你知道，上海這幾年漲價速度最快的是什么嗎？

不是工資，不是物價，也不是房價，而是上海的物業(yè)費

當(dāng)我翻開今年上海新盤的物業(yè)費數(shù)據(jù)時，被嚇了一跳

我沒想到的是，上海天價物業(yè)費情況居然已經(jīng)這么普遍了

如你所見，20元/平/月似乎已經(jīng)是進入上海頂豪小區(qū)物業(yè)費的門檻，讓人望而卻步

可天價物業(yè)費也并非是上海豪宅的專利

當(dāng)我們打開更多數(shù)據(jù)一看，那些郊區(qū)的剛需盤、改善盤，物業(yè)費的漲幅，同樣猛烈

2020年，我們曾經(jīng)做過一個關(guān)于上海物業(yè)費的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)時，內(nèi)環(huán)新房物業(yè)費大概8到10元、中外環(huán)5到6元、外環(huán)4-5元

而今年，當(dāng)我們再以環(huán)線的角度來看物業(yè)費情況的時候，你會發(fā)現(xiàn)漲幅相當(dāng)驚人

現(xiàn)在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新房物業(yè)費20元/平/月水平已是普遍現(xiàn)象

而內(nèi)中環(huán)15元、中外環(huán)12元，就連外環(huán)外也已經(jīng)來到了8元

對比五年內(nèi)前，上海新房物業(yè)費可以說是快速實現(xiàn)了翻倍增長

在全國物業(yè)費大跳水的今年，似乎只有上海的物業(yè)費還在水漲船高

而在這樣的外部環(huán)境中，客戶對天價物業(yè)費能夠提供的服務(wù)，是越發(fā)不信任

為什么物業(yè)費還能漲價，為什么還可以定價這么離譜？

上海新房堪稱天價的物業(yè)費，是不是一種泡沫？

01

大家應(yīng)該對物業(yè)費有一個全新認知

要想確保最基本的物業(yè)服務(wù)，以前老小區(qū)幾毛一塊的物業(yè)費已經(jīng)不復(fù)存在了

最近這兩年，上海新房物業(yè)費的普漲程度，已經(jīng)遠遠超過人們的預(yù)期

上海新一代豪宅物業(yè)費高于15元/平/月的小區(qū)，已經(jīng)非常普遍

有媒體統(tǒng)計過，如今內(nèi)環(huán)內(nèi)豪宅的平均物業(yè)費水平已經(jīng)達到了16元以上

事實上，今年上海那些內(nèi)環(huán)內(nèi)新開的豪宅，物業(yè)費都奔著20元/月/平而去了

不過，在上海不僅僅是豪宅物業(yè)費貴，就連改善盤，甚至郊區(qū)剛需盤，物業(yè)費這兩年也猛漲起來了

中環(huán)以內(nèi)，高于10元的物業(yè)費，已經(jīng)是稀疏平常的現(xiàn)象

上海即使是剛需扎堆的外環(huán)外新房，從當(dāng)初的4元起步，現(xiàn)在甚至出現(xiàn)了7-8元高價物業(yè)費

隨便一個150平米左右的新房，每個月少說都要花上1000元的物業(yè)費，一年下來就是小一萬

郊區(qū)新房的物業(yè)費之所以漲上來，也是因為這兩年新盤卷會所的現(xiàn)象過于夸張

現(xiàn)如今，大部分上海郊區(qū)新房基本配置高級會所，上海會所的空前內(nèi)卷，帶來的物業(yè)費溢價，最后由業(yè)主來承受

即便是同一個品牌開發(fā)商造的小區(qū)，物業(yè)公司是同一家，價格漲上去的速度，比房價夸張多了

就是這樣離譜的漲幅速度下，當(dāng)人們看到被譽為上海豪宅標(biāo)桿的豪宅小區(qū)，卻爆出連最基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)都沒做到位的新聞的時候

就會不禁質(zhì)疑，是什么讓上海物業(yè)費越來越貴，非理性上漲呢？

02

歸根結(jié)底，物業(yè)費上漲，依然是地產(chǎn)行業(yè)特殊周期帶來的特殊產(chǎn)物

當(dāng)我們回看這十年，地產(chǎn)初于一個長期的新房限價時代

曾經(jīng)房地產(chǎn)為了抑制核心城市的房價過于快速的上漲，對一手商品房采取了極其嚴格的限價政策

于是捆綁高價的物業(yè)費是開發(fā)商在限價時代，追求利潤平衡點的一種方式

大部分新盤的物業(yè)合同，都是由開發(fā)商的相關(guān)企業(yè)來承接，這樣一來，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開發(fā)的利潤被壓縮，也能夠從高價物業(yè)費中反哺回來，成為利潤的補充

