這幾天，一則關(guān)于房地產(chǎn)的新聞引起了海內(nèi)外網(wǎng)友的廣泛關(guān)注。不是因為別的，只是因為這條新聞來自于一條有關(guān)房地產(chǎn)的預言，這條預言的發(fā)出者并不是別人，而是在房地產(chǎn)方面舉足輕重的“領航員”——潘石屹。

這一次，老潘從幾方面講解了房地產(chǎn)領域未來動向的預測?？偨Y(jié)起來一句話：

“房地產(chǎn)會從投資品逐漸變回居住品。這些年，35歲以下年輕人購房意愿有所下降，大眾關(guān)于買房這個事的看法已經(jīng)與以往有了不同。"

Forbes

雖然老潘主要講的是國內(nèi)市場，但今天我們就把視野再拓展到海外房地產(chǎn)投資熱點地區(qū)，看看和國內(nèi)比起來，整個歐洲的房地產(chǎn)市場又有怎樣的波蕩。

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歐洲房市也有顯著的變化和命運的轉(zhuǎn)折？

咱們今天就把老潘的最新預測結(jié)合著歐洲的最新情況來講。

我們都知道，老潘的眼光狠辣，對房產(chǎn)市場的預判也基本沒出過差錯。

當年他轉(zhuǎn)型到大洋彼岸，其實當然也是算準了棋局。

老潘算準了美國房市的棋局，今天我們就按照他的思路，講講歐洲的棋局。

話說歐洲的事情啊，甭管是政治經(jīng)濟還是各種熱門產(chǎn)業(yè)，全是表面上風平浪靜，水面下驚濤駭浪，暗潮洶涌！

新浪財經(jīng)

在老潘最新的觀點中，明確表示了房地產(chǎn)市場分得越來越開，有的房子搶著要，有的房子沒人要。

他所說的“有的，有的”指的就是公寓單元房和別墅這兩種房產(chǎn)。

以上海為例，近期的房產(chǎn)市場分化嚴重。一個開發(fā)商推出25套房子，一套要1.3-1.7億元，掛牌即售空，還創(chuàng)了上海1.3億以上平層公寓的銷售紀錄。

據(jù)此，分析家指出，2025年上海7000萬以上的豪宅成交套數(shù)，說不定能成全球第一。

而在硬幣的反面，公寓房卻無人問津。何故？

因為現(xiàn)在的投資者們明白，越貴的別墅反而越保值。

而歐洲的房市也呈現(xiàn)出了同樣的面貌。

就在今年，有很多經(jīng)濟學家預測，歐洲房地產(chǎn)將迎來命運轉(zhuǎn)折的一年。

房子的命運如何轉(zhuǎn)折？

杜絕那些純?yōu)椴┭矍虻牟粚嵭畔ⅲ覀兿戎苯涌纯礆W盟的官網(wǎng)——歐盟官方的經(jīng)濟類網(wǎng)站Eurostat是怎么說的。

Youtube

該網(wǎng)站刊出了《歐洲住房狀況——2024年版》報告，而該報告則涵蓋了整個歐洲住房諸多方面的數(shù)據(jù)，可以說是避免了盲人摸象，讓大家能夠綜合性地看到歐洲房地產(chǎn)正在經(jīng)歷什么樣的命運變革。

總體而言，歐洲各國在住房規(guī)模、類型和質(zhì)量以及購房與租房方面存在巨大差異。各國房價和租金的演變也存在顯著差異。

這個不難理解，挪威和阿爾巴尼亞的房價當然是一天一地。

所以咱們當然要跳出這些顯而易見的范疇，看一看更加深入的：

在整個歐盟（包含了申根與非申根等等全部歐盟國家），超過三分之二的歐盟家庭居民擁有自己的住房。

The Telegraph

當然，歐洲全部國家的人口在住房所有權(quán)（業(yè)主或租戶）方面的分布也跟它們的房價一樣——差異顯著。

2023年，69%的歐盟家庭居民擁有自己的住房，其余31%的居民居住在租賃住房中。

自有住房比例最高的國家有點出人意料，它并不是一個經(jīng)濟發(fā)達的西歐或北歐國家，甚至都并不是一個整天唱歌跳舞吃冰淇淋的南歐國家，而是一個傳統(tǒng)意義上的東歐國家——羅馬尼亞。

