)。

就在東小口地塊成交當(dāng)天，北京城建發(fā)布了今年第三季度報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，北京城建期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入65.51億元，同比增長(zhǎng)25.01%；利潤(rùn)總額為7.69億元，同比減少7.52%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.56億元，同比減少77.09%。

從前三季度整體表現(xiàn)來(lái)看，1-9月，北京城建營(yíng)業(yè)收入193.11億元，同比增長(zhǎng)64.2%；利潤(rùn)總額15.06億元，同比增107.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為7.65億元，同比增40.24%。

值得一提的是，同日發(fā)布的關(guān)于計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的公告中，北京城建表示，“2025年三季度，根據(jù)對(duì)公司降價(jià)項(xiàng)目審批銷售價(jià)格、成本、交易費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等情況，公司對(duì)北京合院、龍樾合璽、府前龍樾、北京國(guó)際社區(qū)等項(xiàng)目存貨跌價(jià)情況進(jìn)行了測(cè)試，決定對(duì)上述項(xiàng)目的部分存貨計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，計(jì)提金額為86279萬(wàn)元（約8.63億元）?！?/p>

當(dāng)然，歷史為師，北京城建近年的拿地動(dòng)作謹(jǐn)慎許多。繼去年以底價(jià)在北京市場(chǎng)獲取了四宗住宅用地之后，北京城建今年繼續(xù)沿用“底價(jià)”策略。僅在昌平區(qū)，從上半年的北四村地塊到最新成交的東小口地塊，均為底價(jià)交易，兩宗地塊成交價(jià)合計(jì)約52.04億元。

據(jù)此前披露的相關(guān)信息，在北四村地塊中，北京城建、越秀、未來(lái)科學(xué)城、貝好家四方投資比例為30%、30%、20%、20%。東小口地塊中，北京城建投資比例為80%。

今年9月5日，北京城建聯(lián)合住總集團(tuán)、北京建工，以底價(jià)29億元拿下的豐臺(tái)區(qū)岳各莊L01地塊中，三方的投資比例為48%、10%、42%。

算下來(lái)，三宗地塊總成交價(jià)81.04億元，北京城建對(duì)應(yīng)的拿地價(jià)約為43.57億元，相當(dāng)于以半數(shù)金額撬動(dòng)了三個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)益。同時(shí)，北京城建引入的合作方，也均為業(yè)內(nèi)具備資本實(shí)力與開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，從風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的角度，為項(xiàng)目在后續(xù)融資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)的平穩(wěn)推進(jìn)提供了有力支撐。

回到地塊本身，昌平東小口地塊曾出現(xiàn)在今年第五輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單中，當(dāng)時(shí)共有三宗子地塊“打包”，此次將居住用地部分拆分出進(jìn)行單獨(dú)出讓。

地塊土地面積31342.647平方米，建筑控制規(guī)模87759.412平方米，限高60米，容積率2.8。

掛牌文件顯示，項(xiàng)目須滿足以下高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅基本品質(zhì)要求，包括綠色建筑二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%即A（BJ）級(jí)、設(shè)置太陽(yáng)能光伏或光熱系統(tǒng)等。

同時(shí)，項(xiàng)目鼓勵(lì)建設(shè)全齡友好社區(qū)，鼓勵(lì)實(shí)施超低能耗建筑；需建設(shè)地上建筑規(guī)模500平方米社區(qū)管理服務(wù)用房一處，不出讓，無(wú)償移交相關(guān)部門。

從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，地處北五環(huán)與北六環(huán)之間，西側(cè)與海淀區(qū)接壤，東側(cè)有東小口城市休閑公園等景觀資源，商業(yè)配套有西三旗萬(wàn)象匯等。

有公開(kāi)信息指出，其所在板塊近五年來(lái)無(wú)新增宅地供應(yīng)，這也使得項(xiàng)目更為稀缺。而接下來(lái)，如何打磨產(chǎn)品，滿足區(qū)域內(nèi)居住期待，以及采取怎樣的推盤(pán)節(jié)奏和價(jià)格策略，都將會(huì)是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

北京城建的昌平新盤(pán)，或許不會(huì)讓市場(chǎng)等待太久。

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