觀點(diǎn)網(wǎng) 廣州豪宅市場(chǎng)似乎從不缺看點(diǎn)。

11月7日，保利發(fā)展旗下項(xiàng)目“玥璽灣”開盤，當(dāng)天成交236套，銷售額達(dá)到106億元。項(xiàng)目成交均價(jià)約17萬元/平方米，最高成交單價(jià)超過30萬元/平方米。

根據(jù)規(guī)劃，玥璽灣共6棟樓，約500余套住宅，除1號(hào)樓外其余樓棟均首開。具體來看，3號(hào)樓203-227平方米戶型售價(jià)12.2-17.2萬元/平方米，5號(hào)樓237平方米戶型售價(jià)12.2-15.5萬元/平方米，6號(hào)樓270平方米戶型售價(jià)12.4-15.8萬元/平方米，8號(hào)樓270-347平方米戶型售價(jià)13.2-18.3萬元/平方米，9號(hào)樓411-436平方米戶型售價(jià)13.9-22.7萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目的成功主要得益于稀缺江景資源、核心地段與高凈值客群集中入市。

資料顯示，玥璽灣項(xiàng)目所在的天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊，原為南方面粉廠和員村糧食集團(tuán)用地，于2024年9月29日公開拍賣。

彼時(shí)，保利發(fā)展經(jīng)過5小時(shí)、148輪競價(jià)，擊敗中海、越秀等競爭對(duì)手，以總價(jià)117.55億元競得，溢價(jià)率33.35%，折合樓面價(jià)66957元/平方米。這一價(jià)格僅次于琶洲西區(qū)AH040331地塊的75670元/平方米，成為廣州土拍史上樓面價(jià)第二高地塊。

資料顯示，該地塊容積率3.7，可建設(shè)用地面積約4.74萬平方米，計(jì)容建筑面積約17.5萬平方米，南臨珠江，地處珠江新城、金融城與琶洲CBD的交匯處，鄰近華南快速干線、黃埔大道、臨江大道等主干道，距離5號(hào)線員村地鐵站約600米，是金融城西區(qū)首個(gè)開發(fā)的臨江地塊。

近年來，隨著廣州陸續(xù)出臺(tái)珠江沿岸開發(fā)限制政策，江景資源稀缺，新增供地有限，江景豪宅的市場(chǎng)價(jià)值便更加突顯。

同樣位于天河臨江地帶的鵬瑞1號(hào)，自開售至2024年末累計(jì)網(wǎng)簽19套總價(jià)過億房源，占廣州同期億元級(jí)豪宅成交總量的82%，均價(jià)超25萬元/平方米。同片區(qū)的合景臻溋名鑄均價(jià)也在20萬元/平方米左右。

除天河區(qū)外，珠江沿岸的另一批豪宅分布于海珠琶洲與荔灣白鵝潭等板塊。近年入市項(xiàng)目普遍以大平層、大戶型、高端配套為主，面向改善型與高凈值人群。

10月末，保利置業(yè)打造的白鵝潭項(xiàng)目“翡麗甲第”首開去化117套，去化率約90%，最高單價(jià)突破10萬元/平方米，周末兩天成交17.76億元。同片區(qū)的保利珠江天悅為保利發(fā)展開發(fā)，主推建面約137-295平方米大平層產(chǎn)品，均價(jià)約58000元/平方米。

琶洲板塊的越秀琶洲南TOD項(xiàng)目則主推196-278平方米戶型，總價(jià)區(qū)間在2100-3300萬元。

整體來看，廣州頂豪市場(chǎng)主要為“珠金琶”三核心格局，珠江新城、金融城與琶洲為高凈值人群的主要聚集地。保利發(fā)展的廣州布局基本圍繞這一核心區(qū)域展開。

2024年，保利發(fā)展在廣州拿地總投入超過250億元，落子金融城西區(qū)、琶洲南及廣鋼新城。年底，保利以總價(jià)70億元摘得金融城絹麻廠地塊（保利天曜），今年5月首開兩天成交210套，金額約33億元。

不過，進(jìn)入2025年，保利發(fā)展明顯放緩了廣州拿地步伐。截至11月，保利發(fā)展僅在廣州拿地一宗，即于5月末以22.52億元底價(jià)競得的天河智谷片區(qū)AT1003023地塊，樓面價(jià)約為3.05萬元/平方米。

事實(shí)上，在玥璽灣熱銷的背后，保利發(fā)展的整體經(jīng)營壓力仍然存在。

三季報(bào)顯示，保利發(fā)展第三季度營業(yè)收入568.65億元，同比增長30.65%；利潤總額為-6007.82萬元，同比下降102.37%。

前三季度，保利發(fā)展累計(jì)營業(yè)收入1737.22億元，同比下跌4.95%；利潤總額為98.49億元，同比下降40.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為19.29億元，同比下降75.31%；基本每股收益為0.16元，同比下降75.28%。

截至報(bào)告期末，保利發(fā)展總資產(chǎn)為12873.93億元，較上年度末下降3.57%，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為1974.19億元，較上年末下降0.09%。資產(chǎn)負(fù)債率為73.27%，較上年度末下降1.08個(gè)百分點(diǎn)。

玥璽灣開盤當(dāng)日發(fā)布的月報(bào)顯示，10月單月，保利發(fā)展簽約金額211.16億元，同比減少50.12%。前10個(gè)月累計(jì)簽約金額2228.47億元，同比下降21.54%。

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