羅馬尼亞的自住率高得有多離譜呢？

高達96%的人口居住在自有住房的家庭中。而排名第二，三位的也都是東歐國家。

排名第二的斯洛伐克自有住房居住率高達94%、克羅地亞和匈牙利并列第三，均為91%。

這在西歐，北歐是無法想象的。當然，這也是因為東歐國家的經(jīng)濟乃至文化結(jié)構(gòu)和西歐、北歐是截然不同的。

那么，除了東歐這幾個堪稱住房情況傲嬌的國家，歐洲大部分國家都是一個什么住房狀況呢？

在德國，租房更為常見，52%的人口是租戶。其次是奧地利（46%）和丹麥（40%）。

下面咱們來看一個很有趣的表格，藍色的條形代表擁有住房，黃色的條碼代表租用住房。

Eurostat

現(xiàn)在，歐洲的房子情況就一目了然了。在德國，擁有房子的人口比例最少，而租住房子的人口比例最大。

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歐洲住房有門道，獨立住房和公寓式單元相差多大？

在老潘的觀點中，還提到了以新加坡為代表的“住房雙軌制”問題。

即，保障房與商品房一起發(fā)展。在全球大都會中，精品需求較高的，可以直奔商品房；如果經(jīng)濟能力略顯拮據(jù)，則可以傾向于保障房。

全都擁堵在商品房的“賽道”里是沒有出路的。

這也就是俗話說的“兩條腿走路”。

新加坡在這方面可以說的范本。

新加坡的調(diào)控體系是這樣：

保障房名為組屋，普通人可低價購買；土地、資金都有政策支持，有效遏制了投機者。

在新加坡，相同地區(qū)，保障房價格只有商品房的20%到50%，普通人也能住上房子。

現(xiàn)在世界上很多國家都在跟新加坡“照方抓藥”。

正如新加坡國家發(fā)展部長所言，新加坡會推更多地建保障房和商品房，既能滿足需求，還能穩(wěn)住房價。

新加坡在2021至2027年這六年間，要建13萬個組屋單位。

未來3年，國內(nèi)大都市也許也會有這個發(fā)展趨勢。

老潘的成功之處在于，他能看懂趨勢，更能順勢而為。

聊完了新加坡和國內(nèi)的趨勢，再看看歐洲這邊的房情，其實也是異曲同工。

事實上，歐洲的住房，或者說房地產(chǎn)市場的整體情況還遠遠不是自己有房子和租住別人房子那么簡單。

歐洲住房有門道！

首先，公寓式的單元房和自己獨門獨戶的別墅房就涇渭分明。

整個歐盟是一個什么情況呢？

歐盟全部人口里，略多于一半的人居住在獨立屋，也就是獨立別墅（或者說小樓之類的）。

bbc

一半人住別墅？這是不是聽起來有點難以置信，匪夷所思？這都是什么家庭??？

但其實我們仔細看的話，歐盟各國按住房類型（獨立屋、公寓或其他）劃分的人口分布是有所不同的。而居住地點也因城市、城鎮(zhèn)、郊區(qū)或農(nóng)村而異。

如果屏幕前的你認為上面的輔助解釋還是很官方，很抽象，那我們就說些實際的、具體的、實地觀察得來的結(jié)果：

如果你租臺汽車，在廣袤的南歐、東歐國家鄉(xiāng)村地區(qū)旅游，你就會發(fā)現(xiàn)家家戶戶都是獨門獨院的，而這些獨門獨院其實就是最普遍的歐洲鄉(xiāng)村景觀，你想找一個公寓樓簡直是癡人說夢。

Islands

下面咱們看一個具體到小數(shù)點的歐盟官方（Eurostat）統(tǒng)計結(jié)果：

2023年，歐盟51.7%的人口居住在獨立屋，47.7%的人口居住在公寓（0.6%的人口居住在其他住所，例如船屋和房車）。在三分之二的歐盟國家，獨立屋最為常見。

Euronews.com

其中，愛爾蘭（90%）的獨立屋人口比例最高，其次是荷蘭（79%）、比利時和克羅地亞（均為77%）。

值得注意的是，這其中包括聯(lián)排別墅。西班牙（66%）、拉脫維亞（65%，2021年數(shù)據(jù)）、馬耳他（63%）和德國（61%）的獨立屋人口比例最高。

