來源：市場資訊

（來源：不良資產行業(yè)觀研）

近日，全球另類資管巨頭黑石集團(Blackstone)正在清算一組價值18億美元的養(yǎng)老地產項目，這筆投資造成超6億美元虧損。黑石此次出售的養(yǎng)老地產項目涵蓋美國各地約9000套養(yǎng)老房間，對應近90處養(yǎng)老項目。

黑石收購養(yǎng)老地產從2017年開始，當時處于超低利率時代，但資產價格處在市場高位。2020年爆發(fā)的疫情對養(yǎng)老地產造成巨大沖擊，入住率暴跌，導致收入和資產價值大幅縮水，有的老年社區(qū)入住率從80%跌至41%。

另有數(shù)據(jù)顯示，其持有的近40處養(yǎng)老地產買入價7.55億美元，出售價5.36億美元，整體折損近三成。據(jù)對公開記錄的分析，部分養(yǎng)老項目的出售價與買入價相比，跌幅甚至超過70%。

黑石本想沿用最擅長的“低買高賣”傳統(tǒng)地產投資策略操作養(yǎng)老地產，但忽視了該領域的特殊性。

養(yǎng)老地產并非單純的房地產，而是融合了酒店服務、醫(yī)療護理、物業(yè)管理和餐飲服務等多重運營體系的復雜業(yè)態(tài)，具有高度專業(yè)性、復雜運營性等特征，并深受宏觀和地方政策影響。

養(yǎng)老項目的收入主要來自長者的月費和醫(yī)療護理補貼，養(yǎng)老社區(qū)收入相對固定，同時長者對價格極為敏感。

黑石投資的中端養(yǎng)老社區(qū)（月費3500-6000美元），隨著成本日益上升，難以通過漲價轉移壓力，難以像公寓租金那樣快速上漲抵消成本。

這件事凸顯了資本在運營社會屬性極強的養(yǎng)老產業(yè)時所面臨的矛盾，利潤最大化與社會福利剛性需求之間的沖突。當資本追求高回報與養(yǎng)老產業(yè)固有的高成本、慢增長特性相悖時，矛盾就會爆發(fā)。

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