從 “圖紙買(mǎi)房” 到 “實(shí)景驗(yàn)房”，從 “交付焦慮” 到 “安居無(wú)憂”，住建部力推的現(xiàn)房銷(xiāo)售制度正在重塑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯。爛尾樓這一曾吞噬無(wú)數(shù)家庭財(cái)富與安居希望的市場(chǎng)痛點(diǎn)，在政策 “組合拳” 的持續(xù)發(fā)力下正逐步退出歷史舞臺(tái)。這場(chǎng)以 “所見(jiàn)即所得” 為核心的銷(xiāo)售制度革命，不僅是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的根本保障，更是中國(guó)房地產(chǎn)從 “高速擴(kuò)張” 邁向 “高質(zhì)量發(fā)展” 的標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。

爛尾樓的滋生，本質(zhì)是預(yù)售制下資金鏈斷裂與監(jiān)管缺位的雙重產(chǎn)物。1994 年引入的預(yù)售制曾在住房短缺時(shí)代發(fā)揮關(guān)鍵作用，通過(guò)提前回籠資金支撐房企快速擴(kuò)張，巔峰時(shí)期預(yù)售資金占房企到位資金比例超 40%。但隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方，制度漏洞日益凸顯：部分房企將本應(yīng)用于工程建設(shè)的預(yù)售款違規(guī)挪作拿地、跨界投資，一旦資金鏈斷裂便導(dǎo)致項(xiàng)目停工爛尾。2021 年 “停工停貸” 潮的爆發(fā)，讓無(wú)數(shù)購(gòu)房者陷入 “首付掏了、貸款還著、房子爛尾” 的困境，既沖擊了金融穩(wěn)定，更透支了市場(chǎng)信任。

住建部推動(dòng)的現(xiàn)房銷(xiāo)售改革，并非對(duì)預(yù)售制的簡(jiǎn)單否定，而是構(gòu)建 “現(xiàn)房為主、預(yù)售為輔” 的二元體系，從根源上切斷爛尾風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)鏈。這一政策邏輯清晰展現(xiàn)了 “長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治” 的治理思路：短期通過(guò)應(yīng)急措施化解存量爛尾風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)期以制度革新阻斷新增風(fēng)險(xiǎn)。在存量化解層面，國(guó)家建立三級(jí)工作專(zhuān)班與保交房信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn) “一套房一檔案” 精準(zhǔn)管理，截至 2024 年底全國(guó)已交付住房 338 萬(wàn)套，6 個(gè)城市交付率達(dá) 100%。金融支持體系同步升級(jí)，297 個(gè)地級(jí)及以上城市鋪開(kāi)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，“白名單” 項(xiàng)目貸款審批金額已達(dá) 3.6 萬(wàn)億元，確保資金直達(dá)建設(shè)端。

現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的核心價(jià)值在于重構(gòu)市場(chǎng)權(quán)力平衡，將風(fēng)險(xiǎn)從購(gòu)房者端轉(zhuǎn)移至開(kāi)發(fā)商端。在傳統(tǒng)預(yù)售模式下，購(gòu)房者需承擔(dān)資金占用、市場(chǎng)波動(dòng)與工程質(zhì)量三重風(fēng)險(xiǎn)；而現(xiàn)房銷(xiāo)售要求房屋竣工驗(yàn)收合格后方可銷(xiāo)售，房企必須以實(shí)物品質(zhì)贏得市場(chǎng)認(rèn)可。湖北荊門(mén)城控?易居苑項(xiàng)目 106 套房源開(kāi)盤(pán)即售罄的案例，印證了市場(chǎng)對(duì) “零交付風(fēng)險(xiǎn)” 的強(qiáng)烈需求。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)現(xiàn)房銷(xiāo)售占比已從 2020 年的 12.7% 躍升至 2024 年的 30.84%，2025 年前三月更是達(dá)到 36%，市場(chǎng)基礎(chǔ)的成熟為政策落地提供了堅(jiān)實(shí)支撐。

對(duì)于保留的預(yù)售項(xiàng)目，監(jiān)管力度的空前加強(qiáng)形成了 “留后門(mén)、堵漏洞” 的務(wù)實(shí)設(shè)計(jì)。2024 年多地曝出的預(yù)售資金挪用案例推動(dòng)監(jiān)管機(jī)制升級(jí)，第三方托管、節(jié)點(diǎn)撥付、全程審計(jì)等措施全面落地，實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金 “專(zhuān)款專(zhuān)用、閉環(huán)管理”。北京已實(shí)現(xiàn)監(jiān)管資金流水實(shí)時(shí)可查，從制度上堵死資金挪用漏洞，既兼顧部分房企的資金需求，又通過(guò)剛性約束防范新風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。這種漸進(jìn)式改革路徑，體現(xiàn)了政策在改革力度與市場(chǎng)承受力之間的精準(zhǔn)平衡。

