爛尾樓曾是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期的痛點(diǎn)，不僅吞噬購(gòu)房者的財(cái)富與安居希望，更沖擊市場(chǎng)信心與金融穩(wěn)定。2024 年以來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門(mén)打出政策 “組合拳”，從短期攻堅(jiān)到長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建形成完整閉環(huán)。這場(chǎng)以 “保交房、防爛尾” 為核心的制度革新，正推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “高速擴(kuò)張” 向 “高質(zhì)量發(fā)展” 轉(zhuǎn)型，“再無(wú)爛尾樓” 的目標(biāo)正在從政策承諾逐步照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

政策邏輯：從應(yīng)急處置到系統(tǒng)重構(gòu)

爛尾樓的本質(zhì)是資金鏈斷裂與監(jiān)管缺位的雙重產(chǎn)物，住建部新政跳出 “頭痛醫(yī)頭” 的短期思維，構(gòu)建起 “長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治” 的治理框架。這一政策體系的邏輯演進(jìn)清晰可見(jiàn)：先通過(guò)應(yīng)急措施化解存量風(fēng)險(xiǎn)，再以制度改革阻斷新增風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)生態(tài)的根本性重塑。

在存量風(fēng)險(xiǎn)化解層面，“保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)” 成為首要抓手。2024 年 4 月 30 日中央政治局會(huì)議首次提出 “保交房” 概念，從 “保交樓” 到 “保交房” 的表述升級(jí)，彰顯政策對(duì)交付質(zhì)量與購(gòu)房者權(quán)益的雙重重視。住建部牽頭建立國(guó)家、省、市三級(jí)工作專(zhuān)班，通過(guò)全國(guó)保交房信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn) “一套房一檔案” 精準(zhǔn)管理，交付一套、銷(xiāo)號(hào)一套。截至 2024 年底，全國(guó)已交付住房 338 萬(wàn)套，江西新余、甘肅金昌等 6 個(gè)城市保交房項(xiàng)目交付率達(dá) 100%，74 個(gè)省、市交付率超八成，存量爛尾風(fēng)險(xiǎn)得到有效緩釋。

金融支持體系的升級(jí)為攻堅(jiān)提供關(guān)鍵支撐。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制在 297 個(gè)地級(jí)及以上城市全面鋪開(kāi)，“白名單” 制度實(shí)現(xiàn)融資精準(zhǔn)滴灌 —— 截至 2024 年 11 月，“白名單” 項(xiàng)目貸款審批通過(guò)金額達(dá) 3.6 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)年末超 4 萬(wàn)億元，確保資金跟著項(xiàng)目走、直達(dá)建設(shè)端。這種 “項(xiàng)目融資替代總部信用融資” 的轉(zhuǎn)變，從根源上避免了資金被房企挪用擴(kuò)張的風(fēng)險(xiǎn)，讓金融活水真正流向保交付一線。

制度突破：現(xiàn)房銷(xiāo)售筑牢風(fēng)險(xiǎn)底線

住建部部長(zhǎng)倪虹在《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中明確提出 “推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)所見(jiàn)即所得”，標(biāo)志著房地產(chǎn)銷(xiāo)售制度迎來(lái)結(jié)構(gòu)性升級(jí)。這一政策并非對(duì)預(yù)售制的簡(jiǎn)單否定，而是構(gòu)建 “現(xiàn)房為主、預(yù)售為輔” 的二元體系，通過(guò)制度設(shè)計(jì)切斷爛尾風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈。

現(xiàn)房銷(xiāo)售制的核心價(jià)值在于重構(gòu)權(quán)力平衡。在傳統(tǒng)預(yù)售模式下，購(gòu)房者需承擔(dān)資金占用、市場(chǎng)波動(dòng)與工程質(zhì)量三重風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)房模式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移至開(kāi)發(fā)商端，迫使企業(yè)以實(shí)物品質(zhì)贏得市場(chǎng)認(rèn)可。湖北荊門(mén)城控?易居苑項(xiàng)目作為現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，106 套房源開(kāi)盤(pán)即售罄的案例，印證了市場(chǎng)對(duì) “零交付風(fēng)險(xiǎn)” 的強(qiáng)烈需求。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已從 2020 年的 12.7% 躍升至 2024 年的 30.84%，2025 年前三月更是達(dá)到 36%，市場(chǎng)基礎(chǔ)的成熟為政策落地提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

對(duì)于保留的預(yù)售項(xiàng)目，監(jiān)管力度空前加強(qiáng)。2024 年多地曝出的預(yù)售資金挪用案例推動(dòng)監(jiān)管機(jī)制升級(jí)，第三方托管、節(jié)點(diǎn)撥付、全程審計(jì)等措施全面落地，實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金 “專(zhuān)款專(zhuān)用、閉環(huán)管理”。這種 “留后門(mén)、堵漏洞” 的設(shè)計(jì)，既兼顧部分房企的資金需求，又通過(guò)剛性約束防范新風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，體現(xiàn)了政策的漸進(jìn)性與務(wù)實(shí)性。

