老鄉(xiāng)熊總在深圳闖蕩十幾年，開了三家中介門店，這些年，他經(jīng)歷過2015年那種“開盤就搶光”的熱鬧，也熬過了2020年的疫情，可今年這個(gè)秋天，他實(shí)在撐不住了——

“去年已經(jīng)關(guān)了兩家店了，照現(xiàn)在這趨勢(shì)，估計(jì)這最后一個(gè)店，到年底也要扛不下去了?！?/p>

熊總喝著茶邊嘆氣道，“以前店里買房客戶絡(luò)繹不絕，我們還能挑客戶。現(xiàn)在呢，門店冷冷清清，幾天都看不到一個(gè)買家上門。”

更讓他發(fā)愁的是，上周北京開的十四五規(guī)劃會(huì)里說得清清楚楚：

房子要回歸“消費(fèi)品”，不再是什么金融產(chǎn)品！

2026年房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)透露出不少信號(hào)，不管你是想買還是想賣，現(xiàn)在都得心里有數(shù)，早做準(zhǔn)備，不然真的來不及了！

01、

房子是“賺錢工具”？別傻傻騙自己了。

熊老板的遭遇現(xiàn)在在全國(guó)都很普遍，整個(gè)樓市都變天了。

截至9月，全國(guó)二手房掛牌量超730萬套，北京、上海、杭州哪怕是這些大城市，每個(gè)都有15萬套以上的房子在等著賣。

算下來，平均每個(gè)城市起碼有10幾萬業(yè)主急著套現(xiàn)。

可房子卻越來越難賣了。

統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)顯示，9月份全國(guó)各大城市二手房?jī)r(jià)格，同比和環(huán)比數(shù)據(jù)全線下滑，

傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，今年根本沒出現(xiàn)。

不僅二手房，新房市場(chǎng)也出現(xiàn)了越賣越多——之前新房待售面積還只有6.8億㎡，到今年又增加到7.5億㎡。

新房、二手房都越賣越多，結(jié)果：以前賣家說了算，現(xiàn)在買家挑三揀四，房東一點(diǎn)辦法也沒有。

關(guān)鍵是現(xiàn)在的年輕人的買房思維全變了，以前覺得買入就能賺錢，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)和冰箱洗衣機(jī)沒啥區(qū)別——買了就開始貶值，甚至買入以后每天都在折舊。

要是現(xiàn)在還指望靠買房發(fā)大財(cái)，遲早得吃大虧！

02、

三大信號(hào)：房?jī)r(jià)撐不住了！

樓市的風(fēng)向變了，這三個(gè)信號(hào)非常明顯：

①靠賣地賺錢行不通了

以前很多地方靠賣地收入支撐財(cái)政，現(xiàn)在這條路越來越難走了。

今年1-9月，322個(gè)城市的住宅用地成交面積跌了20%，成交金額跌了36%。

也不是開發(fā)商不想拿地，很多公司負(fù)債壓力大，沒錢開發(fā)；就算建了，也賣不掉！

2025年1-9月，全國(guó)新建商品房銷售面積跌了5.5%，銷售額跌了7.9%。

地賣不掉，地方收入就少；

房子賣不動(dòng)，開發(fā)商只能降價(jià)。

這就像多米諾骨牌，第一張倒了，后面的全跟著倒。

②房?jī)r(jià)的“支撐點(diǎn)”消失了

以前房?jī)r(jià)能漲，靠“能投資”“很稀缺”，現(xiàn)在這兩樣都沒了。

有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)百城租金回報(bào)率只有2.37%，一線城市更低，只有1.80%。

啥意思？說白了，現(xiàn)在在一線城市買房，靠租金收回成本要55年——比房子70年產(chǎn)權(quán)還長(zhǎng)！

這哪是投資？簡(jiǎn)直就是賠錢！

③買房人越來越少了

這才是最要命的問題。

截至2024年底，全國(guó)60歲以上老人已經(jīng)有3.1億，占總?cè)丝诘?2%，已經(jīng)進(jìn)入中度老齡化社會(huì)。

另外1963年開始的嬰兒潮一代已經(jīng)演變成退休潮，未來十年每年有近2000萬人退休，勞動(dòng)年齡人口越來越少。

同時(shí)，年輕人越來越少，買房的主力軍自然也在萎縮。將來房子賣給誰？

說不定以后房子真的“白送都沒人要”！

03、

冰凍三尺非一日之寒

這三個(gè)信號(hào)不是突然出現(xiàn)的，而是多年積累的結(jié)果：

第一，房比人多。

二手房掛牌超過730萬套，新房沒賣掉的面積就有7.5億㎡，還不包括正在建造的，供大于求在很多城市愈發(fā)明顯。開發(fā)商和業(yè)主想快速變現(xiàn)，只能在價(jià)格上讓步，否則根本賣不掉。

第二，大家不敢買房了。

最近調(diào)查顯示，只有14.6%的人覺得房?jī)r(jià)還會(huì)漲，但是越來越多人選擇多存點(diǎn)錢、少負(fù)債。

以前大家相信“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”，現(xiàn)在怕的是“買了就跌”，不敢輕易出手。

第三，人口負(fù)增時(shí)代已經(jīng)來了

人口結(jié)構(gòu)一旦改變，就回不去了。2022年開始連續(xù)三年出現(xiàn)人口負(fù)增長(zhǎng)，更扎心的是，有專家預(yù)測(cè)，2032年我國(guó)會(huì)進(jìn)入重度老齡化，到2035年，65歲以上老人將占到總?cè)丝诘?2.8%。

年輕人越來越少，很多老人手上有多套房等著給子女繼承，買房的需求自然越來越低，這是沒辦法逆轉(zhuǎn)的。

04、

別等“踩踏”發(fā)生，該動(dòng)手了

現(xiàn)在是買房還是賣房，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)很明顯了；

①“垃圾房”趕緊清掉：

比如那些位置偏、配套差、房齡老、品質(zhì)低的房子，以后肯定越來越難賣。

我們小區(qū)門口的中介老板說，現(xiàn)在最怕兩種房源：

一種是新區(qū)的大盤，“以前吹得天花亂墜，現(xiàn)在像空城”；

另一種是老小區(qū)的頂樓，“年輕人嫌爬樓累，老年人怕不安全”。

這些房子現(xiàn)在不賣，以后可能真的賣不掉，只能砸在手里。

②少欠錢，多留現(xiàn)金

央行發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的居民住房貸款余額近30萬億，占家庭貸款余額的一半以上。家庭平均負(fù)債率也從1996年的3%上漲到現(xiàn)在的50%。

尤其是一些手上握著好幾套房的家庭，每個(gè)月還房貸、物業(yè)費(fèi)占比收入的70%以上，壓力早就快頂不住了。

這個(gè)時(shí)候，手里有現(xiàn)金才最踏實(shí)。

有房貸的家庭一定要算清楚：你的現(xiàn)金流能不能再撐12–24個(gè)月？不夠的話，趕緊賣房變現(xiàn)，別等到斷供被收房，那時(shí)候可能就真一無所有了。

老鄉(xiāng)熊總現(xiàn)在最后悔的不是沒有早點(diǎn)把店關(guān)了，而是前幾年行情好的時(shí)候沒有把手上三套投資房賣掉，如今每套虧損30%，想賣也賣不掉。

樓市的天，真的變了。

不管是炒房客、剛需族，還是開發(fā)商、中介，沒人能獨(dú)善其身。

2026年，樓市會(huì)更分化，更回歸“住”的本質(zhì)。還幻想房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)漲的人，真該醒醒了！