2025 年 10 月，《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》正式出版，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在署名文章中明確提出 “推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)‘所見(jiàn)即所得’” 的政策導(dǎo)向。此前 2024 年底的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議已釋放 “有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售” 的信號(hào)，一系列政策組合拳標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從 “高周轉(zhuǎn)、高杠桿” 的粗放模式向高質(zhì)量發(fā)展階段的關(guān)鍵轉(zhuǎn)向。這場(chǎng)以現(xiàn)房銷(xiāo)售制度改革為核心的行業(yè)變革，正深刻重塑購(gòu)房者權(quán)益保障體系、房企競(jìng)爭(zhēng)格局與市場(chǎng)發(fā)展邏輯。

現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的推行，首要價(jià)值在于徹底重構(gòu)購(gòu)房者權(quán)益保障機(jī)制，終結(jié)長(zhǎng)期存在的 “期房盲盒” 困境。我國(guó)住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，預(yù)售制憑借快速回籠資金的優(yōu)勢(shì)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速擴(kuò)張，但也埋下諸多隱患：購(gòu)房者僅憑沙盤(pán)模型與宣傳資料決策，面臨房屋質(zhì)量縮水、規(guī)劃變更、延期交付等多重風(fēng)險(xiǎn)，更有甚者因房企資金鏈斷裂遭遇 “錢(qián)房?jī)煽铡?的爛尾危機(jī)。清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院副研究員李棟指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售的 “所見(jiàn)即所得” 特征，使購(gòu)房者能直觀評(píng)估戶(hù)型方正度、采光條件、綠化品質(zhì)等核心要素，從根本上規(guī)避了期房交易的信息不對(duì)稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)購(gòu)房者而言，這種保障不僅體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上，更帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)。以往購(gòu)買(mǎi)期房需經(jīng)歷 2-3 年的等待周期，家庭搬遷、子女入學(xué)等計(jì)劃常受交付不確定性影響；而現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了 “付款即可入住辦證” 的高效銜接，大幅降低了時(shí)間成本與生活規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。盡管部分觀點(diǎn)擔(dān)憂(yōu)現(xiàn)房可能因開(kāi)發(fā)商資金沉淀成本增加而出現(xiàn)價(jià)格溢價(jià)，但相較于百萬(wàn)級(jí)購(gòu)房資金的安全保障，多數(shù)購(gòu)房者更愿意為 “確定性” 買(mǎi)單。2025 年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積占比已達(dá) 36%，較 2020 年的 12.7% 實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，印證了市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房產(chǎn)品的認(rèn)可。

從行業(yè)供給端看，現(xiàn)房銷(xiāo)售正在引發(fā)房企競(jìng)爭(zhēng)邏輯的根本性變革，加速行業(yè) “大浪淘沙” 進(jìn)程。過(guò)去二十余年，“拿地 — 開(kāi)工 — 預(yù)售 — 回款 — 再拿地” 的高周轉(zhuǎn)模式是房企擴(kuò)張的核心密碼，預(yù)售款占開(kāi)發(fā)資金比例常達(dá) 40% 以上，這種 “輕資產(chǎn)撬動(dòng)重項(xiàng)目” 的玩法支撐了行業(yè)的規(guī)?；鲩L(zhǎng)。而現(xiàn)房銷(xiāo)售要求房企完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可銷(xiāo)售，徹底切斷了預(yù)售資金的滾動(dòng)供血鏈條，使回款周期從平均 100 天拉長(zhǎng)至 200 天以上，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力與運(yùn)營(yíng)效率形成雙重考驗(yàn)。

這種變革正在催生行業(yè)分化：實(shí)力薄弱的中小房企因資金承壓被迫退出市場(chǎng)，而具備強(qiáng)融資能力、精細(xì)化管理水平的頭部房企與優(yōu)質(zhì)區(qū)域房企迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出，現(xiàn)房銷(xiāo)售模式下，房企競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從 “拼周轉(zhuǎn)速度” 轉(zhuǎn)向 “拼產(chǎn)品品質(zhì)”，倒逼企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建材選用、施工工藝等環(huán)節(jié)精雕細(xì)琢，推動(dòng) “好房子” 標(biāo)準(zhǔn)從 “面積擴(kuò)張” 向 “綠色、低碳、智能、安全” 升級(jí)。海南作為全國(guó)首個(gè)全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的省份，其市場(chǎng)實(shí)踐已顯示，注重品質(zhì)打造的房企在現(xiàn)房市場(chǎng)中獲得了明顯的溢價(jià)能力與去化優(yōu)勢(shì)，印證了 “誰(shuí)能建設(shè)好房子，誰(shuí)就有未來(lái)” 的行業(yè)新邏輯。

