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北京樓市:就是個(gè)大坑…

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房姐你好,最近一直追你的文章,每篇都看得特別認(rèn)真,真心覺得早看到幾年能少走好多彎路!我的情況是名下一套南三環(huán)豐益花園的經(jīng)適房2019年轉(zhuǎn)商,目前在出租,租期到2026年10月,目前租金6500元/月,房子是塔樓91平兩居,就是朝向不太好,朝北。剛才咨詢了中介,說是能賣410萬左右,現(xiàn)在房地產(chǎn)行情也不好,我特別糾結(jié),這房子還有必要拿著嗎?

房姐回復(fù):

特別感謝你的認(rèn)可!正如你的描述,你這房子位置很不錯(cuò),周邊配套成熟,離地鐵近,但缺點(diǎn)也很明顯:房齡快30年了,又是塔樓,戶型、品質(zhì)都一般,還朝北見不著太陽,這些因素都會(huì)影響房子的價(jià)值。

你現(xiàn)在每月租金6500年化收益大概1.9%,說實(shí)話,這租售比已經(jīng)跑贏北京一半的小區(qū)了,從租金角度看還行。

但我還是建議你,要是這房子不準(zhǔn)備自住,最好還是賣掉,因?yàn)榉績r(jià)波動(dòng)帶來的影響,可比這點(diǎn)租售比大多了。而且說句實(shí)在的,就算你沒有更好的理財(cái)渠道,可以把房子賣了存銀行,不僅收益差不多,還更穩(wěn)妥,不用操心房子的維護(hù)、租客的問題。

未來北京樓市很難再出現(xiàn)普漲行情了,分化是必然的,你這房子,說白了就是C類資產(chǎn),就算以后樓市行情好起來,它也很難跟著漲,甚至還有下跌的風(fēng)險(xiǎn),到時(shí)候就得不償失了。

最后也跟大家提個(gè)醒:高租售比現(xiàn)在就是個(gè)大坑!很多房子看著租售比高,其實(shí)是因?yàn)榭們r(jià)降下來了,表面上看買了能靠租金抵月供,可實(shí)際上房子保值增值不理想,慎重…

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房姐好!關(guān)注您有段時(shí)間了,我現(xiàn)在自住東城和平里的盛德紫闕,這小區(qū)戶型確實(shí)不咋地,物業(yè)也跟不上,想把它賣了,大概能到手1100萬左右,再加上手里現(xiàn)有的300萬,總共1400萬預(yù)算,打算置換到海淀,不考慮通勤,主要是為了自住,順便考慮下學(xué)區(qū)(目前還沒娃),麻煩房姐給推薦幾個(gè)合適的小區(qū)~

房姐回復(fù):

你換房的思路是沒問題的,盛德紫闕社區(qū)小不說,關(guān)鍵是戶型太奇葩,有一側(cè)小戶型正對(duì)蔣宅口的X形天橋,非常不好,之前這樓盤賣不動(dòng),還屢次找公司接尾盤!所以你如果有更好的選擇,賣了也可以,這個(gè)小區(qū)將來隨著樓齡逐漸老齡化,肯定還是有弊端的。

至于置換,我得先問你一句:一年內(nèi)是否有要孩子的計(jì)劃?要是有,那學(xué)區(qū)房可以納入考慮;要是暫時(shí)沒這打算,真心不建議現(xiàn)在硬湊學(xué)區(qū)房,等后期有需求了,再買個(gè)小的占坑就行,更靈活。

所以你先想清楚,現(xiàn)階段如果更看重居住品質(zhì),可以重點(diǎn)關(guān)注海淀半壁店和四季青的新房,因?yàn)槟闶侵脫Q,也不太著急,另外一個(gè)方向就是可以往上地清河那邊走一走,因?yàn)楝F(xiàn)在那邊的房子價(jià)格已經(jīng)下來了,1400萬也能買個(gè)品質(zhì)不錯(cuò)的三居。

如果說現(xiàn)階段更在乎強(qiáng)學(xué)區(qū),那萬柳和世紀(jì)城板塊可以重點(diǎn)關(guān)注。

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房姐您好!素人小白前來請(qǐng)教。二手房豆各莊板塊的富力又一城近期的成交量和成交價(jià)格怎么樣,活躍嗎?

房姐回復(fù):

這個(gè)小區(qū)其實(shí)成交量一直還可以,因?yàn)槌枛|部300多萬能看的商品房2居小區(qū)非常局限,然后它還是次新小區(qū)、有地鐵,雖然周邊配套弱一些,但是有國貿(mào),或者東部上班的需求,職住平衡會(huì)考慮他,而且房子很多,能形成一定換手率和流通,從自住的角度來講這是沒問題的,純居住屬性的一個(gè)產(chǎn)品。




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