本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報(bào)道

繼首單擴(kuò)募項(xiàng)目華夏北京保障房REIT成功上市后，10月30日，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT擴(kuò)募獲批準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)第2單擴(kuò)募獲批的租賃住房REIT正式落地。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院（下稱(chēng)“ICCRA”）院長(zhǎng)趙然向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，隨著擴(kuò)募力度的加大，保障性租賃住房REITs市場(chǎng)從“首發(fā)為主”進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行的新階段。

趙然進(jìn)一步指出，隨著政策落地、資產(chǎn)入市、資本提效三股力量的共同作用，租賃住房行業(yè)的金融活力持續(xù)釋放，租賃住房資產(chǎn)的可投性與穩(wěn)分紅能力也在同步增強(qiáng)。據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前8只保租房REITs項(xiàng)目平均出租率超過(guò)96%，收繳率達(dá)98%以上，NOI和EBITDA持續(xù)增長(zhǎng)，部分項(xiàng)目的非租金收入占比已提升至5%左右。

保租房REITs擴(kuò)募進(jìn)程加速

據(jù)ICCRA統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前保租房REITs項(xiàng)目不僅保持高出租率與收繳率，NOI和EBITDA亦持續(xù)增長(zhǎng)，部分項(xiàng)目非租金收入占比已提升至5%左右。

在行業(yè)租金整體承壓的背景下，保租房REITs展現(xiàn)出強(qiáng)勁“抗壓性”：今年第二季度，保租房REITs單位月租金同比增長(zhǎng)1.6%，而重點(diǎn)16城租金指數(shù)同比下降3.5%，顯著體現(xiàn)出租賃住房REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值。同時(shí)，企業(yè)通過(guò)精細(xì)化管理持續(xù)降本，人力成本較此前下降約2%—3%，進(jìn)一步夯實(shí)盈利基礎(chǔ)。

與此同時(shí)，保租房REITs擴(kuò)募進(jìn)程加速。今年6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目于上交所上市，成為國(guó)內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目，擴(kuò)募發(fā)售募集資金總額約9.46億元。

10月30日，華夏基金發(fā)布公告表示，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT（508077）2024年第一次擴(kuò)募并購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目事項(xiàng)已完成相關(guān)申請(qǐng)文件的申報(bào)工作，基金管理人已取得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)的批復(fù)以及上海證券交易所的無(wú)異議函。

申報(bào)材料顯示，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT本次擬購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于上海市閔行區(qū)的有巢馬橋項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2023年3月正式開(kāi)業(yè)，是上海市保障性租賃住房示范項(xiàng)目。

趙然指出，隨著擴(kuò)募力度加大，保障性租賃住房REITs市場(chǎng)已從“首發(fā)為主”進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行的新階段，這標(biāo)志著REITs不再是一次性融資工具，正逐步成為可持續(xù)擴(kuò)募、動(dòng)態(tài)管理的資產(chǎn)平臺(tái)。

政策、資產(chǎn)、資本激活行業(yè)活力

“租賃住房行業(yè)的金融活力釋放并非偶然，而是政策落地、資產(chǎn)入市、資本提效三股力量共同作用的結(jié)果?！壁w然強(qiáng)調(diào)。

政策層面，9月15日正式施行的《住房租賃條例》，在國(guó)家層面明確企業(yè)資金監(jiān)管、主體責(zé)任及承租人權(quán)益保護(hù)，統(tǒng)一行業(yè)規(guī)則并穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)表示，《條例》填補(bǔ)了國(guó)家層面住房租賃法規(guī)空白，旨在補(bǔ)全“租”的短板，完善租購(gòu)并舉的住房制度。

“過(guò)去企業(yè)擔(dān)憂合規(guī)與政策不確定性，如今‘規(guī)矩立起來(lái)了’，風(fēng)險(xiǎn)邊界更清晰、治理預(yù)期更穩(wěn)定，為資本進(jìn)入和資產(chǎn)擴(kuò)募奠定制度基礎(chǔ)?！壁w然補(bǔ)充道。

資產(chǎn)層面，政策落地帶動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)與盤(pán)活。隨著地方配套措施逐步實(shí)施，多地啟動(dòng)存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃并轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，加快項(xiàng)目入市節(jié)奏。多地存量商品房轉(zhuǎn)保租房項(xiàng)目加速入市，新一批可投標(biāo)的持續(xù)擴(kuò)容，使租賃住房資產(chǎn)在數(shù)量、結(jié)構(gòu)與地域分布上更均衡，為REITs和ABS（資產(chǎn)支持證券）提供充足、可持續(xù)的底層資產(chǎn)來(lái)源。

而在資金層面，活躍的資本使行業(yè)形成了更具韌性的良性循環(huán)。公募REITs進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行階段，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS探索落地，一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接更加順暢。擴(kuò)募帶來(lái)新的資金和資產(chǎn)，流通盤(pán)擴(kuò)大提升了價(jià)格發(fā)現(xiàn)效率，融資與交易形成互相促進(jìn)的閉環(huán)。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與估值邏輯優(yōu)化

隨著保障性租賃住房REITs成熟，市場(chǎng)呈現(xiàn)多重新特征：“同城多項(xiàng)目”組包成為擴(kuò)募趨勢(shì)，一次性注入多處租賃住房，提升組合分散度與管理效率；城市布局更穩(wěn)健，資產(chǎn)集中于北京、上海、蘇州等一線及核心二線城市，新項(xiàng)目多位于軌道交通便捷、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的人才與安居社區(qū)，出租與收繳穩(wěn)定性更強(qiáng)。

與此同時(shí)，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS與公募REITs并行發(fā)展，進(jìn)一步拓寬了融資渠道，形成公募和私募相互補(bǔ)充的格局，為住房租賃行業(yè)提供了更厚實(shí)的資金基礎(chǔ)與多元化的金融工具體系。

值得關(guān)注的是，EITs的評(píng)估邏輯正在發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。市場(chǎng)正在從關(guān)注單個(gè)項(xiàng)目的穩(wěn)定性，轉(zhuǎn)向重視資產(chǎn)組合的協(xié)同效應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖能力；從以盈虧平衡為核心，轉(zhuǎn)向以現(xiàn)金流的可分派穩(wěn)定性為主要衡量指標(biāo)；從追逐發(fā)行時(shí)的短期熱度，轉(zhuǎn)向關(guān)注產(chǎn)品的長(zhǎng)期回報(bào)與流動(dòng)性。

隨著REITs進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，不同類(lèi)型投資者的結(jié)構(gòu)差異也在逐步形成。例如，保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金偏好穩(wěn)健分紅與可持續(xù)收益，成為市場(chǎng)的“壓艙石”；券商資管、公募專(zhuān)戶(hù)等交易型機(jī)構(gòu)則活躍于擴(kuò)募和上市初期，更關(guān)注流動(dòng)性與價(jià)格發(fā)現(xiàn)效率。長(zhǎng)期資金與活躍資金形成互補(bǔ)格局，共同支撐市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)“分紅穩(wěn)定+流動(dòng)性提升”的雙重預(yù)期。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也在逐步優(yōu)化。“長(zhǎng)期資金穩(wěn)底、活躍資金提效”的結(jié)構(gòu)，不僅讓REITs估值邏輯更理性，也讓租賃住房資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值得以更好體現(xiàn)。趙然表示，高出租率、高收繳率與降本提效，已成為租賃住房REITs穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的核心要素，未來(lái)行業(yè)金融活力與資產(chǎn)價(jià)值將持續(xù)釋放。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>