物業(yè)費越漲越高，還有另一個原因，有些城市的物業(yè)費定價其實非常市場化

比如上海在2015年初，就正式取消了物業(yè)費的政府指導(dǎo)價，對物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價原則，所以物業(yè)費漲價就存在理論條件

并且，整個物業(yè)費的提價體系是非常艱難的

物業(yè)費并不像房價那樣，每年可以有穩(wěn)定上漲的空間，它要經(jīng)過一個非常漫長的業(yè)委會、物業(yè)、包括業(yè)主層層的探討才能完成一次價格的提升

甚至提升的維度也并沒有那么大，上海很多老小區(qū)甚至好幾十年都沒漲過物業(yè)費

所以這也是為什么開發(fā)商制定物業(yè)費的時候，它會選擇放在一個相對比較高的空間

從一開始就定的價格偏貴，對沖后期多年不能漲價的成本風(fēng)險

我們看到的8塊也好，15塊也好，這個物業(yè)費價格從一開始就不是為了今年而制定，可能是未來十多年甚至二十多年的物業(yè)費水平

還有，其實大部分小區(qū)的物業(yè)費繳納率并非很高

據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，上海一些小區(qū)的物業(yè)費繳納率甚至低于70%，面對不斷上漲的各種成本也難以上調(diào)物業(yè)費

限價導(dǎo)致的利潤壓縮，后期物業(yè)調(diào)價難度高，物業(yè)費收繳率不盡如人意...

是這些原因?qū)е铝私裉煳覀兛吹降纳虾Ｐ卤P出現(xiàn)大量天價物業(yè)費的現(xiàn)象

03

也因此換來的是，上海業(yè)主正在默默承受著不合理的物業(yè)費溢價

上海新房的物業(yè)費價格存在泡沫化趨勢

我們說價格的上漲要和價值相匹配，但是上海的新房物業(yè)費，顯然就不是

這幾年上海新房物業(yè)費的漲幅就是非理性非線性的

2020年至2025年，上海新房的房價漲幅，每年約為10%，而同類新房的物業(yè)費上漲的速度卻超過了這個數(shù)字

2021年，在上海虹口北外灘當(dāng)時的新房項目，華潤蘇河灣中心潤府，物業(yè)費為10.8元/平/月

而2025年，虹口新盤小區(qū)的物業(yè)費，已經(jīng)有多個項目超過了20元甚至30元/平/月

短短五年時間不到，同一個地段的新盤，物業(yè)費翻2-3倍增長，物業(yè)費的漲幅遠高于新房價格漲幅

中環(huán)附近新盤也是如此

2020年左右交付的靜安府西區(qū)物業(yè)費在6.9-8.8元/平/月的情況下，今年中環(huán)金茂府的物業(yè)費已經(jīng)漲到了7.8元/平/月，還不包含能源費

可以看到，房價一年漲幅10%不到，而物業(yè)費短短幾年，就翻了幾倍增長

上海新房物業(yè)費漲價的空間，的確是過熱過快了

最泡沫化的還不是價格的上漲，而是價格翻倍上漲后，并沒有帶來服務(wù)內(nèi)容的同等優(yōu)化提升

反而是嚴重的質(zhì)價不匹配

大家有沒有發(fā)現(xiàn)，關(guān)于物業(yè)費還有一個怪象

就是物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)非常明確，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)卻模棱兩可

我問了身邊一圈朋友，很少有人能夠說的上來，自家小區(qū)的物業(yè)到底具體每年每月提供什么服務(wù)，外立面到底是幾個月清洗一次，都不清楚，小區(qū)有幾個管家，一問三不知

原因是物業(yè)公司收取了物業(yè)費之后，并沒有同時向業(yè)主提供具體的服務(wù)清單，這是行業(yè)存在一大問題

其次就是，收取高價服務(wù)費的小區(qū)，卻只提供基礎(chǔ)服務(wù)

