看看高新區(qū)的二手房?jī)r(jià)走勢(shì)，先說(shuō)結(jié)局：其實(shí)蠻好的！

政策調(diào)整

近期的相關(guān)文章提到福州高新區(qū)剝離社會(huì)事務(wù)職能，后來(lái)閩侯的行政介紹，也從原來(lái)備注的不含高新區(qū)，變更成了上街、南嶼等8個(gè)鎮(zhèn)。

這也就意味著，高新區(qū)托管的地方，回歸閩侯管理。

關(guān)于高新區(qū)，由來(lái)已久，一區(qū)多園，包括海西園、福州軟件園、洪山園等

2013年7月1日，福州高新區(qū)正式托管閩侯縣南嶼鎮(zhèn)以及上街鎮(zhèn)的5個(gè)村（上街鎮(zhèn)建平村、新洲村、厚庭村、馬排村、馬保村），全面行使托管區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)職能。

雖然高新區(qū)這個(gè)功能區(qū)的概念很廣泛，但是在日常樓市認(rèn)知里面，也就是把閩侯南嶼鎮(zhèn)以及上街5個(gè)村等，等同于高新區(qū)。

由于托管模式，這里也給了很多購(gòu)房者一個(gè)期待，就是劃入福州市區(qū)。

最終回歸閩侯，至于未來(lái)閩侯能否撤縣劃區(qū)，大概率也是不可能了。

這也就讓高新區(qū)的期待成了泡影。

至于為何會(huì)做出這個(gè)操作，其實(shí)不僅是福州高新區(qū)，全國(guó)都在官方指導(dǎo)下，剝離功能區(qū)與行政區(qū)的職責(zé)關(guān)系，減少人事崗位。

當(dāng)然，當(dāng)初也確實(shí)有功能區(qū)轉(zhuǎn)成行政區(qū)成功的案例，所以這也是當(dāng)初福州高新區(qū)的期待所在。

只不過(guò)在撤縣劃區(qū)收緊后，又迎來(lái)功能區(qū)職責(zé)收緊，只能說(shuō)機(jī)遇早已經(jīng)不在。

至于有何影響？

首先就是福州市區(qū)戶口的價(jià)值多少？

高新區(qū)目前最大的痛點(diǎn)，就是閩侯戶口，無(wú)法報(bào)考福州高中。

只不過(guò)如果僅僅為了一個(gè)報(bào)考福州高中，福州戶口是否有價(jià)值？

最典型的案例就是長(zhǎng)樂(lè)，同樣改區(qū)，當(dāng)初中考統(tǒng)一，最終長(zhǎng)樂(lè)的高中名額被市區(qū)搶占。

后來(lái)為了保護(hù)長(zhǎng)樂(lè)生源的升學(xué)率，只好把錄取名額采取市區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)區(qū)的劃分。

所以這里延伸到閩侯，以及高新區(qū)。

假如真的劃區(qū)了，可能連高新區(qū)第一中學(xué)，都會(huì)被市區(qū)的學(xué)生搶占，最終也變成長(zhǎng)樂(lè)模式。

高新區(qū)的學(xué)位留給高新區(qū)，市區(qū)的學(xué)位留給市區(qū)。

當(dāng)然如果有特別追求教育的，福州現(xiàn)在也是放開(kāi)落戶，集體戶就能入讀，只不過(guò)是接送問(wèn)題。

所以高新區(qū)的劃區(qū)意義到底在哪？

個(gè)人覺(jué)得并不是這些，僅僅是一個(gè)身份認(rèn)同而已，可能很多人覺(jué)得福州戶口有啥好身份不身份。

但是在樓市里面，這些看上去很天馬行空的理念，就是有它存在的理由。

當(dāng)然利好也有，高新區(qū)這種很尷尬存在的身份，在很多政策上就很明顯。

以樓市為例，閩侯的購(gòu)房補(bǔ)貼，都要刻意剔除高新區(qū)，福州市區(qū)的政策一般也不會(huì)帶上高新區(qū)。

爹不疼，媽不愛(ài)，兩不管的地帶，多多少少有點(diǎn)尷尬。

至于如今回歸閩侯后，除了沒(méi)有了認(rèn)同的預(yù)期外，還有就是板塊的發(fā)展問(wèn)題。

這個(gè)可能才是最大的隱患。

南嶼上街這幾年的土拍也都是依托在高新區(qū)，園區(qū)開(kāi)發(fā)配合土地規(guī)整的統(tǒng)一，相對(duì)而言是更有利于發(fā)展。

