當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整周期，在買方主導(dǎo)格局下，社區(qū)作為資源核心聚集地，已成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)穿越周期的重要抓手。

近日，我愛我家集團（000560.sz）發(fā)布2025年三季度財報，報告期內(nèi)我愛我家實現(xiàn)扣非歸母凈利潤5,424.42萬元，同比增長173.96%。

這一成績的取得，展現(xiàn)了我愛我家在行業(yè)整體波動中的抗風(fēng)險能力和經(jīng)營韌性，也再次彰顯了其深耕社區(qū)戰(zhàn)略的重要性。

核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，經(jīng)營韌性彰顯

我愛我家三大主營業(yè)務(wù)在報告期內(nèi)呈現(xiàn)協(xié)同并進態(tài)勢，各板塊依托核心城市資源稟賦與運營優(yōu)勢，形成了“存量穩(wěn)基、增量突破”的業(yè)務(wù)格局。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)作為核心增長引擎持續(xù)發(fā)力，前三季度實現(xiàn)住房交易金額（GTV）1566億元，同比增長5.1%，主要得益于北京、上海、杭州等核心城市二手房市場的復(fù)蘇紅利。其中，北京、上海門店經(jīng)營效率持續(xù)升級，市占率穩(wěn)步提升，杭州市場保持頭部穩(wěn)定。

資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)（相寓）繼續(xù)保持穩(wěn)定增長趨勢。截止三季度末，公司相寓業(yè)務(wù)在管房源達到約33萬套，相對于年初增加約2.7萬套。

新房業(yè)務(wù)逆勢突圍，前三季度GTV達259億元，同比增幅達9.3%。在新房市場整體調(diào)整的背景下，公司通過前期風(fēng)險管控與精準(zhǔn)投入，利用一二手聯(lián)動優(yōu)勢，抓住開發(fā)商渠道依賴度提升的機遇，在保障二手房基本盤的同時實現(xiàn)增量突破。

存量房時代社區(qū)價值凸顯，助力業(yè)務(wù)協(xié)同筑牢業(yè)績根基

值得注意的是，報告期內(nèi)我愛我家啟動了2025社區(qū)好鄰節(jié)活動，在房地產(chǎn)深度調(diào)整周期中進一步深耕社區(qū)，這一動作本質(zhì)上是其對房地產(chǎn)存量時代規(guī)律的精準(zhǔn)把握。

從市場特征來看，核心城市已率先進入存量主導(dǎo)階段。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，我愛我家深耕的北京、上海、杭州、天津、南京、蘇州等核心城市2025年前三季度二手房市場占比均超過65%，其中北京、上海更是分別高達82.4%、83%，存量主導(dǎo)的市場特征已十分明確。

從市場規(guī)?？矗?024年中國存量房買賣市場規(guī)模已達7萬億-8萬億元，預(yù)計2030年將突破10萬億元；住宅租賃市場規(guī)模同樣可觀，2023年中國租房人口已接近2.6億，2025年有望突破3億大關(guān)，有機構(gòu)預(yù)計到2025年，中國房屋租賃市場規(guī)模將達到3.2萬億元，2025年—2030年的復(fù)合增長率預(yù)計為7.5%。

而這龐大的存量市場體量，都高度集中在一個個社區(qū)單元中。因此，隨著存量房交易占比持續(xù)提升、租賃市場走向規(guī)?；?，社區(qū)不僅是單純的居住空間，也是承接房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的核心“主陣地”，其“房、客、人、店”的聚合價值正隨之持續(xù)凸顯。

作為國內(nèi)第一家將門店開進社區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，我愛我家通過25年的全國布局和深耕核心城市的積累，已經(jīng)打造了一張龐大的“融入社區(qū)的線下門店網(wǎng)絡(luò)”，規(guī)模和運營質(zhì)量保持行業(yè)前列。

在此基礎(chǔ)上，我愛我家實現(xiàn)了“房、客、人、店”等核心業(yè)務(wù)要素在二手住宅買賣、新房銷售以及租住服務(wù)等市場中的協(xié)同共享、優(yōu)化匹配，既提升了業(yè)務(wù)運營效率，也增強了系統(tǒng)抗風(fēng)險能力，為經(jīng)營體的生命力與盈利能力提供堅實保障。

