來源：大偉看樓市

2025 年 10 月，第二十屆中央委員會第四次全體會議公報正式發(fā)布，其中將房地產(chǎn)相關(guān)表述置于 “加大保障和改善民生力度” 重要板塊，明確提出 “推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。這是四中全會公報首次對房地產(chǎn)進(jìn)行直接定調(diào)，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，為未來五年樓市發(fā)展劃定了清晰航向，開啟了從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量優(yōu)先的新征程。

此次全會對房地產(chǎn)的定位突破具有歷史性意義?；仡櫄v屆四中全會，房地產(chǎn)或隱含于宏觀經(jīng)濟(jì)論述中，或側(cè)重法治保障與民生底線，而二十屆四中全會首次將其系統(tǒng)性納入 “保障和改善民生” 與 “共同富?！?框架，實現(xiàn)了定位的質(zhì)的飛躍。這一轉(zhuǎn)變意味著房地產(chǎn)已從單一的經(jīng)濟(jì)刺激工具或基礎(chǔ)民生保障載體，升級為與新型城鎮(zhèn)化、消費升級、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等國家戰(zhàn)略協(xié)同聯(lián)動的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，凸顯了中央構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式的堅定決心。其背后是對行業(yè)發(fā)展階段的深刻研判：我國城鎮(zhèn)化率已突破 66%，住房自有率趨于飽和，市場供求關(guān)系發(fā)生根本性變化，居民需求從 “有沒有” 向 “好不好” 的轉(zhuǎn)變?nèi)找嫱癸@，傳統(tǒng)發(fā)展模式已難以為繼。

“止跌回穩(wěn)”“房地產(chǎn)發(fā)展新模式” 等關(guān)鍵詞頻繁出現(xiàn)在政策表述中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部與金融監(jiān)管部門的系列部署，標(biāo)志著房地產(chǎn)市場進(jìn)入 “民生為本、平穩(wěn)發(fā)展” 的新階段。對于 millions 購房者與售房者而言，中央的明確定調(diào)打破了市場觀望迷霧 —— 未來 5 年，房地產(chǎn)市場將告別劇烈波動，逐步進(jìn)入供需平衡的平穩(wěn)期，買房有支撐，賣房有渠道，市場預(yù)期將持續(xù)修復(fù)。

一、政策托底：構(gòu)建 “穩(wěn)需求、保供給” 的安全網(wǎng)?

“十五五” 時期房地產(chǎn)政策的核心邏輯，是通過供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，為市場注入確定性。在需求端，“組合拳” 式支持政策已形成體系化支撐：降息、存量房貸利率下調(diào)直接降低購房成本，僅 2024 年四季度以來，全國首套房貸款利率平均降幅達(dá) 0.85 個百分點，減輕了剛需群體的月供壓力；“賣舊買新” 稅費減免與公積金政策優(yōu)化，則激活了改善性需求，如上海對非戶籍家庭的房產(chǎn)稅減免、深圳允許公積金覆蓋裝修支出等政策，讓換房成本平均降低 15%-20%。?

供給端的 “保交樓” 與存量盤活政策更讓市場吃下 “定心丸”。截至 2025 年三季度，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制已審批貸款超 6 萬億元，覆蓋 1500 萬套住房的建設(shè)交付，從根源上解決了購房者 “怕爛尾” 的核心焦慮。針對 7.6 億平方米的歷史高位庫存，中央賦予地方政府收購存量商品房的自主權(quán)，這些房源將轉(zhuǎn)化為保障房、人才房等有效供給，既消化了過剩庫存，又滿足了新市民的安居需求。這種 “以需定供” 的調(diào)節(jié)機(jī)制，徹底改變了過去 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 模式下的供給失衡問題。?

二、需求錨點：結(jié)構(gòu)性機(jī)會藏在 “改善與集聚” 中?

未來 5 年住房需求的變化軌跡已清晰可見：總量趨穩(wěn)但結(jié)構(gòu)分化，剛需有支撐，改善成主力。從人口維度看，盡管全國適齡購房人群（20-34 歲）將減少 2100 萬人，但 35-64 歲的改善性購房群體將增至年均 6.6 億人，占總?cè)丝诒壤?46.3%，成為市場的核心驅(qū)動力。政策正精準(zhǔn)對接這一需求，2024 年以來，北上廣深等城市全面上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，140 平方米以下房源均納入普通住宅范疇，120 平方米以上的改善型戶型在新房供應(yīng)中的占比已提升至 60% 以上。?

