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“當(dāng)貨幣的錨點(diǎn)劇烈變化，社會(huì)各類資產(chǎn)都會(huì)面臨價(jià)值重估，此時(shí)要把能夠穿越周期的房產(chǎn)列入重點(diǎn)考慮?！?/strong>

文 / 巴九靈（微信公眾號(hào)：吳曉波頻道）

如果說五年前許多人的焦慮還是“買不起房”，那現(xiàn)在，很多人的焦慮變成了“賣不掉房”。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—9月份，新建商品房銷售面積同比下降5.5%，“金九銀十”表現(xiàn)稍好，新房?jī)r(jià)格微漲，核心區(qū)高端改善，但二手房持續(xù)調(diào)整。

中介處，“降價(jià)急售”的信息越來越多，但更多人依然在猶豫——房子的價(jià)值重估，是不是還遠(yuǎn)未結(jié)束。

在建商品房

10月28日，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》發(fā)布，隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹發(fā)表署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，這兩份文件，為我國(guó)接下來幾年的房地產(chǎn)方向，定下了新的基調(diào)。

圖源：中國(guó)政府網(wǎng)

與“十四五”強(qiáng)調(diào)“房住不炒、增加供給”不同，“十五五”聚焦的，是房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。

政策方向轉(zhuǎn)變的背后，是對(duì)現(xiàn)實(shí)格局的回應(yīng)。過去三十年，樓市的主要矛盾是“夠不夠”，新增人口、快速城鎮(zhèn)化帶來了持續(xù)的增量需求——1995年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口占總?cè)丝诘谋戎夭坏?0%，65歲及以上人口占總?cè)丝?.2%，而到了2024年，這兩個(gè)數(shù)字分別上漲至67%和15.6%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者蘭小歡在《置身事內(nèi)》中指出：無論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，房屋供需都與人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，因?yàn)槟贻p人是買房主力。

如今，隨著人口增速放緩、老齡化加劇、城鎮(zhèn)化率超過2/3，即便是一二線城市，房屋的供求關(guān)系也走到了拐點(diǎn)。

2024年，我國(guó)新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，而存量房的掛牌量卻在不斷攀升——2023年下半年以來至今，多個(gè)城市的二手房掛牌量處于歷史高位。

借用“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人、上海地產(chǎn)意見領(lǐng)袖白小姐的解釋，總客群人數(shù)的凈增長(zhǎng)是負(fù)數(shù)，因此，如果A樓盤賣得好，那么B樓盤就沒客戶；同樣的，A城市的樓市起勢(shì)，意味著隔壁B城市的人口和樓市會(huì)受到很大影響。

當(dāng)然，對(duì)于多年將房地產(chǎn)視作穩(wěn)健投資或者也希望買房后能“保值”的人而言，有個(gè)問題也是一個(gè)“剛需”：這樣的存量博弈時(shí)代，什么樣的房子才能適應(yīng)新常態(tài)？

這一點(diǎn)，“十五五”也給出了它的“官方”解答：因城施策增加改善性住房供給。

所謂改善性住房，是指居民在已有住房的基礎(chǔ)上，為了提升生活品質(zhì)而購(gòu)買的新住房。無論是更合理的戶型設(shè)計(jì)、更貼心的物業(yè)服務(wù)，還是更優(yōu)質(zhì)的地理位置、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，改善性住房都承載著人們對(duì)“更美好生活”的期待。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉曉博表示，正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了從“有沒有”到“好不好”的拐點(diǎn)，所以，“十五五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的是增加改善型住房，而不是剛需型住房。

可以說，能讓人們生活得更舒適的好房子，才是未來受歡迎的房子。

那么，怎樣才算好房子呢？綜合“十五五規(guī)劃”和倪虹部長(zhǎng)近日在《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》發(fā)表的署名文章，我們歸納如下：

◎首先，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，例如，持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，下大力氣解決好加裝電梯、停車、充電等難題。

老舊小區(qū)改造

公眾號(hào)“德科未來城市”總編輯劉德科撰文指出：好房子的要訣在于住宅工業(yè)化，比如通過制定政策支持提高室內(nèi)裝修的預(yù)制率，很可能會(huì)收到事半功倍的效果。此外，要提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，政府要建立對(duì)于欠繳物業(yè)費(fèi)的約束機(jī)制（比如計(jì)入個(gè)人征信系統(tǒng)），別讓老實(shí)繳存物業(yè)費(fèi)的業(yè)主們?yōu)榍防U者買單。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波還預(yù)計(jì)，下一步，我國(guó)樓市預(yù)計(jì)會(huì)重點(diǎn)強(qiáng)化綠色智慧建筑普及，推動(dòng)建筑節(jié)能改造和可再生能源應(yīng)用，并出現(xiàn)數(shù)字智能化推進(jìn)、健康環(huán)境閉環(huán)管理、全齡友好細(xì)節(jié)等高質(zhì)量提升趨勢(shì)。同時(shí)，科技賦能將重塑行業(yè)生態(tài)，BIM技術(shù)、智能家居、數(shù)字化營(yíng)銷等將推動(dòng)開發(fā)、交易、居住全鏈條效率提升。

