文/北京進深 林振興

作為北京首個全現(xiàn)房，東譽府還是蠻爭氣的。

取證73天，去化已過半。目前，項目網(wǎng)簽49套，成交額6.61元。

這個在三年多前拿地的項目，硬是熬到現(xiàn)在才開賣。

之所以，胡文全掏出壓箱底，是因為能建城發(fā)從去年至今，在北京拿地“掛0”。

4月29日，胡文全重拾拿地野心，能建城發(fā)卻在通州梨園土拍大戰(zhàn)中輸給另一家央企地產(chǎn)商。

三年多前，東譽府的銷售指導價10.66萬/㎡；而眼下，胡文全卻賣出了溢價，成交均價108061.6元/㎡。

東譽府也是一個有故事的項目，經(jīng)歷了葛洲壩地產(chǎn)更名、換帥與動蕩。

拿地時，葛洲壩地產(chǎn)（后更名為能建城發(fā)）董事長是桂桐生，總經(jīng)理是楊揚洋。后來，桂桐生被調(diào)走，楊揚洋接任了董事長，挖來蕭睿做總經(jīng)理。

東譽府入市不久后，能建城發(fā)官網(wǎng)撤下董事長楊揚洋，蕭睿挑起擔子。

即使能建城發(fā)一把手多次更迭，但胡文全卻穩(wěn)坐北京事業(yè)部總經(jīng)理的位置。

東譽府在中國能建大廈附近，也代表著集團的面子。胡文全雖然開了一個好頭，但后續(xù)項目低樓層的去化，也不容他忽視。

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時間回溯至三年多前，當時能建城發(fā)還叫葛洲壩地產(chǎn)。

2021年平安夜，由葛洲壩以底價11.4億元，競得勁松街道0408-646地塊，樓面價約2.84萬元/㎡。

次年2月，項目公司中能建（北京）房地產(chǎn)實業(yè)有限公司成立，注冊資本10000萬元，法人兼經(jīng)理為胡文全。

今年8月，東譽府95套房源取證。

其中，1號樓是7-8層洋房，共計43套，102㎡戶型，擬售價格102885.28元/㎡。

該樓棟全部是東西朝向。

也就是說，如果花1000萬買東西向、室內(nèi)采光通風雙拉胯的房子，您愿意嗎？

目前，該樓棟網(wǎng)簽19套，已預訂2套。4層以上房源，基本都已賣完了。

但1號樓低樓層因為南側(cè)和西側(cè)都是比較高的建筑，影響采光，且東側(cè)有學校，有噪音影響，成交情況并不樂觀。

甚至一層的擬售價格9.58萬元/㎡，卻仍未有網(wǎng)簽記錄。

102㎡戶型的網(wǎng)簽均價也從9月108,119元/㎡，降至10月的106,881元/㎡。

2號樓是15層小高層，北側(cè)臨街，共計52套，南北朝向，邊戶160㎡四居 中間戶130㎡三居，擬售價格109216.97元/㎡。

如果換做是現(xiàn)在的“好房子”新品，130㎡是一定可以做四居。

雖然有點“好飯”晚了，但160㎡四居還是很不錯的，南向四面寬，并做到了動靜分離。

目前，2號樓網(wǎng)簽30套，已預訂3套。130㎡中間戶和160㎡的1單元，除了低樓層，基本都賣掉了。

160㎡的2單元是去化“老大難”，目前僅網(wǎng)簽2套，預訂1套。

02

東譽府項目很mini，占地約1.3公頃，地上建筑規(guī)模約4萬㎡。包含1棟辦公樓、2棟住宅樓和地下車庫等配套設施。

3棟建筑圍合式排布，商住混和，私密性一般，舒適感大打折扣。

另外，由于規(guī)模有限，樓棟排布密集，缺乏園林規(guī)劃，會所、陽臺全沒有。而且南邊的兩個大寫字樓 西側(cè)寫字樓，遮擋嚴重。

能建城發(fā)幾年前的產(chǎn)品，穿越到現(xiàn)在看，已嚴重過時了。

僅朝陽區(qū)來說，在售的中海萬吉玖序、保利朝觀天珺、金茂滿曜，黃杉木店雙子座。它們贈送面積感人，將南北陽臺變室內(nèi)面積。

除了陽臺，越來越多朝陽新盤還有風雨連廊、首層架空等“好房子”元素。

東譽府沒有陽臺等擴展空間，得房率不高，僅一邊有飄窗，另一側(cè)開窗較小，1#得房率約77.8%，2#約73.2%。對比現(xiàn)在新房普遍 90% 的標準，相當于“虧”了個小房間。

在細節(jié)方面，東譽府整體裝修和廚電配置真的太普通。應該會有業(yè)主買了之后，會全砸了重新裝。

雖說只有90多套，胡文全肩上的擔子也不輕，他現(xiàn)在的主要對手，是東北6公里外的黃衫木店雙子座：璞樾和紫京宸園。

此外，朝陽不斷在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，掏出壓箱底寶地。

例如，首開呼家樓迷你地塊，被公認為東三環(huán)、CBD，朝陽區(qū)最好的地段，沒有之一。還有東譽府南邊2公里左右的松榆里地塊，馬上11月25日開拍。