十五五規(guī)劃草案發(fā)布后，關(guān)于房地產(chǎn)的表述釋放出明確政策信號(hào)，讓市場(chǎng)對(duì)一線城市全面取消限購(gòu)充滿期待。

草案中涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的5項(xiàng)關(guān)鍵內(nèi)容里，首要一條便明確提出“大力提升消費(fèi)，清理汽車(chē)、住房等消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制性舉措”。這一表述結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，使得一線城市取消限購(gòu)成為箭在弦上的政策選擇。

結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看，目前僅一線城市及海南等個(gè)別區(qū)域仍保留限購(gòu)政策。

無(wú)論從宏觀調(diào)控的政策一致性角度，還是從當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際現(xiàn)狀分析，全面取消限購(gòu)都已迫在眉睫。

事實(shí)上，自2023年以來(lái)，道哥便多次通過(guò)不同渠道呼吁一線城市取消限購(gòu)，但其推進(jìn)難度超出預(yù)期。

一、限購(gòu)政策的歷史溯源與合理性

要判斷當(dāng)前限購(gòu)政策是否仍具適用性，需先回顧其出臺(tái)與加碼的歷史背景。

以北京為例，其限購(gòu)政策并非如記憶中模糊的2010年或2012年，而是明確始于2011年——為遏制投資投機(jī)行為、引導(dǎo)合理住房需求，北京出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，正式進(jìn)入限購(gòu)時(shí)代。

當(dāng)時(shí)包括北京在內(nèi)的一線城市普遍面臨人口總量大、住房供給不足的供需失衡問(wèn)題，房?jī)r(jià)上漲壓力顯著。限購(gòu)政策通過(guò)限制購(gòu)房套數(shù)，在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，保障了剛需群體的購(gòu)房機(jī)會(huì)，具備明確的歷史合理性。

限購(gòu)政策的加碼則發(fā)生在2017年前后。此前的2015年，全國(guó)性房地產(chǎn)刺激政策推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲，一線城市成為領(lǐng)漲主力。

面對(duì)房?jī)r(jià)快速攀升與社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)的普遍關(guān)切，限購(gòu)政策加碼在當(dāng)時(shí)具備清晰的政策邏輯，也獲得了社會(huì)認(rèn)同。

但市場(chǎng)環(huán)境自2021年起發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入階段性調(diào)整周期，一線城市亦未能幸免。截至2025年三季度末，北上廣深等城市房?jī)r(jià)較歷史高點(diǎn)已下跌約30%，部分區(qū)域跌幅更為顯著。

二、當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀：限購(gòu)政策已與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)

2025年國(guó)家明確了“穩(wěn)樓市、防風(fēng)險(xiǎn)”的宏觀調(diào)控總目標(biāo)，但市場(chǎng)表現(xiàn)與政策導(dǎo)向仍存在偏差。

數(shù)據(jù)顯示，2025年4月以來(lái)，全國(guó)一至四線城市二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整，其中一線城市呈現(xiàn)明顯領(lǐng)跌態(tài)勢(shì)。尤其從四五月份開(kāi)始，全國(guó)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)新一輪加速下跌，單純依靠國(guó)家層面的降息等寬松貨幣政策，已難以扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)加速回落的基礎(chǔ)面問(wèn)題。

這種脫節(jié)在政策層面形成了“左右手互搏”的矛盾：國(guó)家層面強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”，但一線城市面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，仍保留限制性的限購(gòu)政策，讓投資者與消費(fèi)者對(duì)政策導(dǎo)向產(chǎn)生困惑——政策究竟是要限制購(gòu)房還是穩(wěn)定市場(chǎng)？這種矛盾直接導(dǎo)致政策效用大打折扣。

因此，無(wú)論從維護(hù)政策一致性的角度，還是應(yīng)對(duì)一線城市領(lǐng)跌的現(xiàn)實(shí)需求，全面取消限購(gòu)都已具備迫切的現(xiàn)實(shí)壓力。

三、市場(chǎng)擔(dān)憂的澄清：取消限購(gòu)不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)反彈

市場(chǎng)對(duì)取消限購(gòu)的核心擔(dān)憂，在于是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)“野蠻上漲”。但2021年以來(lái)的持續(xù)調(diào)整，已徹底改變了投資者與消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知邏輯，這種擔(dān)憂實(shí)際上是杞人憂天。

廣州的實(shí)踐已提供了直接佐證：作為一線城市中率先逐步松綁限購(gòu)的城市，其市場(chǎng)表現(xiàn)并未出現(xiàn)預(yù)期中的上漲，反而持續(xù)面臨調(diào)整壓力。2025年11月數(shù)據(jù)顯示，廣州全城二手房?jī)r(jià)格同比下跌2.29%，白云區(qū)跌幅更是達(dá)到6.13%，新房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)整體下行態(tài)勢(shì)。

類似的情況也出現(xiàn)在北京、上海、深圳。這些城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域已不同程度放松或取消限購(gòu)，但政策出臺(tái)后并未改變區(qū)域房?jī)r(jià)的下跌趨勢(shì)。

可見(jiàn)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，住房的投資屬性已顯著弱化，剛需與改善型需求成為市場(chǎng)主力，即便取消限購(gòu)，也不具備房?jī)r(jià)大幅反彈的基礎(chǔ)。

四、政策落地預(yù)期：2026年或成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

關(guān)于取消限購(gòu)的落地時(shí)間，需結(jié)合十五五規(guī)劃的實(shí)施周期綜合判斷。需要明確的是，二十屆四中全會(huì)通過(guò)的《建議》是十五五規(guī)劃的編制依據(jù)，而十五五規(guī)劃的實(shí)施周期為2026-2030年。基于規(guī)劃編制與政策落地的常規(guī)節(jié)奏，盡管全面取消限購(gòu)的需求迫切，但政策正式落地大概率要等到2026年，其中兩會(huì)后的政策窗口期值得重點(diǎn)關(guān)注。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，2023年7月中共中央政治局會(huì)議已明確提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。一線城市全面取消限購(gòu)，本質(zhì)上是對(duì)這一精神的深化落實(shí)，也是適應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的必然選擇。

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