◎其次，建立房屋全生命周期安全管理制度，包括房屋安全體檢、房屋安全管理資金和房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度。換句話說，就是讓房子從建成到使用的每個(gè)階段，都有人管、有人修、有人保。

根據(jù)倪部長(zhǎng)的解釋，房屋安全體檢制度就是按時(shí)檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的安全風(fēng)險(xiǎn)隱患；而房屋安全管理資金相當(dāng)于房屋的“維修基金”，其中包括業(yè)主交的部分和政府通過財(cái)政預(yù)算安排、土地出讓金歸集等方式籌集的部分；最后，房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)制度則是引入市場(chǎng)化手段，為房屋安全再加一層保障。

◎第三，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。

過去幾十年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速擴(kuò)張，“預(yù)售制”曾為行業(yè)提供了源源不斷的資金動(dòng)力，但也帶來了不少隱憂。最典型的，就是爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)，即開發(fā)商在項(xiàng)目尚未完工前就收取購(gòu)房款，一旦資金鏈斷裂、工程停滯，購(gòu)房者可能就面臨“錢房?jī)煽铡钡睦Ь?。推進(jìn)現(xiàn)房銷售，正是為了從源頭上避免這一問題，切實(shí)保障購(gòu)房者的權(quán)益。

此外，張波還指出，由于現(xiàn)房是所見即所得，因此能夠倒逼房企優(yōu)化設(shè)計(jì)、建材和配套，有利于提升行業(yè)整體質(zhì)量水平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019年以來，商品住宅現(xiàn)房銷售面積占比已從10%提升至今年年初的33%，在不久的將來，可售現(xiàn)房的規(guī)?；?qū)⒊狡诜俊?/p>

在售樓盤內(nèi)，購(gòu)房者實(shí)地看房

除了以上三點(diǎn)，多位專家還強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)核心支撐因素是地理位置。

當(dāng)前，大城市的虹吸效應(yīng)仍在增強(qiáng)，以杭州為例，2024年，杭州全市常住人口同比增加10.2萬人，人才流入明顯大于流出；其他大城市也是如此，1—9月，一二線熱點(diǎn)城市線上二手房找房人數(shù)占比超過6成。

可以看到，從“十四五”的房住不炒，到“十五五”的品質(zhì)為先，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一次深度轉(zhuǎn)型。無論是改善性住房，還是好房子建設(shè)，這些關(guān)鍵詞都指向同一個(gè)方向——讓大家在“有的住”之上，更“住得好、住得幸福”。

不過，理想與現(xiàn)實(shí)之間，仍隔著政策落地的距離與市場(chǎng)調(diào)整的陣痛與迷霧——現(xiàn)在適合購(gòu)房嗎？房地產(chǎn)還存在什么機(jī)會(huì)嗎？帶著這些問題，我們采訪了多位專家，一起來看看他們的觀點(diǎn)吧。

大頭有話說

劉曉博

財(cái)經(jīng)評(píng)論員

公眾號(hào)“劉曉博說財(cái)經(jīng)”

“十五五”期間，仍然是房地產(chǎn)調(diào)整、企穩(wěn)時(shí)期。人口流失的三四線城市，估計(jì)到“十五五”末，都未必能顯著反彈。一二線城市將在未來兩年逐步企穩(wěn)，但一二線城市內(nèi)部分化比較嚴(yán)重，很多供應(yīng)量大的二線城市非核心區(qū)，跟三四線城市的情況差不多。

如果你在一線城市核心區(qū)想購(gòu)房，現(xiàn)在可以開始看房子，關(guān)注房?jī)r(jià)了。如果你在二線城市，可以從明年6月開始看房子，關(guān)注房?jī)r(jià)。如果你在普通三四線城市，可以先租房一段時(shí)間，不必急于買房。

不過，從提及“房”的次數(shù)看，十三五規(guī)劃建議是3次，“十四五”規(guī)劃建議是9次，“十五五”規(guī)劃建議是13次，三個(gè)文件基本上都是2萬到2.2萬字，這說明房地產(chǎn)的地位并沒有下降，反而有所加重，只是定位在保障民生的范疇內(nèi)了。

張波

58安居客研究院院長(zhǎng)

未來，人口老齡化會(huì)帶來需求，全國(guó)可改造適老化住宅超1.4億套，北京、上海等地試點(diǎn)“政府補(bǔ)貼+企業(yè)服務(wù)”模式，重點(diǎn)解決防滑地面、無障礙通道等痛點(diǎn)。社區(qū)養(yǎng)老配套升級(jí)包括四層及以上住宅設(shè)電梯、衛(wèi)生間預(yù)留扶手安裝條件，推動(dòng)新建小區(qū)向“全齡友好”轉(zhuǎn)型。

此外，人口流動(dòng)還在持續(xù)，一二線核心城市虹吸效應(yīng)強(qiáng)化，保障性租賃住房與市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓形成互補(bǔ)，共同承接年輕家庭、靈活就業(yè)群體的居住需求。

