2023年，山東聊城亞太農(nóng)都果品有限公司（簡稱亞太農(nóng)都），花費5000萬元承租了當(dāng)?shù)匾患夜肥袌觯馄趶?025年初到2029年底，并提前支付了五年的租金5000萬元。

不過，等到2025年交付時卻遭遇困擾。先是市場原租賃方以“優(yōu)先承租權(quán)”為由起訴出租方聊城興農(nóng)綠色農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱興農(nóng)公司），終審被駁回。之后，興農(nóng)公司又以“未履行公開招租程序”為由，向亞太農(nóng)都發(fā)出解約通知。此后，興農(nóng)公司還發(fā)布了新的果品市場招標，在新的掛牌中，市場五年經(jīng)營權(quán)價格漲到了一億多元。

圖為公司租的果品市場

11月7日，紅星新聞記者聯(lián)系興農(nóng)公司所屬的聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理處，工作人員表示這是企業(yè)自主經(jīng)營行為，可聯(lián)系企業(yè)來了解。興農(nóng)公司相關(guān)負責(zé)人耿先生表示，目前已在訴訟階段，以法院判決為準，其他情況不方便接受采訪。

受訪律師認為，即使是必須招投標的項目沒有招投標，也并不必然導(dǎo)致合同無效。該案的關(guān)鍵點在合同履行造成的影響和是否公平公正，至于合同最終如何認定，還要看法官對案件的綜合考量。

兩年前花5000萬元租果品市場

今年交付卻收到解除合同通知書

2023年4月，聊城亞太農(nóng)都果品有限公司與聊城興農(nóng)綠色農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、聊城市周公河農(nóng)批市場管理服務(wù)有限公司（興農(nóng)公司全資子公司，簡稱周公河農(nóng)批公司）簽訂租賃協(xié)議，承租了周公河農(nóng)貿(mào)城果品市場，合同租賃期限為五年，自2025年1月1日起到2029年12月31日止。亞太農(nóng)都在當(dāng)月支付了五年的租金5000萬元。

2023年簽訂的租賃合同（部分）

聊城市投資促進局官網(wǎng)2022年一份招商介紹中提到，周公河農(nóng)貿(mào)城占地面積1135畝，由聊城興農(nóng)綠色農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司作為主體運營，共有蔬菜、果品、水產(chǎn)、肉類、糖茶副食、冷鏈、電商七大板塊。興農(nóng)公司公眾號2025年一篇文章中介紹，周公河農(nóng)貿(mào)城是農(nóng)業(yè)部、省、市重點農(nóng)業(yè)項目，也是聊城城區(qū)最大的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，于2010年開始建設(shè)，市場年交易額達50億元。

亞太農(nóng)都承租的果品市場就是周公河農(nóng)貿(mào)城的七大板塊之一，出租方興農(nóng)公司的實際控制人為聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理處，天眼查顯示其持股超過92%。

興農(nóng)公司2023年的一份董事會會議紀要提到，“集團因融資多筆業(yè)務(wù)出現(xiàn)逾期，逾期金額高達4.7億元”，“為助力集團緩解近期資金壓力，欲將果品市場對外出租”，市場的評估價值為1415萬元。

該紀要還提到，共約談三家企業(yè)，其中兩家不能滿足提前支付五年租金的要求，亞太農(nóng)都則給出了提前支付5000萬元租金并借款2500萬元的條件，“能夠有效緩解集團目前存在的資金壓力”，所以同意出租給亞太農(nóng)都。

亞太農(nóng)都股東李先生告訴紅星新聞，他們當(dāng)時看好市場發(fā)展才同意提前支付五年租金的要求，這筆錢是公司股東們湊起來的。接下來幾年里，果品市場也如公司所料獲得明顯發(fā)展。但沒想到，到了2025年交付時卻出現(xiàn)問題。

先是市場原承租方山東省宏晟達市場管理服務(wù)有限公司（簡稱宏晟達公司）以“優(yōu)先承租權(quán)”為由起訴了興農(nóng)公司，導(dǎo)致市場無法正常交付。今年4月，興農(nóng)公司二審勝訴。聊城市中級人民法院認為，宏晟達公司有優(yōu)先承租權(quán)，但由于亞太農(nóng)都已簽訂五年租約并支付租金，優(yōu)先承租權(quán)已不具備現(xiàn)實實現(xiàn)可能。宏晟達公司如果認為權(quán)益受損，可另案起訴要求興農(nóng)公司賠償，但不再享有與興農(nóng)公司簽訂同等條件合同的權(quán)利。

但是，等著市場交付的亞太農(nóng)都卻在6月收到興農(nóng)公司的解除合同通知書。通知書稱，2023年的租賃合同未履行公開招租程序，違反相關(guān)國有資產(chǎn)處置規(guī)定，履行將造成重大國有資產(chǎn)流失風(fēng)險。興農(nóng)公司提出，解除合同，市場重新招租，“后續(xù)返還資金安排請與我公司聯(lián)系”。

