樓下老張最近天天刷房產(chǎn)新聞，見人就問(wèn)：“聽說(shuō)‘二次房改’動(dòng)真格了？我那套老房子是不是要升值了？”剛工作的小李也犯愁：“首付湊不夠，新政能幫上忙不？”其實(shí)不光咱小區(qū)，不少人都在琢磨這事兒。所謂“二次房改”，雖不是官方統(tǒng)一叫法，但國(guó)家發(fā)改委、住建部、央行等部門密集出臺(tái)的政策，確實(shí)讓樓市迎來(lái)了大調(diào)整。
一、定調(diào)清晰：不是“一刀切”，官方明確“供需兩端發(fā)力”
先給大伙兒說(shuō)清楚，“二次房改”是市場(chǎng)對(duì)政策轉(zhuǎn)型的概括，但國(guó)家的方向早就明確了。2025年3月，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心住房政策研究組發(fā)布報(bào)告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)政策已從單一工具轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性改革，從需求端管控轉(zhuǎn)向供需兩端協(xié)同發(fā)力，這是1998年住房商品化改革以來(lái)最深刻的轉(zhuǎn)型。
具體政策更是密集落地：2025年1月，央行和銀保監(jiān)會(huì)取消“三道紅線”監(jiān)管要求，給房企松綁融資；3月，央行和銀保監(jiān)會(huì)取消首套房貸款利率下限，銀行可自主定價(jià)；4月，自然資源部推行“帶設(shè)計(jì)方案出讓”模式，降低房企拿地成本。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年5月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，結(jié)束了連續(xù)27個(gè)月的下跌，政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

二、第一類風(fēng)口：剛需與新市民，政策送“真金白銀”補(bǔ)貼
最受益的當(dāng)屬剛需族和新市民，官方給的支持全是“硬通貨”。2025年3月，銀保監(jiān)會(huì)明確首套房首付比例可降至20%，部分城市甚至能到15%，公積金貸款額度還上提了。利率也跟著降，截至2025年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率降至3.85%，創(chuàng)歷史新低——80萬(wàn)30年期貸款，月供比之前少了約200元。
稅費(fèi)優(yōu)惠更實(shí)在。2025年1月，財(cái)政部調(diào)整住房交易契稅政策，140平米以下的首套房、二套房都按1%征稅，北上廣深也能享受二套房?jī)?yōu)惠，買120平米二套房的契稅直接降了2/3 。農(nóng)民進(jìn)城買房還有額外補(bǔ)貼：2025年4月多部門出臺(tái)專項(xiàng)政策，符合條件的農(nóng)民工家庭買首套房可領(lǐng)最高20萬(wàn)元補(bǔ)貼，17個(gè)試點(diǎn)城市還能通過(guò)退出宅基地?fù)Q購(gòu)房補(bǔ)貼，已有1.87萬(wàn)戶農(nóng)民受益。
三、第二類風(fēng)口：改善型業(yè)主，舊改+換房政策雙加持
手里有老房子想換房的，這次也踩中了風(fēng)口。2025年5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，明確老舊小區(qū)改造“一屋一策”，80%的老房以整治提升為主，換管線、裝電梯、建配套，政府補(bǔ)貼覆蓋大部分成本。財(cái)政部2025年安排了566億專項(xiàng)預(yù)算，其中332億全給了老舊小區(qū)改造。
換房流程也更省心。2025年3月，多部門取消多數(shù)城市二套房限購(gòu)政策，5月又在21個(gè)城市試點(diǎn)“以舊換新”補(bǔ)貼和二手房稅費(fèi)減免，試點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比明顯增長(zhǎng)。北京西城區(qū)的老小區(qū)改完電梯后，60平米房子半年漲了5%；上海靜安區(qū)的老房租金直接漲了15%，這些都是實(shí)打?qū)嵉膬r(jià)值提升。
四、第三類風(fēng)口：規(guī)范房企與租賃從業(yè)者，市場(chǎng)空間被打開
供給側(cè)的機(jī)會(huì)也來(lái)了，兩類從業(yè)者能抓住紅利。一類是規(guī)范經(jīng)營(yíng)的房企：2025年一季度房企新增融資增長(zhǎng)，開發(fā)貸款新增4780億元，增長(zhǎng)22.5%，優(yōu)質(zhì)房企融資成本明顯下降。而且國(guó)家計(jì)劃到2027年新增保障性住房2100萬(wàn)套，2025年一季度已開工107.3萬(wàn)套，房企拿這類項(xiàng)目有政策兜底。
另一類是住房租賃市場(chǎng)參與者。2025年2月，多部門明確租金上漲“5%紅線”，禁止“租房貸”，還在32個(gè)城市試點(diǎn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。2024年全國(guó)住房租賃交易規(guī)模已達(dá)2.1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)15.3%，租賃人口超2億，上海計(jì)劃新增15萬(wàn)套租賃住房，深圳要把租賃住房比例提至30%以上，市場(chǎng)規(guī)模還在擴(kuò)大。
最后提醒一句，政策雖好但也有“紅線”：三四線城市非核心區(qū)房子仍需謹(jǐn)慎，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示這類城市房?jī)r(jià)還在調(diào)整；投資性購(gòu)房比例已降到18.3%，靠炒房賺錢的時(shí)代早過(guò)了。