來源：滾動播報

（來源：北京商報）

沉寂五年后，北京昌平東小口板塊迎來首宗新增供地——東小口鎮(zhèn)賀村地塊。該地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，地處海淀、朝陽、昌平三區(qū)交匯處。這一新供應的出現(xiàn)也引出一個值得關(guān)注的現(xiàn)象：該板塊為何長期缺少新增住宅用地？北京商報記者實地走訪了解到，這背后與地塊拆遷騰退及平整工作的推進周期直接相關(guān)。隨著東小口地塊入市，昌平區(qū)域新房供應格局也迎來變化。目前，昌平已形成9個樓盤在售、1個待開的“10盤”市場局面，覆蓋從剛需到改善的多元需求。在業(yè)內(nèi)人士看來，新地塊的入市不僅將延續(xù)當前市場熱度，其區(qū)位與配套條件，以及“好房子”建設導向，也有助于提升區(qū)域整體居住品質(zhì)，形成新房與二手房之間更為明顯的品質(zhì)梯度。

填補區(qū)域供應空白

東小口鎮(zhèn)賀村地塊位于五環(huán)至六環(huán)之間，地處海淀、朝陽、昌平三區(qū)交界，鄰近在建地鐵13B號線建材城東站，商業(yè)配套涵蓋西三旗萬象匯等。中指開發(fā)云監(jiān)測顯示，東小口板塊近五年無新房供應，上一次土地出讓為2020年的奧森ONE和奧海明月，當時銷售均價約5.8萬元/平方米，近期成交價格維持在5.5萬元/平方米左右。

北京商報記者實地走訪了解到，東小口地塊周邊二手房市場以海淀區(qū)房源為主，老舊小區(qū)均價約4萬元/平方米，次新小區(qū)價格區(qū)間為6萬—8萬元/平方米。昌平東小口某頭部中介機構(gòu)經(jīng)紀人劉詩雯表示，近年來東小口區(qū)域持續(xù)推進拆遷騰退工作，此前已完成地塊清理；當前沿西小口路行駛，其西側(cè)可見大片已清理完畢的空地。她認為，該區(qū)域位于昌平南部區(qū)域，因臨近海淀、朝陽兩區(qū)，具備顯著區(qū)位優(yōu)勢，若未來五年各項規(guī)劃建設全面落地，發(fā)展前景將十分可觀。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，土地拆遷平整存在一定周期，此前該區(qū)域相關(guān)地塊尚未完成這一前期環(huán)節(jié)。她解釋道，拆遷平整周期長短不一，若地塊內(nèi)仍有未拆除的建筑物，便無法順利完成平整。

隨著東小口地塊的成功出讓，2025年截至11月昌平已成功出讓5宗地塊，追平去年全年供地規(guī)模，土地成交總額達104.54億元。依托高性價比產(chǎn)品優(yōu)勢，疊加地鐵交通與大型商業(yè)配套的完善度，昌平新房市場持續(xù)保持較高熱度。

據(jù)北京商報記者不完全統(tǒng)計，目前昌平在售項目包括國譽星城、龍湖觀萃、中海未來之境、越秀星耀未來、建工嘉境里等9個項目，以及即將開盤的龍湖恩祥·凌雲(yún)頌。

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，上述9個在售項目中，建工嘉境里成交均價最低，約為3.9萬元/平方米；朱辛莊板塊的中海未來之境成交均價為6.13萬元/平方米，是目前昌平區(qū)域成交均價較高的項目。其余項目成交均價多位于4萬—5萬元/平方米區(qū)間。

與此同時，昌平新房與板塊內(nèi)二手房形成顯著價格差異。以昌平北七家板塊為例，國賢府二期新房成交均價約為5.39萬元/平方米，而同板塊內(nèi)的蓬萊公寓、溫泉花園、國瑞熙墅等小區(qū)的二手房均價普遍為1.8萬—2.8萬元/平方米。

北京商報記者實地走訪了解到，目前多數(shù)新房項目更傾向于圍繞大型商超或緊鄰地鐵布局，且新房居住品質(zhì)進一步提升，從而拉大了新房與二手房之間的價格差異。

國賢府二期置業(yè)顧問王婉晴表示，項目鄰近地鐵17號線，可實現(xiàn)4站直達望京、8站抵達工體，通過11站換乘可串聯(lián)六大商圈與14條地鐵線路，高效銜接城市核心區(qū)域。商業(yè)配套方面，山姆會員店緊鄰項目，滿足居民高品質(zhì)消費需求。這些優(yōu)勢共同支撐了項目價格的穩(wěn)定。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，昌平新房市場的需求與價格特征，與其客群屬性、區(qū)位發(fā)展及與周邊區(qū)域的差異密切相關(guān)。從需求端看，昌平依托海淀及區(qū)域內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)大廠，聚集了大量高購買力的年輕群體，這類客群更傾向于選擇新房，支撐了新房市場的價格。

“昌平因區(qū)位跨度大，呈現(xiàn)軸線發(fā)展特征。”嚴躍進指出，昌平一端銜接主城區(qū)老城，另一端覆蓋新城、高教園及臨近海淀區(qū)域，距離與位置差異直接導致房價呈梯度分布。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓補充道，從二手房來看，房齡普遍較大導致價格上漲空間有限，同時二手房供應量相對充足，存在一定價格調(diào)整壓力。因此，隨著“好房子”產(chǎn)品入市，新房與二手房之間的價格差異進一步凸顯。