興農(nóng)公司發(fā)出的解除合同通知書

解除合同通知書發(fā)出后

市場掛牌五年租金超1億元

紅星新聞記者在山東產(chǎn)權(quán)交易中心網(wǎng)站看到，有一條掛牌為“聊城市周公河農(nóng)批市場管理服務(wù)有限公司所屬位于聊城市花園北路周公河農(nóng)貿(mào)城果品市場五年期經(jīng)營權(quán)”，掛牌時間為7月9日，掛牌價格為10316.91萬元。山東產(chǎn)權(quán)交易中心7月17日發(fā)布通知，稱中止該交易。

亞太農(nóng)都股東李先生表示，該掛牌是在興農(nóng)公司做出解除合同通知后發(fā)布的，在他們的投訴下交易中止。對于超一億元的掛牌價格，李先生表示，自己不認可這個新的估價，但市場中商鋪的租金與2023年相比確實有提高。“我們合同是2023年簽的，依據(jù)是當(dāng)年的估價，現(xiàn)在市場值多少錢，都不應(yīng)該是跟我們解約的理由?！崩钕壬€提到，興農(nóng)公司目前屬于被執(zhí)行人，解約后很難拿到已支付的租金。

天眼查顯示，興農(nóng)公司目前有兩個被執(zhí)行案件，總金額257萬余元，另外還有十八次歷史被執(zhí)行人信息，總金額3400余萬元，其中十二次發(fā)生在近兩年。

亞太農(nóng)都將興農(nóng)公司、周公河農(nóng)批公司告上法庭，案件8月在聊城市東昌府區(qū)人民法院開庭審理。

對于合同解除一事，興農(nóng)公司在答辯時認為，當(dāng)初簽訂的租賃合同實質(zhì)是市場經(jīng)營權(quán)的預(yù)轉(zhuǎn)讓合同，屬于重大國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓范疇，合同簽訂時未遵循等價有償和公開、公平、公正的原則對市場經(jīng)營權(quán)價值進行評估，也未通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行公開競價的交易方式進行交易，違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同無效。

另外，當(dāng)時興農(nóng)公司上級集團面臨融資困境，才接受5000萬元的合同。該市場五年經(jīng)營權(quán)最新評估價值超過1億元，與5000萬元的數(shù)額差距甚大，繼續(xù)履行合同會造成重大國有資產(chǎn)流失。

亞太農(nóng)都一方則認為，自己與興農(nóng)公司合同不屬于國有資產(chǎn)法轉(zhuǎn)讓重大財產(chǎn)的行為，興農(nóng)公司的會議紀要和后來的合同都明確是租賃關(guān)系，而且之前法院的判決書也認為合同應(yīng)有效，現(xiàn)在亞太農(nóng)都已經(jīng)支付租金，興農(nóng)公司無權(quán)單方解除，應(yīng)該繼續(xù)履行合同。

11月7日，記者電話聯(lián)系興農(nóng)公司所屬的聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理處，工作人員表示這是企業(yè)的自主經(jīng)營行為，可以聯(lián)系企業(yè)來了解。當(dāng)日，興農(nóng)公司相關(guān)負責(zé)人耿先生在電話中表示，目前已經(jīng)在訴訟階段，以法院判決為準，其他情況不方便接受采訪。

律師觀點：

關(guān)鍵看合同履行造成的影響和是否公平公正

北京企業(yè)法治與發(fā)展研究會秘書長、北京合川律師事務(wù)所執(zhí)行合伙人朱崇坤告訴紅星新聞，該案爭議點在于合同是否有效的問題。這類爭議案件近些年來比較普遍，過去一般都是以沒有招投標為由直接認定合同無效，2023年《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>合同編通則若干問題的解釋》出臺后，對于這類案件的認定則存在很大的靈活性。

紅星新聞記者注意到，該解釋十六條規(guī)定了一些可以“認定該合同不因違反強制性規(guī)定無效”的情形，包括“合同的實際履行對社會公共秩序造成的影響顯著輕微，認定合同無效將導(dǎo)致案件處理結(jié)果有失公平公正”“當(dāng)事人一方無能力或者無義務(wù)審查合同是否違反強制性規(guī)定，認定合同無效將使其承擔(dān)不利后果”等。

朱崇坤舉例表示，有的物業(yè)公司雖然沒有招投標，但工作完成得很好，沒有給國家利益、集體利益造成損失，就不能認定為合同無效。即使是必須要進行招投標的項目沒有招投標，也并不必然導(dǎo)致合同無效。該案的抗辯理由主要就在合同履行造成的影響和是否公平公正上，但合同最終如何認定還要看法官對案件的綜合考量。

北京京本律師事務(wù)所主任連大有認為，必須招投標的項目有嚴格的法律規(guī)定，農(nóng)貿(mào)市場租賃不符合《必須招標的工程項目規(guī)定》和《必須招標的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目范圍規(guī)定》必須招標的范圍。依據(jù)民法典第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為才無效。

紅星新聞記者 劉亞洲