住建部放出樓市大招！有房者和購(gòu)房人務(wù)必關(guān)注11月新政
小區(qū)樓下的房產(chǎn)中介門(mén)店前，圍了不少街坊鄰居：“聽(tīng)說(shuō)11月住建部出了新政，現(xiàn)房銷售全面推進(jìn)，以后買(mǎi)房不用怕?tīng)€尾了？”“我想換套大的，首付和利率是不是又降了？” 最近，樓市新政成了街頭巷尾熱議的話題——2025年10月住建部在“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”新聞發(fā)布會(huì)上放出組合拳，11月各地密集落地細(xì)則，從現(xiàn)房銷售、限購(gòu)松綁到房貸讓利、稅費(fèi)補(bǔ)貼，覆蓋有房者和購(gòu)房人全需求。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新政吹風(fēng)后，10月全國(guó)重點(diǎn)城市新房看房量環(huán)比暴漲40%，不管是想買(mǎi)房、換房，還是擔(dān)心交付的業(yè)主，這波新政都和你息息相關(guān)。
1. 現(xiàn)房銷售全面推進(jìn)，“樓花”時(shí)代要終結(jié)
這是新政最核心的變化，徹底解決購(gòu)房者“怕?tīng)€尾”的痛點(diǎn)。住建部2025年7月正式印發(fā)通知，明確新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，新取得施工許可證的項(xiàng)目需主體封頂才可預(yù)售。11月，河南信陽(yáng)、湖北荊門(mén)、湖南平江等多地已全面落地：信陽(yáng)要求中心城區(qū)新出讓土地項(xiàng)目“一律現(xiàn)房銷售”，荊門(mén)明確2026年起新出讓土地項(xiàng)目原則上現(xiàn)房銷售，平江更是推出行政事業(yè)性收費(fèi)減半、土地價(jià)格優(yōu)惠等七大獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型。
對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，這意味著“所見(jiàn)即所得”——買(mǎi)房時(shí)能實(shí)地看房屋質(zhì)量、小區(qū)配套，再也不用對(duì)著圖紙猜戶型。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年現(xiàn)房銷售占比已達(dá)30.84%，較2020年翻倍，2025年11月后這個(gè)比例還會(huì)持續(xù)上升，買(mǎi)現(xiàn)房不僅更安心，山東、江西等地還明確，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的公積金貸款額度可提高10%以上。

2. 限購(gòu)松綁擴(kuò)圍，一線城市也“開(kāi)門(mén)”
11月的新政里，限購(gòu)放松力度超出預(yù)期，不管是剛需還是改善都受益。核心一線城市率先發(fā)力：北京以五環(huán)為界，五環(huán)外對(duì)京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購(gòu)，還取消離婚購(gòu)房3年限購(gòu)限制；上海外環(huán)外對(duì)滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購(gòu)，非滬籍首套房可免征房產(chǎn)稅；深圳更徹底，非核心8區(qū)無(wú)社保也能買(mǎi)2套，鹽田、大鵬兩區(qū)完全取消限購(gòu)。
二三線城市緊隨其后，廣州11月全面取消全域限購(gòu)，政策實(shí)施首周主城區(qū)剛需戶型成交量環(huán)比增長(zhǎng)28%；蘇州、無(wú)錫放寬外地戶籍購(gòu)房社保要求，累計(jì)繳納滿6個(gè)月即可入市；武漢推出“賣(mài)舊買(mǎi)新”綠色通道，正在掛牌的住房不計(jì)入貸款套數(shù)，改善型住房成交量環(huán)比上漲22%。簡(jiǎn)單說(shuō)，以前被“資格卡脖子”的購(gòu)房者，現(xiàn)在很多都能直接入市了。
3. 房貸+公積金雙重讓利，購(gòu)房成本創(chuàng)五年新低
買(mǎi)房最關(guān)心的錢(qián)袋子，新政也給出了大優(yōu)惠。11月起，全國(guó)房貸利率持續(xù)下探：北京、上海、廣州等一線城市首套利率低至3.05%-3.15%，成都、杭州等新一線城市降至3.1%-3.35%，三四線城市普遍在3.05%-3.25%區(qū)間，部分城市還能疊加LPR減點(diǎn)優(yōu)惠，成都最低首套房商貸已降至2.9%。
首付比例也同步下調(diào)，全國(guó)首套房首付最低15%全面落地，濟(jì)南、鄭州等城市針對(duì)保障性住房，公積金貸款首付更是低至15%，還支持提取公積金直接付首付，不用額外墊付。公積金福利還在加碼：成都人才購(gòu)房公積金額度提升至基準(zhǔn)的4倍，雙人最高可貸320萬(wàn)元；南京、杭州對(duì)多子女家庭貸款額度上浮20%，單人最高可貸120萬(wàn)元，11月以來(lái)全國(guó)已有13個(gè)省市優(yōu)化公積金政策，買(mǎi)房壓力大大減輕。
4. 稅費(fèi)補(bǔ)貼+保交樓，有房者也能享紅利
不光購(gòu)房者受益，有房者和換房族也能拿到新政福利。稅費(fèi)方面，多地推出真金白銀補(bǔ)貼：江西安遠(yuǎn)縣2025年12月31日前，購(gòu)買(mǎi)新建商品住房（含二手）可享契稅100%補(bǔ)貼，中心城區(qū)購(gòu)房還能領(lǐng)260-350元/㎡的消費(fèi)補(bǔ)貼；換房退稅政策延續(xù)，出售自有住房后1年內(nèi)重新買(mǎi)房，已繳個(gè)稅可按比例退還 。
保交樓更是給有房者吃了定心丸，住建部要求所有商品住房項(xiàng)目納入“白名單”，資金監(jiān)管賬戶?？顚Ｓ茫甑浊芭涮仔刨J規(guī)模將增至4萬(wàn)億元，目前全國(guó)750多萬(wàn)套已售難交付住房已實(shí)現(xiàn)交付 。此外，安徽六安等城市調(diào)整物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，2025年12月31日前可自主選擇新舊標(biāo)準(zhǔn)，未配備電梯的房屋按建筑面積60元/㎡繳納，比原標(biāo)準(zhǔn)更劃算。
5. 避坑提醒：這3點(diǎn)沒(méi)注意，優(yōu)惠白忙活
新政福利雖好，但這幾個(gè)細(xì)節(jié)一定要盯緊：
第一，現(xiàn)房銷售有“新老有別”，河南信陽(yáng)、湖北荊門(mén)等城市對(duì)存量項(xiàng)目設(shè)了過(guò)渡政策，買(mǎi)房前要確認(rèn)項(xiàng)目是否在新政覆蓋范圍；
第二，補(bǔ)貼申請(qǐng)有時(shí)間限制，安遠(yuǎn)縣、長(zhǎng)沙縣等多地補(bǔ)貼截止到2025年12月31日，需以合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，別錯(cuò)過(guò)申報(bào)期；
第三，房貸利率和首付比例有城市差異，一線城市核心區(qū)和外圍區(qū)政策不同，比如北京五環(huán)內(nèi)仍維持原有限購(gòu)和貸款標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)房前最好打12345政務(wù)熱線確認(rèn)本地細(xì)則。
2025年11月的樓市新政，從交付保障、購(gòu)房資格到資金成本，全方位釋放紅利，不管是剛需買(mǎi)房、改善換房，還是擔(dān)心房子交付的業(yè)主，都值得重點(diǎn)關(guān)注。建議大家多查當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)或去中介門(mén)店咨詢，把政策紅利用足。