主流面積段鎖定75—130平方米

在昌平區(qū)域新房成交均價普遍提升的同時，產(chǎn)品定位優(yōu)化與居住品質(zhì)升級成為關(guān)鍵支撐。

從戶型面積來看，區(qū)域內(nèi)項目主力戶型區(qū)間集中在75—130平方米，且以三居室為設計主流，精準覆蓋剛需與改善兩類核心客群。具體來看，9月29日開盤的國譽星城共有7種戶型，分別為81平方米（邊戶）、97平方米（邊戶、中戶、缺角戶）三種戶型、112平方米（邊戶、中戶）兩種戶型及126平方米（邊戶）。

此外，星耀未來的4種戶型面積區(qū)間為92—132平方米；未來之境的戶型為96—129平方米的剛需改善戶型；龍湖恩祥·凌雲(yún)頌則提供78—139平方米的四種戶型。

在普遍聚焦剛需和改善面積段的基礎上，部分開發(fā)商為打造產(chǎn)品差異化，推出少量大戶型產(chǎn)品。

例如，國賢府二期在北地塊“樓王”位置提供了166平方米及168平方米的大面積改善產(chǎn)品。但從房源數(shù)量來看，僅有6棟、7棟、10棟及11棟四個樓棟的60套房源，占項目800余套房源的比例不足8%。

建發(fā)觀堂府同樣規(guī)劃有186平方米的大戶型產(chǎn)品。其置業(yè)顧問王東表示，規(guī)劃大戶型主要是因為昌平新城長期缺乏改善型戶型供應，本地存在一定置換需求。目前項目庫存以137平方米、147平方米及以上房源為主，137平方米以下僅剩余部分頂?shù)讟菍臃吭础?/p>

值得注意的是，與朝陽、豐臺等以大面積改善盤為主、主打130平方米以上戶型的區(qū)域相比，昌平區(qū)域呈現(xiàn)“小而精”的戶型特點。

謝逸楓表示，這種差異主要源于購買力分層：朝陽豪宅客群以千萬資產(chǎn)以上甚至過億資產(chǎn)的群體為主，購買力旺盛；昌平則聚焦千萬資產(chǎn)以下的中等收入改善客群，購買力定位更親民。

新房品質(zhì)迭代提速

隨著昌平區(qū)域優(yōu)質(zhì)住宅項目的集中入市，高得房率、高標準配套建設與高交付標準的“三高”品質(zhì)，已逐步成為該區(qū)域新建住宅的核心發(fā)展趨勢。

以國賢府二期為例，該項目各戶型得房率均達90%以上，部分戶型甚至可達100%，而昌平區(qū)域二手房的得房率普遍僅為75%左右。得房率的提升不僅能增加實際空間使用率，還可降低購房者的置業(yè)成本。

在品質(zhì)升級的同時，國賢府二期還配套650平方米會所，涵蓋瑜伽館、健身房等功能。值得注意的是，在昌平以剛需和改善盤為主的市場格局中，會所功能已成為在售項目的標配。

11月1日，龍湖恩祥?凌雲(yún)頌取得預售證，進一步提升了昌平區(qū)域項目品質(zhì)。該項目打造約3300平方米新規(guī)雙會所奢宅，包含酒廊、健身房、籃羽館、私宴廳等八大功能，還設置靜閱書吧、兒童活動區(qū)、老人休憩區(qū)，為業(yè)主搭建鄰里交流的社交平臺。

此外，國譽星城、星耀未來、龍湖恩祥?凌雲(yún)頌等項目的得房率普遍達90%，3米層高與會所功能同樣成為標配。開發(fā)商會依據(jù)項目定位優(yōu)化會所功能，例如舍棄運營成本較高的游泳池，轉(zhuǎn)而增設籃球場、羽毛球場地等運營難度更低的設施。

郭毅認為，“好房子”項目增多是昌平新房市場品質(zhì)升級的直接體現(xiàn)。她表示，一方面，得房率顯著提升，為戶型設計提供充足空間，90平方米戶型已能實現(xiàn)三面寬，大幅提升居住品質(zhì)，為購房家庭提供有力支撐。此外，結(jié)合北京“好房子”政策，社區(qū)公區(qū)通過架空層、泛會所等設施的落地，形成新房與二手房的明顯品質(zhì)梯度差；另一方面，開發(fā)商持續(xù)提高居住品質(zhì)并加大精裝投入，推動昌平新房品質(zhì)已與北京各平原新城基本齊平，不存在顯著差距。

隨著昌平“好房子”項目不斷增多，購房者可選房源也隨之增加。謝逸楓表示，優(yōu)質(zhì)地塊供應的增加將為片區(qū)發(fā)展注入動力。他指出，一方面可以推動產(chǎn)品向高品質(zhì)升級，另一方面加速“好房子”集群效應的形成。未來，依托更多優(yōu)質(zhì)地塊供應，能為市場持續(xù)輸送“好房子”，進而強化區(qū)域內(nèi)“好房子”集群發(fā)展態(tài)勢，實現(xiàn)樓市品質(zhì)與價值的雙重提升。

北京商報記者 王寅浩 李晗