區(qū)域?qū)用娴?“集聚效應(yīng)” 則帶來了明確的購房方向。未來 5 年，重點城市群的住房需求將占據(jù)全國 80% 的份額，長三角、珠三角等高能級都市圈成為需求高地。這一趨勢源于人口與產(chǎn)業(yè)的雙重集聚：新質(zhì)生產(chǎn)力推動下，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)向大城市集中，帶動人口持續(xù)流入，而這些城市的落戶門檻正進(jìn)一步降低。以深圳為例，2024 年商品房成交中，90-144 平方米中戶型占比達(dá) 56.1%，較 2020 年提升 2 個百分點，印證了大城市改善需求的旺盛。對于購房者而言，聚焦人口凈流入的重點城市群，既能規(guī)避區(qū)域風(fēng)險，又能享受資產(chǎn)的保值潛力。?

三、售房無憂：存量市場的 “去化路徑” 已打通?

二手房市場的深度調(diào)整曾讓售房者陷入焦慮，但中央的政策設(shè)計正逐步破解 “掛牌難、成交慢” 的困境。盡管當(dāng)前百城二手房價格已連續(xù) 41 個月環(huán)比下跌，但市場分化特征明顯：鹽城、徐州等二線城市因高掛牌量仍面臨壓力，而北京、上海等核心城市的帶看量已出現(xiàn)回升，“以價換量” 向 “量價企穩(wěn)” 過渡。?

更關(guān)鍵的是，政策正構(gòu)建多元化的存量流通渠道。一方面，“房票安置” 與 “以舊換新” 政策加速了二手房周轉(zhuǎn)，如浙江等地的貨幣化安置讓城中村居民獲得自主購房選擇權(quán)，直接帶動周邊二手房交易增長 30% 以上；另一方面，二手房與保障房體系的銜接正在推進(jìn)，部分城市將優(yōu)質(zhì)二手房納入保障性租賃住房房源，業(yè)主可通過長期租賃獲得穩(wěn)定收益，無需急于降價拋售。對于售房者而言，未來 5 年的核心策略是 “選對區(qū)域、匹配需求”—— 在重點城市群，品質(zhì)過硬的次新房仍具備較強流動性；而低能級城市的房源，可借助政策引導(dǎo)的存量盤活渠道實現(xiàn)有序退出。?

四、模式轉(zhuǎn)型：“好房子” 時代的價值重構(gòu)?

中央定調(diào)的 “房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，本質(zhì)上是讓住房回歸居住屬性，這意味著未來 5 年的房產(chǎn)價值將取決于 “居住品質(zhì)” 而非 “投機(jī)屬性”?！昂梅孔印?標(biāo)準(zhǔn)的提出成為重要風(fēng)向標(biāo)：安全、綠色、智慧成為核心指標(biāo)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部正通過立標(biāo)準(zhǔn)、強科技、抓項目三大舉措推動落地，從戶型設(shè)計到建造技術(shù)全面升級，讓每平方米空間都實現(xiàn) “物盡其用”。?

這種價值重構(gòu)對購房者與售房者都具有指導(dǎo)意義。購房者在選擇房源時，應(yīng)更關(guān)注建筑質(zhì)量、綠化配套、智慧化設(shè)施等長期居住屬性，這類 “好房子” 在二手房市場的抗跌性已初步顯現(xiàn) ——2025 年前三季度，一線城市符合 “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)的次新房，價格跌幅較普通房源低 4.2 個百分點。對于售房者而言，通過局部改造提升居住品質(zhì)，如加裝智能家居、優(yōu)化戶型布局，可顯著提高房源成交效率。?

結(jié)語：在平穩(wěn)期把握確定性機(jī)會?

中央的定調(diào)清晰傳遞出信號：未來 5 年房地產(chǎn)市場將告別 “暴漲暴跌” 的周期律，進(jìn)入 “民生為本、平穩(wěn)發(fā)展” 的新常態(tài)。對于剛需購房者，政策紅利期為入市提供了窗口，重點城市群的剛需盤與改善盤將是最優(yōu)選擇；對于售房者，依托存量盤活政策與品質(zhì)升級策略，可實現(xiàn)房源的有序流通。?

房地產(chǎn)從來不是簡單的 “買漲賣跌”，而是與城鎮(zhèn)化、人口結(jié)構(gòu)、居住需求深度綁定的民生工程。當(dāng)中央用政策錨定了 “平穩(wěn)” 的航向，市場參與者無需再被短期波動裹挾，只需回歸居住本質(zhì)，就能在這場轉(zhuǎn)型中找到屬于自己的確定性。