多方協(xié)同：構(gòu)建責(zé)任明晰的治理生態(tài)

爛尾樓的治理需要打破部門(mén)壁壘，形成政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)協(xié)同發(fā)力的格局。住建部新政通過(guò)壓實(shí)各方責(zé)任，構(gòu)建起 “各負(fù)其責(zé)、齊抓共管” 的治理生態(tài)，為 “再無(wú)爛尾樓” 目標(biāo)提供保障。

地方政府的屬地責(zé)任被擺在突出位置。要求城市政府全面排查在建已售項(xiàng)目，建立問(wèn)題臺(tái)賬，實(shí)行 “綠黃紅” 分級(jí)管理與 “一項(xiàng)目一策” 處置方案。江西新余搭建政銀企溝通平臺(tái)，遼寧提前完成年度保交房任務(wù)，各地通過(guò)創(chuàng)新實(shí)踐證明，地方政府的主動(dòng)作為是化解局部風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。同時(shí)，司法力量的介入為難題破解提供保障，法院對(duì)保交房項(xiàng)目審慎采取財(cái)產(chǎn)保全措施，提高破產(chǎn)重組效率，確保購(gòu)房人權(quán)益在司法程序中得到優(yōu)先保護(hù)。

房企的主體責(zé)任被空前強(qiáng)化。新政明確要求房企制定處置方案，通過(guò)資產(chǎn)處置、股權(quán)融資等方式自籌資金，對(duì)違法違規(guī)、挪用資金的企業(yè)堅(jiān)決查處，杜絕 “金蟬脫殼” 現(xiàn)象。從企業(yè)實(shí)踐看，碧桂園 2024 年前三季度交付 23.5 萬(wàn)套房屋，龍湖實(shí)現(xiàn)約 10 萬(wàn)套品質(zhì)房源交付，頭部房企的示范效應(yīng)加速行業(yè)形成 “交付優(yōu)先” 的共識(shí)。金融機(jī)構(gòu)則落實(shí)盡職免責(zé)規(guī)定，做到 “應(yīng)貸盡貸”，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下加快貸款審批發(fā)放，形成金融支持與風(fēng)險(xiǎn)防控的平衡。

長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值：邁向高質(zhì)量發(fā)展新范式

“再無(wú)爛尾樓” 的政策承諾，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的深刻變革。新政不僅著眼于風(fēng)險(xiǎn)化解，更致力于構(gòu)建 “安全、舒適、綠色、智慧” 的住房供給體系，推動(dòng)行業(yè)從 “規(guī)模擴(kuò)張” 向 “品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)” 轉(zhuǎn)型。

行業(yè)生態(tài)正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。現(xiàn)房銷(xiāo)售制顯著提高行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，加速資金實(shí)力薄弱、運(yùn)營(yíng)能力不足的中小房企出清，推動(dòng)資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。同時(shí)，“高周轉(zhuǎn)” 模式因資金占用周期延長(zhǎng)而難以為繼，房企被迫轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng) —— 海南等試點(diǎn)區(qū)域已出現(xiàn)房企主動(dòng)升級(jí)建材標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)的案例，品質(zhì)差異正成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。這種轉(zhuǎn)型雖然帶來(lái)短期陣痛，但為行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

政策協(xié)同效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。城中村改造與存量房收購(gòu)政策成為重要配套：2024 年新增 100 萬(wàn)套改造規(guī)模的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大，貨幣化安置與保障性住房轉(zhuǎn)化相結(jié)合，既消化存量商品房，又滿(mǎn)足民生需求。這些措施與銷(xiāo)售制度改革形成合力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “增量時(shí)代” 平穩(wěn)邁向 “存量提質(zhì)時(shí)代”。

從 “保交樓” 到 “保交房”，從資金紓困到制度重構(gòu)，住建部新政正在書(shū)寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的新篇章。雖然當(dāng)前部分復(fù)雜項(xiàng)目的處置仍面臨挑戰(zhàn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售制的全面落地還需配套政策持續(xù)完善，但 “再無(wú)爛尾樓” 的目標(biāo)已具備清晰的實(shí)現(xiàn)路徑。隨著政策紅利的持續(xù)釋放與市場(chǎng)生態(tài)的逐步優(yōu)化，購(gòu)房者 “安居無(wú)憂” 的期待終將成為現(xiàn)實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在高質(zhì)量發(fā)展軌道上實(shí)現(xiàn)更可持續(xù)的增長(zhǎng)。