我們說什么樣的服務(wù)才能夠支撐起超過20元/平/月的物業(yè)費，除了基礎(chǔ)的服務(wù)之外，那些非標(biāo)準(zhǔn)化的，定制化的圈層，稀缺的資源才是高端服務(wù)的靈魂

然而，從目前看到的其他豪宅改善的物業(yè)服務(wù)水平來看，還遠遠達不到

這是小紅書上曝光的浦東某新盤物業(yè)費12.5元/月/平的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)主來說一年繳納的物業(yè)費一萬多塊，瀏覽下來，其實和那些收費4-5塊的普通剛需盤并無太大差距

所謂的特色增值服務(wù)部分也沒有看到太大亮點，甚至外賣都沒辦法由管家配送到家

這樣的現(xiàn)象其實挺普遍的

很多樓盤收取高價服務(wù)費，卻連基礎(chǔ)服務(wù)都做不到位，談何高端呢

我們再來橫向?qū)Ρ?/p>

上海有很多二手小區(qū)，比如仁恒、綠城的二手房，物業(yè)費目前也只有4塊左右，但小區(qū)整體維護水平卻遠遠高于同價格的項目，真正做到了歷久彌新

所以，要維護好一個小區(qū)，物業(yè)費不一定要到天價才能做到，可見上海部分新房物業(yè)費價格泡沫化、質(zhì)價不匹配的情況有多嚴重

05

從天價物業(yè)費，我們可以窺視行業(yè)發(fā)展中轉(zhuǎn)型的陣痛，依然存在

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從一次性銷售轉(zhuǎn)向追求長期運營

習(xí)慣了賺快錢高周轉(zhuǎn)，重開發(fā)輕運營的房企，現(xiàn)在要被迫思考如何從長期服務(wù)中實現(xiàn)價值轉(zhuǎn)換，目前大部分物業(yè)服務(wù)匹配不上價格

如果物業(yè)公司在高價收取物業(yè)費之后，沒有提供相匹配的價值和服務(wù)，面臨的可能就是越來越低的繳納率，或者是直接被換掉

今年上海出臺了換物業(yè)的征求意見稿，有可能未來只需要20%業(yè)主提議，便可以召開業(yè)主大會，換掉物業(yè)公司

未來部分高端項目物業(yè)費下調(diào)10-20% 也不是不可能

上海天價物業(yè)費降價這件事，其實今年已經(jīng)打響了第一槍

今年徐匯濱江某新房豪宅，就在交房中公開通知業(yè)主，將物業(yè)服務(wù)費從原價13.6元/平/月調(diào)整為10.5元/平/月，停車費也一并給業(yè)主免了

與其這樣，不如讓物業(yè)費回歸至理性價格空間，也呼吁未來建立更加完善的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和機制

理想的狀態(tài)應(yīng)該是，一分價錢一分貨

建立透明的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，每個樓盤收取了物業(yè)費之后，要交付給到業(yè)主清單明細的服務(wù)內(nèi)容，并定期聽取客戶意見，做持續(xù)改善

還可以建立類似水電煤的階梯式收費體系，明確不同價位對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容

一個樓盤的物業(yè)費，可以分為ABC幾種套餐，讓只想要基礎(chǔ)服務(wù)的業(yè)主少交物業(yè)費，讓希望享受高端服務(wù)的業(yè)主有更多選擇權(quán)

最后，業(yè)主也要積極推動地參與業(yè)委會成立和成熟運作，這樣才能真正掌握話語權(quán)

真正參與到小區(qū)治理當(dāng)中來，如果物業(yè)公司不作為，我們也要有換掉它的底氣

只有如此，物業(yè)費才能回歸服務(wù)本質(zhì)，不再成為開發(fā)商與物業(yè)公司聯(lián)手制造的價格泡沫

如大家所見，眼下的房地產(chǎn)行業(yè)，正在進入一個重構(gòu)信任體系的時代，不論是房價、產(chǎn)品，還是服務(wù)

現(xiàn)在國家出臺的好房子政策，在倒逼開發(fā)商品質(zhì)升級內(nèi)卷，重塑商品房口碑

我們也期待有一天，在國家好房子的頂層規(guī)劃中，可以更多出現(xiàn)對于物業(yè)服務(wù)升級的具體標(biāo)準(zhǔn)

讓天價物業(yè)費，價有所值，而不是價格刺客

以上為正文，來自喬不絲

這是真叫盧俊公眾號的第6294篇原創(chuàng)文章