要是評選2025年最“命硬”的房企，萬科絕對能排進(jìn)前三。

一邊是虧損額堪比坐過山車，一路俯沖不回頭，另一邊是大股東深鐵集團(tuán)持續(xù)“輸血”，借款像不要錢似的往里面砸。

10月30日萬科連發(fā)兩份公告，一份是三季度虧了280億的“成績單”，一份是深鐵再借22億的“救命符”。

這波操作的出現(xiàn)讓網(wǎng)友們知道，原來房地產(chǎn)巨頭的日子，也過得這么捉襟見肘。

放在幾年前，誰能想到萬科會淪落到“靠借錢續(xù)命”的地步。

作為曾經(jīng)的行業(yè)龍頭，萬科的名字幾乎等同于穩(wěn)健、靠譜，如今卻成了虧損榜上的?？?，網(wǎng)友調(diào)侃萬科現(xiàn)在只剩科，沒了萬，這話聽起來確實(shí)很夸張，卻精準(zhǔn)戳中了現(xiàn)狀。

2025年前三季度，萬科歸母凈虧損280.16億元，同比降幅超56%，相當(dāng)于每天虧掉1個(gè)小目標(biāo)還多。

更離譜的是第三季度單季，直接虧了160.69億元，比上半年加起來還多，這虧損速度簡直是“飛流直下三千尺”，讓人猝不及防。

賣不動、算虧了、不賺錢

萬科的虧損不是單一原因造成的，是一套“組合拳”下來，直接被打懵圈，三大問題層層疊加，把曾經(jīng)的盈利大戶拖進(jìn)了虧損泥潭。

2025年前三季度，萬科全口徑銷售額1004.6億元，同比下降44.6%，在百強(qiáng)房企里還排第六，這個(gè)排名更像“矮子里拔將軍”。

要知道，房地產(chǎn)行業(yè)靠銷售回款“回血”，房子賣不出去，現(xiàn)金流就成了無源之水。

前三季度萬科營業(yè)收入1613.88億元，同比下降26.61%，第三季度單季營收560.65億元，降幅還擴(kuò)大到27.3%，營收下滑的速度比網(wǎng)友吐槽的速度還快。

曾經(jīng)開盤就搶空的萬科樓盤，現(xiàn)在也面臨去化難的問題，就算有11個(gè)首開項(xiàng)目平均去化率近7成，廣州檐嶼城這樣的明星項(xiàng)目賣進(jìn)全市前三，也架不住整體市場的疲軟。

計(jì)提減值補(bǔ)刀，直接虧掉83億。

可能有人不懂計(jì)提減值是什么意思，說白了就是萬科提前算賬，把那些可能賣不掉的房子、收不回的錢，提前算成虧損扣掉。

2025年第三季度，萬科光計(jì)提減值準(zhǔn)備就有93.68億元，這一下就讓歸母凈利潤少了83.09億元。

這波操作相當(dāng)于是給傷口上撒鹽，本來營收就下滑，還要為之前高價(jià)拿的地、賣不動的房買單。

只能說房地產(chǎn)下行周期里，曾經(jīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都變成了燙手山芋，高價(jià)拿地的后果，終究還是要自己扛。

最后是毛利率跌穿地板，主營業(yè)務(wù)賠本賺吆喝。

第三季度萬科毛利率只有8.86%，同比下降3.21個(gè)百分點(diǎn)，凈利率更是直接跌到-30.98%，比去年同期下降20.77個(gè)百分點(diǎn)。

更慘的是核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，稅后毛利率居然是-10.5%，這意味著賣一套房不賺錢不說，還得倒貼錢。

以前房企躺著賺錢的日子一去不復(fù)返，現(xiàn)在萬科賣房子，簡直是“為愛發(fā)電”，虧本經(jīng)營的狀態(tài)讓人大跌眼鏡。

深鐵成萬科“專屬提款機(jī)”

就在萬科虧損數(shù)據(jù)刷屏的同時(shí)，深鐵集團(tuán)再次雪中送炭，送上22億元借款，專門用來償還公開市場債券的本金和利息。

這筆借款期限3年，利率2.34%，比一年期LPR還低66個(gè)基點(diǎn)，這個(gè)利率低到什么程度？

相當(dāng)于深鐵集團(tuán)白給萬科送錢用，畢竟現(xiàn)在市面上正常的融資利率，比這高得多。

這已經(jīng)不是深鐵第一次救場了，2025年以來，深鐵集團(tuán)累計(jì)給萬科提供的借款已經(jīng)超269億元，加上這次的22億，總額直奔300億而去。

光下半年就出手好幾次，又是新增借款又是展期，還幫忙提供資產(chǎn)抵質(zhì)押，甚至讓萬科用萬物云的股權(quán)做擔(dān)保，簡直是全方位無死角支持。