市場(chǎng)生態(tài)的重構(gòu)還體現(xiàn)在供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與風(fēng)險(xiǎn)防控體系的完善。在現(xiàn)房銷(xiāo)售導(dǎo)向下，以往依賴(lài)高周轉(zhuǎn)的大體量超級(jí)大盤(pán)逐漸減少，“小而美、快兌現(xiàn)” 的精品社區(qū)成為開(kāi)發(fā)主流，更貼合當(dāng)前市場(chǎng)從 “剛需為主” 向 “改善主導(dǎo)” 的需求轉(zhuǎn)變。同時(shí)，政策層面并未采取 “一刀切” 式改革，而是構(gòu)建了 “預(yù)售 + 現(xiàn)房” 雙軌并行的過(guò)渡體系：對(duì)實(shí)行預(yù)售的項(xiàng)目強(qiáng)化資金監(jiān)管，確保預(yù)售款專(zhuān)款專(zhuān)用；對(duì)現(xiàn)房項(xiàng)目則通過(guò)配套政策激勵(lì)推進(jìn)，如江西贛州延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限、山東提高公積金貸款額度、九江給予契稅補(bǔ)貼等。這種差異化策略既防范了短期供應(yīng)斷層風(fēng)險(xiǎn)，又為市場(chǎng)轉(zhuǎn)型預(yù)留了緩沖空間。

從區(qū)域?qū)嵺`來(lái)看，現(xiàn)房銷(xiāo)售的推進(jìn)呈現(xiàn) “因地制宜、梯度展開(kāi)” 的鮮明特征。2025 年河南省信陽(yáng)市出臺(tái)政策，明確新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房一律實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，成為全國(guó)首個(gè)全面落實(shí)現(xiàn)房銷(xiāo)售的城市，其 “新老劃斷” 原則（已取得施工許可證項(xiàng)目按原政策執(zhí)行）為其他城市提供了可借鑒的過(guò)渡方案。截至 2025 年中，全國(guó)已有超 30 個(gè)城市開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，形成了 “海南全省覆蓋、一二線城市競(jìng)現(xiàn)房面積、三四線城市局部試點(diǎn)” 的多元格局。這種梯度推進(jìn)模式充分考慮了不同能級(jí)城市的市場(chǎng)基礎(chǔ)差異 —— 一二線核心城市購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、房企實(shí)力集中，推行條件相對(duì)成熟；而三四線城市短期內(nèi)仍需依托預(yù)售制維持基本供給，避免市場(chǎng)波動(dòng)。

放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，現(xiàn)房銷(xiāo)售制度改革是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵支點(diǎn)，其核心在于推動(dòng)行業(yè)從 “金融屬性主導(dǎo)” 向 “民生屬性回歸”。這場(chǎng)變革并非簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售模式調(diào)整，而是與 “以人定房、以房定地、以房定錢(qián)” 的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制深度綁定，通過(guò)需求牽引供給、供給匹配資源的邏輯，徹底終結(jié)過(guò)去 “土地財(cái)政依賴(lài) — 過(guò)度開(kāi)發(fā) — 泡沫積累” 的惡性循環(huán)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，這一轉(zhuǎn)型路徑符合成熟市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律：美國(guó)新房銷(xiāo)售實(shí)質(zhì)接近準(zhǔn)現(xiàn)房模式，購(gòu)房款由第三方監(jiān)管；日本經(jīng)歷無(wú)序預(yù)售后形成 “有限預(yù)售與現(xiàn)房并行” 格局，東京核心區(qū)現(xiàn)房占比已超六成；歐洲國(guó)家則普遍通過(guò)完工擔(dān)保與資金監(jiān)管強(qiáng)化預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防控。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)型過(guò)程中仍需破解多重挑戰(zhàn)：如何通過(guò)金融支持政策緩解房企資金壓力，避免因流動(dòng)性緊張引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)；如何在庫(kù)存較低的城市把控推進(jìn)節(jié)奏，防止階段性供應(yīng)短缺；如何平衡地方財(cái)政與市場(chǎng)穩(wěn)定，減少土地出讓收入波動(dòng)帶來(lái)的影響。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為需強(qiáng)化多維度配套改革，包括擴(kuò)大房企融資渠道、優(yōu)化土地出讓條件、完善稅費(fèi)激勵(lì)政策等，在風(fēng)險(xiǎn)防控與市場(chǎng)活力之間尋找平衡點(diǎn)。

站在行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，中央部委推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的政策導(dǎo)向已十分明確。這場(chǎng)變革不僅回應(yīng)了億萬(wàn)家庭對(duì) “住有所居、居有所安” 的民生期待，更將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)告別野蠻生長(zhǎng)、走向質(zhì)量效益型發(fā)展的正軌。隨著試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的積累與配套政策的完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步形成 “現(xiàn)房主導(dǎo)、期房為輔” 的成熟格局，在保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮更可持續(xù)的作用。對(duì)于購(gòu)房者、房企與地方政府而言，適應(yīng) “所見(jiàn)即所得” 的新邏輯，主動(dòng)擁抱品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，將是把握此次行業(yè)轉(zhuǎn)向機(jī)遇的關(guān)鍵所在。