現(xiàn)房銷售也是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來的大趨勢(shì)，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動(dòng)房企向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。但是，當(dāng)下全面推行的時(shí)機(jī)并不成熟，一旦實(shí)施過快或?qū)⑻嵘康禺a(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如房企資金壓力顯著增加、短期內(nèi)減少新房供應(yīng)量、延緩市場(chǎng)復(fù)蘇等。

對(duì)于我國(guó)樓市，其實(shí)還是有一些政策并未用足：

一是，可進(jìn)一步下調(diào)商貸利率至2.5%以下，甚至2.0%的歷史低位，尤其推動(dòng)二套房利率與首套并軌，直接降低改善型需求的置換成本。同時(shí)，通過公積金政策創(chuàng)新（如跨區(qū)域互認(rèn)、年齡限制放寬至退休后5年）釋放新市民群體潛力，預(yù)計(jì)可覆蓋30%以上的跨城工作者，安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，利率下調(diào)后房貸計(jì)算器搜索量激增150%，政策敏感度極高。

二是，北京、上海等一線城市可優(yōu)化限購(gòu)范圍，例如五環(huán)外、外環(huán)外取消套數(shù)限制，重點(diǎn)發(fā)展“好房子”項(xiàng)目，同時(shí)，加大城市更新的力度，帶動(dòng)更多潛在改善群體入市。

白小姐

“白袍翁”公眾號(hào)聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見領(lǐng)袖

接下來很多年，我認(rèn)為的地產(chǎn)新模式在于滯銷商品房回收后的操作玩法：房子收回去并不會(huì)直接做銷售或者經(jīng)營(yíng)這一類商業(yè)行為，而是要做非盈利的行為，比如可以作為公租房定向出租給一些人才和企業(yè)，還可以作為保租房入市，給租賃市場(chǎng)下錨點(diǎn)。

回收回來的這部分房子，不但解決了開發(fā)商存量房滯銷回款的問題，整個(gè)資產(chǎn)再通過類REITs或者CMBS的形式來融出其對(duì)應(yīng)貨值的65%—70%，這個(gè)時(shí)候，他的錢可以再投到對(duì)應(yīng)的租賃住房上，這種模式不但國(guó)家樂得見到，對(duì)國(guó)資來說也是做了一種多元化的嘗試。

如果未來的五年能夠想辦法讓地方的城投債務(wù)放到證券資本市場(chǎng)上再去做稀釋，那其實(shí)“十五五”以后的地產(chǎn)格局，還是可以樂觀看待。

對(duì)于現(xiàn)房銷售，我個(gè)人并不認(rèn)為二線以上城市能在短期內(nèi)具備全面推行的條件。地價(jià)不變的情況下，售價(jià)要漲30%，才能推得動(dòng)現(xiàn)房售賣，這30%，買房人和開發(fā)商都吃不消。舉例一個(gè)很小的點(diǎn)，整個(gè)項(xiàng)目70%的融資成本，銀行利息可能是4%左右，3年光利息就是12%，這只是財(cái)務(wù)成本的增加。供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)，目前也沒有條件再去做墊資。融資成本在當(dāng)下是巨大的。

對(duì)于想購(gòu)房的人群，我的看法是，近期和樓市房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)最大的就是國(guó)債恢復(fù)買賣，當(dāng)貨幣的錨點(diǎn)劇烈變化，社會(huì)各類資產(chǎn)都會(huì)面臨價(jià)值重估，此時(shí)要把能夠穿越周期的房產(chǎn)列入重點(diǎn)考慮。如果預(yù)算充足，那么核心地段的豪宅會(huì)是一個(gè)好的入手點(diǎn)，而剛需客戶建議可以把目光鎖定在品牌開發(fā)商，有時(shí)候這種房企品牌能夠帶來的保值時(shí)長(zhǎng)是要大于本身品質(zhì)的。

薛清和

智本社社長(zhǎng)

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的壓力依然很大，人口減少的同時(shí)逐漸向大城市集中，加上地方財(cái)政壓力大，地方對(duì)舊改、新城建設(shè)、房地產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施投入缺乏積極性，對(duì)通過土地進(jìn)行融資的動(dòng)力增強(qiáng)。未來，房地產(chǎn)可能在下行中略有分化，向大城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中，因此，不建議繼續(xù)增持房地產(chǎn)，建議賣出投資性房產(chǎn)，待價(jià)格和利率進(jìn)一步下跌再買入自住房。

未來，我國(guó)樓市還可以釋放的政策包括：進(jìn)一步降低住房貸款的利率；全面放開限購(gòu)；鼓勵(lì)投資性需求，宣布五十年內(nèi)不收房地產(chǎn)稅；允許私人自建房，通過開發(fā)商租賃城市國(guó)有土地建房。

本篇作者| 蔣紫涵|責(zé)任編輯|何夢(mèng)飛

主編|何夢(mèng)飛|圖源|VCG

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