作者：周軍律師.

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法律規(guī)定，發(fā)包人逾期不支付工程價(jià)款的，承包人可以就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

那么，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍是否包括土地使用權(quán)拍賣(mài)價(jià)款？

最高院在《杭州銀行股份有限公司上海虹口支行、浙江寶業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛執(zhí)行案》中明確

建筑工程與土地使用權(quán)一并處分，符合房地一體原則。建筑工程與土地使用權(quán)理解為同一財(cái)產(chǎn)。由于承包人的勞動(dòng)并未轉(zhuǎn)化到土地使用權(quán)中，其行使優(yōu)先受償權(quán)的范圍不應(yīng)及于土地使用權(quán)的拍賣(mài)價(jià)款。

本案的焦點(diǎn)問(wèn)題是，是否應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案在建工程和土地使用權(quán)的價(jià)值分別確定，并由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人和抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十六條、一百四十七條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物等一并處分，建筑物、構(gòu)筑物等轉(zhuǎn)讓的，所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此，即便房地分屬不同權(quán)利人，在處置程序中，也應(yīng)遵循一并處分的原則，以使受讓人取得完整的土地使用權(quán)。

本案中，上海二中院基于“房地一體"原則對(duì)涉案在建工程及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行整體拍賣(mài)，符合法律規(guī)定。但根據(jù)物權(quán)法第二百條規(guī)定，“房地一體"應(yīng)當(dāng)理解為針對(duì)處置環(huán)節(jié)，而不能將建筑物與土地使用權(quán)理解為同一財(cái)產(chǎn)。因此，雖然對(duì)房地產(chǎn)一并處分，但應(yīng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人分別進(jìn)行保護(hù)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條規(guī)定精神，建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。建設(shè)工程的價(jià)款是施工人投入或者物化到建設(shè)工程中的價(jià)值體現(xiàn)，法律保護(hù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主要目的是優(yōu)先保護(hù)建設(shè)工程勞動(dòng)者的工資及其他勞動(dòng)報(bào)酬，維護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，而勞動(dòng)者投入到建設(shè)工程中的價(jià)值及材料成本并未轉(zhuǎn)化到該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)中。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地產(chǎn)應(yīng)一并處置為由，認(rèn)定寶業(yè)公司享有的工程款優(yōu)先受償權(quán)及于涉案土地使用權(quán)缺乏法律依據(jù)，在對(duì)涉案房地產(chǎn)進(jìn)行整體拍賣(mài)后，拍賣(mài)款應(yīng)當(dāng)由建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)人以及土地使用權(quán)抵押權(quán)人分別優(yōu)先受償。

本案涉案房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)拍賣(mài)后，寶業(yè)公司以8568萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)買(mǎi)，對(duì)于拍賣(mài)款中屬于土地使用權(quán)的部分，應(yīng)當(dāng)由杭州銀行優(yōu)先受償。鑒于該部分款項(xiàng)數(shù)額不清，由上海二中院重新依法確定后，由寶業(yè)公司和杭州銀行分別優(yōu)先受償。

周軍律師提醒，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)的原因在于，承包方在整個(gè)建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，承包人的建筑材料和勞動(dòng)力已經(jīng)被物化在建設(shè)工程當(dāng)中，它的所有投入已經(jīng)轉(zhuǎn)化為建設(shè)工程，與建設(shè)工程不可分離。因此根據(jù)添附制度的原理，承包人對(duì)建設(shè)工程的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

建設(shè)用地僅為建設(shè)工程的載體，承包人對(duì)在建用地本身沒(méi)有任何的投入，或者說(shuō)承包人的建筑材料與勞動(dòng)力并沒(méi)有被物化在建設(shè)用地上。因此，建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)該作為建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的客體。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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