有心人從上面的數(shù)據(jù)不難看出，歐洲的主要人口其實都生活在非城市地帶，也就是廣袤的鄉(xiāng)村世界。這也正是無數(shù)久居城市的網(wǎng)友們對于歐洲的獨立住房普及率如此之高所不能理解的根本原因。

一半人住別墅？這有點讓人難以理解。

Cotts

但當你真實來過歐洲，并且不是僅限于大城市的走馬觀花，而是深入田間地頭，那么，你所有的“難以理解”就變成了“迎刃而解”。

好了，說完了廣袤的歐洲鄉(xiāng)村地帶，我們再來說說在全球流行文化中享有相當“話語權(quán)”的歐洲城市地區(qū)。

畢竟，巴黎、倫敦、阿姆斯特丹、斯德哥爾摩、雅典、華沙等等名字才是亞洲網(wǎng)友們耳熟能詳?shù)臍W洲地名主流，像什么里夫普利翁、格羅寧根、德萊斯頓、布里斯托、尚貝里、布拉索夫等等這些歐洲各國真正的“土生土長”地區(qū)也只有極少數(shù)亞洲網(wǎng)友們才聽說過。

那么，現(xiàn)在我們說說歐洲城市地區(qū)的情況。在歐洲的城市地區(qū)，情況是差不多反過來的：

72%的歐盟人口居住在公寓，27%的人口居住在獨立屋。

The spaces

好了，看到這里也許有網(wǎng)友會問，歐洲有沒有像國內(nèi)那種既不是城市，也不算山村的區(qū)域，也就是郊區(qū)或市郊結(jié)合部的概念？

如果大同小異來說，其實也是有的。

在歐洲的概念里，統(tǒng)統(tǒng)算算作“城鎮(zhèn)和郊區(qū)”。對于這片地方來說，56% 的人住在獨棟房屋里，43% 的人住在公寓里。

而在純粹的農(nóng)村地區(qū)，82% 的人口住在獨棟房屋里，只有 17% 的人口住在公寓里。

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歐洲的“房市”到底現(xiàn)在是個什么狀況？

好了，我們前兩個部分說的都是歐洲住房的情況與現(xiàn)狀，現(xiàn)在咱們就來說說歐洲房地產(chǎn)市場到底是個什么情況。這也是很多網(wǎng)友關(guān)心的重點。

據(jù)英國一個老牌的資產(chǎn)管理機構(gòu)研究，他們給出了一個相對積極的判斷：雖然最近全球金融市場波動不小，包括股票、債券、房地產(chǎn)信托等資產(chǎn)都在震蕩，但歐洲房地產(chǎn)的復蘇趨勢仍在延續(xù)。換句話說，市場已經(jīng)從前幾年的低迷中慢慢走出，正進入溫和回升階段。

歐洲經(jīng)濟正在找到“溫和增長—漸進降息—通脹放緩”的平衡點，這種環(huán)境對房地產(chǎn)資產(chǎn)價值是有支撐的。MSCI數(shù)據(jù)顯示，2024年歐洲房地產(chǎn)年化總回報率達到4.8%，創(chuàng)下兩年來新高。其中荷蘭、葡萄牙、瑞典、西班牙和丹麥表現(xiàn)突出，工業(yè)、酒店和住宅板塊增長明顯，一些城市如里斯本、斯德哥爾摩的住宅甚至實現(xiàn)了兩位數(shù)的漲幅。

當然，這并不意味著歐洲房市要重演“暴漲神話”。整體來看，市場走勢更像是一種“穩(wěn)中微升”的修復過程。

對于投資者來說，這不是一場投機游戲，而是一場耐心的長期投資。無論在歐洲還是在任何國家，房地產(chǎn)都關(guān)乎家庭資產(chǎn)和長期規(guī)劃——樂觀可以有，但謹慎更不能少。

BBC

好了，關(guān)于房子的事情，咱們今天就聊到這里。

無論在哪國，房產(chǎn)投資從來都是人生中的重要投資，必須謹慎，馬虎不得。也不管投與不投，希望大家都能對這個事物有一個客觀而理性的認知。