2025 年，住建部明確提出 “有力有序推行現(xiàn)房銷售制”，將 “所見(jiàn)即所得” 的住房消費(fèi)理念推向全國(guó)。這一源自海南全域試點(diǎn)、經(jīng)上海等城市實(shí)踐驗(yàn)證的制度變革，并非對(duì)預(yù)售制的簡(jiǎn)單替代，而是房地產(chǎn)行業(yè)從 “高速擴(kuò)張” 向 “高質(zhì)量發(fā)展” 轉(zhuǎn)型的核心抓手。隨著北京能建東譽(yù)府等現(xiàn)房項(xiàng)目的熱銷、海南新房投訴量 67% 的降幅等信號(hào)釋放，樓市正迎來(lái)行業(yè)生態(tài)、消費(fèi)邏輯與市場(chǎng)格局的系統(tǒng)性重塑，一個(gè)以信任為基石、品質(zhì)為核心的新時(shí)代已然開(kāi)啟。

變革一：行業(yè)生態(tài)重構(gòu) —— 高杠桿模式退場(chǎng)，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)崛起

現(xiàn)房銷售的全面推行，首當(dāng)其沖打破了延續(xù)三十年的 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 行業(yè)生態(tài)，倒逼房企從 “規(guī)模競(jìng)賽” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)比拼”，行業(yè)迎來(lái)深度洗牌。

這一變革的核心是切斷 “預(yù)售款挪用” 的風(fēng)險(xiǎn)鏈條。1994 年引入的預(yù)售制曾在住房短缺時(shí)代發(fā)揮關(guān)鍵作用，通過(guò)提前回籠資金支撐房企快速擴(kuò)張，巔峰時(shí)期預(yù)售資金占房企到位資金比例超 40%。但隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方，資金監(jiān)管漏洞引發(fā)的問(wèn)題日益凸顯：部分房企將監(jiān)管賬戶資金挪用于拿地、跨界投資，導(dǎo)致項(xiàng)目因資金斷裂爛尾，2021 年 “停工停貸” 潮正是這一風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)?，F(xiàn)房銷售從根源上解決了這一痛點(diǎn) —— 房屋需竣工驗(yàn)收合格后方可銷售，房企無(wú)法再依賴購(gòu)房者資金完成項(xiàng)目建設(shè)，高杠桿擴(kuò)張的 “空手套白狼” 模式徹底失效。

行業(yè)洗牌隨之加速，中小房企面臨生存危機(jī)，頭部企業(yè)憑借資金與運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究院測(cè)算，若全面取消預(yù)售制，超 50% 房企將面臨經(jīng)營(yíng)危機(jī)，而海南全域現(xiàn)房銷售五年后，頭部房企市場(chǎng)份額已升至 75%。這種分化倒逼房企回歸居住本質(zhì)：北京能建東譽(yù)府作為首個(gè)全現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，以 3.05 米層高、最高 83% 得房率、14.5 米南向面寬等產(chǎn)品力創(chuàng)新，成為朝陽(yáng)東三環(huán)豪宅市場(chǎng)銷冠，98 席房源短期內(nèi)僅剩少量剩余；深圳全現(xiàn)房銷售地塊競(jìng)拍中，產(chǎn)品規(guī)劃與品質(zhì)承諾已取代 “高溢價(jià)拿地” 成為競(jìng)爭(zhēng)核心。與此同時(shí)，金融配套政策同步跟進(jìn)，全國(guó) 7 萬(wàn)億低息貸款定向支持優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房項(xiàng)目，幫助合規(guī)房企優(yōu)化資金鏈，形成 “降杠桿 + 保品質(zhì)” 的良性循環(huán)。

變革二：消費(fèi)邏輯逆轉(zhuǎn) —— 從 “賭預(yù)期” 到 “驗(yàn)實(shí)物”，信任體系重建

對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售最直接的價(jià)值是重建市場(chǎng)信任，讓住房消費(fèi)從 “聽(tīng)承諾、看沙盤” 的盲目決策，轉(zhuǎn)向 “察實(shí)物、測(cè)品質(zhì)” 的理性選擇，消費(fèi)邏輯發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。