網(wǎng)友開玩笑說，深鐵和萬科的關(guān)系，已經(jīng)從股東變成了“冤種兄弟”，萬科一缺錢，深鐵就打錢，比鬧鐘還準(zhǔn)時(shí)。

深鐵之所以這么大方，其實(shí)是因?yàn)殡p方早就深度綁定。

2017年深鐵接手華潤持有的萬科股份，成為第一大股東，從此兩家就成了利益共同體。

萬科要是出問題，深鐵也得跟著受影響，所以這291.3億元的借款，如果說是做“慈善”，倒不如說是“自救”更合適。

不過能給出這么低的利率、這么寬松的條件，也確實(shí)體現(xiàn)了大股東的誠意，畢竟在房地產(chǎn)行業(yè)寒冬里，能有這樣的“靠山”，萬科已經(jīng)比很多同行幸運(yùn)多了。

值得一提的是，萬科也沒完全躺平。

為了回籠資金，前三季度完成了19個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，拿到68.6億元，還把冰雪業(yè)務(wù)賣給了中旅集團(tuán)，算是斷臂求生。

融資端也沒閑著，除了股東借款，還新增融資265億元，境內(nèi)融資成本降到3.44%，比去年還低了6個(gè)基點(diǎn)。

這些操作雖然沒能扭轉(zhuǎn)虧損，但至少讓萬科維持了零違約的記錄，保住了最后的體面。

全靠“輸血”不如自己“造血”

萬科現(xiàn)在的處境，其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

行業(yè)深度調(diào)整，市場需求疲軟，就算是龍頭房企也難逃沖擊。

萬科的特殊之處在于，有深鐵這個(gè)“金主爸爸”持續(xù)輸血，這讓它在寒冬里多了一絲活下去的希望。

不過靠別人輸血終究不是長久之計(jì)，想要真正擺脫困境，還得靠自己“造血”。

目前來看，萬科已經(jīng)在嘗試轉(zhuǎn)型。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)成了為數(shù)不多的亮點(diǎn)，前三季度全口徑收入435.7億元，同比增長1.1%。其中租賃住宅業(yè)務(wù)收入27.4億元，增長4.4%，泊寓20.4萬間開業(yè)公寓的出租率高達(dá)94.3%，堪比網(wǎng)紅樓盤。

物流倉儲業(yè)務(wù)收入31.8億元，增長7.4%，成了新的增長點(diǎn)。

這些業(yè)務(wù)雖然現(xiàn)在規(guī)模還不大，不足以抵消開發(fā)業(yè)務(wù)的虧損，但至少讓萬科看到了轉(zhuǎn)型的方向。

保交付也成了萬科的核心任務(wù)，前三季度累計(jì)交付房屋超7.4萬套，畢竟在當(dāng)下的市場環(huán)境里，保住交付就保住了口碑，保住了未來的市場空間。

截至9月底，萬科還有1321.6萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額約1548.1億元，這些資源要是能順利交付結(jié)算，或許能給萬科帶來一些現(xiàn)金流緩解壓力。

不過萬科面臨的挑戰(zhàn)依然嚴(yán)峻，3629.3億元的有息負(fù)債可不是小數(shù)目，資產(chǎn)負(fù)債率還維持在73.5%，貨幣資金656.8億元面對巨額債務(wù)，只能說是杯水車薪。

萬科自己也在三季報(bào)里坦言，銷售持續(xù)下滑，經(jīng)營形勢十分嚴(yán)峻，資金緊張局面加劇，債務(wù)償還壓力很大。

這種罕見的直白表述，也能看出萬科管理層的焦慮。

說到底，萬科能不能熬過這個(gè)寒冬，一方面要看深鐵集團(tuán)的支持能不能持續(xù)，另一方面更要看行業(yè)能不能企穩(wěn)復(fù)蘇。

如果房地產(chǎn)市場能慢慢回暖，銷售能恢復(fù)正常，萬科或許還有機(jī)會靠自己“造血”走出困境。

但如果市場持續(xù)低迷，就算有深鐵不斷輸血，也可能只是杯水車薪。

畢竟300億的借款，面對280億的虧損和3600億的負(fù)債，終究是治標(biāo)不治本。

現(xiàn)在的萬科，就像在寒冬里艱難前行的旅人，深鐵的借款是身上的棉衣，能幫它抵御一時(shí)的寒冷，想要真正走出寒冬，還得等春天到來，還得靠自己邁開腳步。

對于購房者來說，最關(guān)心的還是萬科能不能按時(shí)交付房子，畢竟房子沒到手，一切都是空談。

希望萬科能珍惜深鐵的支持，抓緊轉(zhuǎn)型，盡快走出虧損泥潭，別讓信任它的購房者失望。