具體來看，租住服務(wù)頻次高、黏性強，可幫助企業(yè)持續(xù)蓄房蓄客，進而為低頻高價的買賣服務(wù)導(dǎo)流，實現(xiàn)增收增利；而新房銷售業(yè)務(wù)作為一種高毛利的機會型業(yè)務(wù)，具有低黏性的特點，對于具有社區(qū)客群基礎(chǔ)的成熟門店而言，新房業(yè)務(wù)是二手房業(yè)務(wù)的補充；而對于社區(qū)根基不深的新拓門店來說，新房業(yè)務(wù)可以成為保持運營、培養(yǎng)團隊、積蓄客源的現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)。

更重要的是，這種多元業(yè)務(wù)協(xié)同能夠有效平抑市場波動帶來的影響。住房交易服務(wù)受政策、宏觀經(jīng)濟等外部因素影響顯著，波動性較強，而租住服務(wù)的周期性相對較弱，我愛我家通過租售聯(lián)動的業(yè)務(wù)架構(gòu)，可將“房、客、人、店”等核心資源靈活導(dǎo)向租住服務(wù)業(yè)務(wù)，避免單一業(yè)務(wù)波動對整體經(jīng)營造成沖擊，從而保障業(yè)務(wù)體系的整體活力與收入穩(wěn)定性，這也是其在市場調(diào)整期保持經(jīng)營穩(wěn)健的重要原因。

“好鄰式服務(wù)”助力單店效率，社區(qū)經(jīng)營價值顯現(xiàn)

理解了社區(qū)對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的戰(zhàn)略價值，便能讀懂我愛我家在報告期內(nèi)舉辦2025社區(qū)好鄰節(jié)的深層邏輯。事實上，我愛我家近兩年在社區(qū)深耕上動作不斷。比如，近年來我愛我家多次提到“好鄰式服務(wù)”這一概念，各城市公司均在積極推進社區(qū)便民服務(wù)以增強客戶黏性。以北京為例，近三年來其為10余萬家庭提供便民服務(wù)，舉辦千余場社區(qū)活動，送出近五萬份清涼傘、暖冬禮包及鄉(xiāng)村振興農(nóng)副產(chǎn)品等關(guān)懷禮品，讓“好鄰式服務(wù)”真正走進居民生活的方方面面。

此外，我愛我家還與京東物流合作，打造覆蓋選品、品控、商品倉運配等物流專項保障的一體化解決方案，為社區(qū)居民帶來更加便利的生活體驗，實現(xiàn)“電商+社區(qū)+服務(wù)”的全方位覆蓋，提升租住體驗；與業(yè)之峰、博洛尼等頭部裝修公司達成戰(zhàn)略合作，為社區(qū)居民提供從購房咨詢到裝修設(shè)計的一站式解決方案。打破了傳統(tǒng)房地產(chǎn)服務(wù)的邊界，構(gòu)建了更完整的居住服務(wù)生態(tài)，這種生態(tài)化發(fā)展模式不僅能夠提高客戶黏性，也為公司未來的發(fā)展打開了想象力的天花板。

在行業(yè)普遍面臨業(yè)績壓力與生存挑戰(zhàn)的當(dāng)下，社區(qū)深耕策略的成效已直接體現(xiàn)在運營數(shù)據(jù)中。據(jù)國金證券研報數(shù)據(jù)，2024年我愛我家單店成交額達到1.09億元/間，這一數(shù)據(jù)優(yōu)于行業(yè)內(nèi)其他頭部企業(yè)，意味著單店覆蓋的社區(qū)“房、客、人、店”資源半徑顯著擴大，社區(qū)投入產(chǎn)出比大幅提升，成為其在行業(yè)下行期仍能實現(xiàn)盈利的重要支撐。

展望未來，隨著房地產(chǎn)市場從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量運營，社區(qū)的“房、客、人、店”價值將進一步釋放。對我愛我家而言，前期的社區(qū)深耕已形成“先發(fā)優(yōu)勢”：一方面，廣泛的社區(qū)觸點能更快承接增量需求；另一方面，積累的房客資源和信任基礎(chǔ)，能在行業(yè)集中度提升中搶占更多份額。

三季度財報持續(xù)盈利的數(shù)據(jù)已給出積極信號，而國金證券、開源證券、國信證券等多家機構(gòu)給予的“增持”或“優(yōu)于大市”評級，更印證了市場對其業(yè)務(wù)邏輯與長期價值的認可。在存量時代的行業(yè)變革中，我愛我家以社區(qū)為核心的商業(yè)模式，正憑借其抗周期性與成長性，持續(xù)釋放成長價值，為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的實踐路徑。

本文僅供參考，不作為任何投資建議。