現(xiàn)房銷(xiāo)售的全面推進(jìn)正在引發(fā)行業(yè)生態(tài)的結(jié)構(gòu)性變革。高杠桿、高周轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式因資金占用周期延長(zhǎng)而難以為繼，倒逼房企轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。海南全域現(xiàn)房銷(xiāo)售五年后，頭部房企市場(chǎng)份額已升至 75%，超 50% 資金實(shí)力薄弱的中小房企面臨出清。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)從 “規(guī)模競(jìng)賽” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)比拼”：北京能建東譽(yù)府以 3.05 米層高、83% 得房率等產(chǎn)品力創(chuàng)新成為豪宅市場(chǎng)銷(xiāo)冠，深圳現(xiàn)房地塊競(jìng)拍中，產(chǎn)品規(guī)劃與品質(zhì)承諾已取代 “高溢價(jià)拿地” 成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。7 萬(wàn)億低息貸款定向支持優(yōu)質(zhì)現(xiàn)房項(xiàng)目，更形成了 “降杠桿 + 保品質(zhì)” 的良性循環(huán)。

對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷(xiāo)售徹底重塑了消費(fèi)邏輯，讓住房消費(fèi)從 “賭預(yù)期” 轉(zhuǎn)向 “驗(yàn)實(shí)物”。海南試點(diǎn)五年后新房投訴量下降 67%，上海試點(diǎn)半年現(xiàn)房銷(xiāo)售占比從 7% 升至 26%，這些數(shù)據(jù)背后是 “爛尾焦慮” 的消解與市場(chǎng)信任的重建。購(gòu)房者無(wú)需再面對(duì)期房 “交付盲盒”，可實(shí)地查驗(yàn)樓間距、綠化實(shí)景、墻面平整度等細(xì)節(jié)，買(mǎi)房決策從 “依賴宣傳” 變?yōu)?“親身體驗(yàn)”。泉州、武寧等地推出的公積金額度上浮、契稅全額補(bǔ)貼等政策，更降低了現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，讓 “為品質(zhì)買(mǎi)單” 成為更多家庭的選擇。

值得注意的是，現(xiàn)房銷(xiāo)售的推進(jìn)呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異化特征，加劇了樓市的梯度分化。北京、上海等人口持續(xù)凈流入的核心城市，因改善需求旺盛且房企資金實(shí)力雄厚，現(xiàn)房成為 “硬通貨”：朝陽(yáng)東三環(huán)現(xiàn)房項(xiàng)目憑借稀缺區(qū)位與品質(zhì)優(yōu)勢(shì)持續(xù)熱銷(xiāo)，上海核心地段現(xiàn)房?jī)r(jià)格雖較期房高 8%-12% 仍保持高去化率。而營(yíng)口、荊門(mén)等三四線城市，因中小房企占比高、資金承壓能力弱，正通過(guò) “商品房轉(zhuǎn)保障房”“競(jìng)現(xiàn)房面積” 等梯度策略，在去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)間尋找平衡。這種 “分類(lèi)指導(dǎo)、梯度推進(jìn)” 的實(shí)踐，避免了 “一刀切” 可能引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，現(xiàn)房時(shí)代的全面到來(lái)仍需破解多重挑戰(zhàn)。房企面臨的資金壓力顯著增加，需加大金融支持力度，通過(guò)提高開(kāi)發(fā)貸額度、延長(zhǎng)期限等措施緩解轉(zhuǎn)型陣痛；部分復(fù)雜爛尾項(xiàng)目的處置仍存在難點(diǎn)，需強(qiáng)化政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)的協(xié)同發(fā)力；配套制度仍需完善，需將現(xiàn)房銷(xiāo)售與綠色建材標(biāo)準(zhǔn)、智慧社區(qū)建設(shè)等品質(zhì)要求深度綁定。但從政策演進(jìn)來(lái)看，“再無(wú)爛尾樓” 的目標(biāo)已具備清晰的實(shí)現(xiàn)路徑。

從 “保交樓” 到 “保交房” 的表述升級(jí)，從資金紓困到制度重構(gòu)的邏輯遞進(jìn)，住建部推動(dòng)的這場(chǎng)銷(xiāo)售制度革命，本質(zhì)是讓房地產(chǎn)回歸民生屬性的必然選擇。當(dāng)購(gòu)房者能親手觸摸墻體質(zhì)感、親身丈量陽(yáng)臺(tái)尺度、親眼見(jiàn)證社區(qū)配套，住房的居住本質(zhì)便得以彰顯。隨著政策紅利的持續(xù)釋放與市場(chǎng)生態(tài)的逐步優(yōu)化，“所見(jiàn)即所得” 將從理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，爛尾樓終將成為歷史注腳，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在高質(zhì)量發(fā)展軌道上實(shí)現(xiàn)更可持續(xù)的增長(zhǎng)。