“爛尾焦慮” 的消解成為最大民心紅利。過(guò)去，購(gòu)房者面臨 “首付掏了、貸款還著、房子爛尾” 的困境，全國(guó)待售房曾高達(dá) 7.5 億平方米，而預(yù)售資金監(jiān)管漏洞讓風(fēng)險(xiǎn)敞口持續(xù)擴(kuò)大?，F(xiàn)房銷售從源頭杜絕了新?tīng)€尾樓的產(chǎn)生：海南試點(diǎn)五年后新房投訴量下降 67%，上海試點(diǎn)半年現(xiàn)房銷售占比從 7% 升至 26%，荊門一現(xiàn)房項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄，有業(yè)主直言 “多花 10% 的錢買踏實(shí)，值了”。這種確定性在高端市場(chǎng)尤為明顯：北京能建東譽(yù)府的購(gòu)房者無(wú)需面對(duì)期房 “交付盲盒”，可實(shí)地查驗(yàn)樓間距、綠化實(shí)景、墻面平整度，甚至廚房嵌入式水盆、抽拉式龍頭等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，買房決策從 “依賴宣傳” 變?yōu)?“親身體驗(yàn)”。

消費(fèi)決策的維度也從 “價(jià)格與地段” 延伸至 “品質(zhì)與配套”。北京能建東譽(yù)府的熱銷印證了這一趨勢(shì)：項(xiàng)目雖定價(jià) 10.66 萬(wàn) /㎡，但憑借國(guó)貿(mào) CBD 三公里半徑的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、陳經(jīng)綸帝景分校等成熟配套，以及與周邊 11 萬(wàn) + 二手房的價(jià)格倒掛，成為高凈值人群的 “資產(chǎn)壓艙石”。同時(shí)，政策進(jìn)一步降低現(xiàn)房購(gòu)買門檻，泉州等地推出公積金貸款額度上浮，武寧給予現(xiàn)房購(gòu)房者 100% 契稅補(bǔ)貼，讓 “為品質(zhì)買單” 成為更多家庭的選擇。

變革三：市場(chǎng)格局分化 —— 城市梯度明顯，現(xiàn)房?jī)r(jià)值凸顯

現(xiàn)房銷售的推進(jìn)并未帶來(lái) “一刀切” 的市場(chǎng)變化，反而因城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口流向的差異，加劇了樓市的區(qū)域分化，核心城市現(xiàn)房?jī)r(jià)值與三四線庫(kù)存壓力形成鮮明對(duì)比。

核心城市現(xiàn)房成為 “硬通貨”，供需兩旺態(tài)勢(shì)明顯。北京、上海等人口持續(xù)凈流入的城市，因改善需求旺盛且房企資金實(shí)力雄厚，現(xiàn)房市場(chǎng)快速崛起：北京能建東譽(yù)府所在的朝陽(yáng)東三環(huán)，作為二手房主導(dǎo)的稀缺板塊，新房供應(yīng)斷層讓現(xiàn)房項(xiàng)目具備獨(dú)特價(jià)值，98 席房源在豪宅市場(chǎng)持續(xù)霸榜；上?，F(xiàn)房銷售占比半年內(nèi)提升 19 個(gè)百分點(diǎn)，核心地段現(xiàn)房?jī)r(jià)格雖較期房高 8%-12%，仍保持高去化率。這種熱度源于核心城市的雙重優(yōu)勢(shì)：一方面，“好房子” 標(biāo)準(zhǔn)落地催生品質(zhì)需求，住建部要求新開(kāi)工項(xiàng)目綠色建材使用率不低于 80%，智慧安防、適老化設(shè)施成為標(biāo)配；另一方面，土地市場(chǎng)熱度傳遞信心，北京太陽(yáng)宮地塊 39.18% 的溢價(jià)率，印證了核心區(qū)域的資產(chǎn)價(jià)值。

三四線城市則面臨 “去庫(kù)存” 與 “轉(zhuǎn)型陣痛” 的雙重挑戰(zhàn)。營(yíng)口、荊門等城市雖計(jì)劃推行現(xiàn)房銷售，但中小房企占比高、資金承壓能力弱，盲目推進(jìn)可能引發(fā)土地流拍、開(kāi)發(fā)投資下滑等風(fēng)險(xiǎn)。這類城市的應(yīng)對(duì)策略呈現(xiàn) “梯度推進(jìn)” 特征：部分城市通過(guò) “商品房轉(zhuǎn)保障房” 消化存量，部分則試點(diǎn) “競(jìng)現(xiàn)房面積” 模式，在去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)間尋找平衡。數(shù)據(jù)顯示，人口外流的三四線城市遠(yuǎn)郊盤去化周期超 36 個(gè)月，即使推出現(xiàn)房銷售，也難以改變 “買得起難轉(zhuǎn)手” 的困境，進(jìn)一步凸顯城市分化的必然性。

轉(zhuǎn)型期的平衡藝術(shù)：政策配套與風(fēng)險(xiǎn)防控

現(xiàn)房銷售的全面推行并非坦途，需 “分類指導(dǎo)、梯度推進(jìn)” 的政策智慧，在改革力度與市場(chǎng)承受力間找到平衡。

金融與財(cái)稅支持是化解轉(zhuǎn)型陣痛的關(guān)鍵。針對(duì)房企資金壓力，衡陽(yáng)鼓勵(lì)銀行提高現(xiàn)房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸額度、延長(zhǎng)期限；針對(duì)購(gòu)房者成本擔(dān)憂，多地推出補(bǔ)貼政策，鞍山房交會(huì)期間現(xiàn)房可享 100% 契稅減免。這種 “房企減負(fù) + 購(gòu)房者讓利” 的組合拳，既避免行業(yè)短期震蕩，又保障政策落地效果。同時(shí)，“雙軌制” 過(guò)渡彰顯改革智慧：對(duì)繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的項(xiàng)目，強(qiáng)化 “主辦銀行 + 全鏈條監(jiān)管”，確保資金?？顚Ｓ?，北京已實(shí)現(xiàn)監(jiān)管資金流水實(shí)時(shí)可查，從制度上堵死挪用漏洞。

區(qū)域差異化推進(jìn)則降低了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。住建部明確 “不搞一刀切”，一線城市可加快全面推行步伐，三四線城市先通過(guò)試點(diǎn)積累經(jīng)驗(yàn)。海南的全域?qū)嵺`與信陽(yáng)的局部探索形成互補(bǔ)，為全國(guó)性政策提供了 “先易后難” 的樣本。這種梯度策略既尊重市場(chǎng)規(guī)律，又避免 “一刀切” 可能引發(fā)的局部風(fēng)險(xiǎn)，讓改革在平穩(wěn)中落地。

現(xiàn)房時(shí)代的民生底色

從預(yù)售制到現(xiàn)房銷售的轉(zhuǎn)型，本質(zhì)是房地產(chǎn)回歸民生屬性的必然選擇。這一變革不僅終結(jié)了 “爛尾樓” 的產(chǎn)生土壤，更讓住房消費(fèi)從 “賭預(yù)期” 回歸 “用腳投票” 的本質(zhì) —— 購(gòu)房者為真實(shí)品質(zhì)付費(fèi)，房企靠產(chǎn)品力立足，市場(chǎng)在信任中實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

對(duì)普通人而言，現(xiàn)房時(shí)代無(wú)需再為 “交房盲盒” 焦慮，可實(shí)地觸摸墻面質(zhì)感、丈量陽(yáng)臺(tái)尺度、體驗(yàn)社區(qū)配套；對(duì)房企而言，需摒棄 “高杠桿擴(kuò)張” 的舊思維，深耕產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新；對(duì)行業(yè)而言，這是告別泡沫、邁向健康發(fā)展的必經(jīng)之路。隨著配套政策的完善，一個(gè) “住有所居、住有宜居” 的樓市新生態(tài)，正在現(xiàn)房銷售的推進(jìn)中逐步成型。