加上一個(gè)新區(qū)帶來(lái)的關(guān)注度和投入度，也給這個(gè)片區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了更多幫助。

目前介于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，新區(qū)開(kāi)發(fā)也是捉襟見(jiàn)肘，福州還有濱海新城在那邊，此外三江口等待開(kāi)發(fā)。

在沒(méi)了行政加持后，這里后續(xù)的片區(qū)開(kāi)發(fā)，又會(huì)如何？

閩侯自身的縣政府重心在甘蔗，對(duì)這里的資源傾斜有多少？

只能說(shuō)這個(gè)才是后續(xù)最需要關(guān)注的，它決定了這次調(diào)整帶來(lái)的變化。

樓市價(jià)格

接著就來(lái)看看高新區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，這里的樓市走勢(shì)很有代表性，強(qiáng)勢(shì)了很多年，在2023年下半年開(kāi)始短時(shí)間內(nèi)崩盤(pán)。

翻看文章，2023年8月，寫(xiě)第一次價(jià)格下跌開(kāi)始，不到3個(gè)月，這里就崩盤(pán)了。

如今時(shí)間過(guò)去了2年，這時(shí)候再用樓盤(pán)的二手成交走勢(shì)去對(duì)比，已經(jīng)有一定的參考意義了。

至于樓盤(pán)選擇，借鑒當(dāng)時(shí)文章分析的四個(gè)區(qū)域，代表了板塊的上下游關(guān)系。

在二手的數(shù)據(jù)里面，剔除了個(gè)別大戶型、小戶型，減少干擾。

由于明細(xì)數(shù)據(jù)太多，就不貼在文章里面了，按月做均價(jià)和套數(shù)匯總看走勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源貝殼。

首先就是上游代表的中海寰宇天下、萬(wàn)科又一城。

中海寰宇天下：板塊的代表天花板，2023年9月前，項(xiàng)目成交均價(jià)都在2W以上，高峰期集中在2.4W左右，隨后開(kāi)始下跌，持續(xù)跌到2024年7月的1.6W。

隨后近一年時(shí)間項(xiàng)目成交穩(wěn)定在1.5W左右，在平臺(tái)的成交套數(shù)也不算少。

萬(wàn)科又一城：板塊的二哥，價(jià)格一直比不過(guò)中海，項(xiàng)目在2023年9月開(kāi)始下跌，此前均價(jià)2.2W左右，隨后下跌到2024年7月的1.4W左右。

近一年穩(wěn)定在1.4W，同樣的成交套數(shù)也在增加。

群升江山城：依靠閩師專(zhuān)附小這個(gè)劃片，當(dāng)初也被定位成了板塊的“學(xué)區(qū)房”，也是個(gè)超級(jí)大盤(pán)。

項(xiàng)目?jī)r(jià)格在2023-8月開(kāi)始下跌，之前均價(jià)在1.9W上下，隨后跌到了2024年11月的1.1W，近一年穩(wěn)定在1W上下。

陽(yáng)光城翡麗灣：位于南嶼的大盤(pán)，主打高新區(qū)萬(wàn)達(dá)+地鐵預(yù)期，項(xiàng)目?jī)r(jià)格雜在2023年6月開(kāi)始下跌，此前均價(jià)在1.7W左右，一路跌到了2025年2月的9.5K，近半年穩(wěn)定在9K左右。

三盛托斯卡納：同樣位于南嶼的大盤(pán)，主打的也是高新區(qū)萬(wàn)達(dá)，2023年9月項(xiàng)目開(kāi)始下跌，此前均價(jià)在1.7W左右，下跌到2024年9月的1W均價(jià)，近一年穩(wěn)定在1W左右。

正祥林語(yǔ)墅：位于旗山的大盤(pán)，板塊的下游代表，2023年9月開(kāi)始下跌，此前均價(jià)1.2W左右，跌到2024年11月的8K，隨后在8K上下波動(dòng)，近2個(gè)月均價(jià)來(lái)到7K。

分析：通過(guò)對(duì)幾個(gè)區(qū)域的二手價(jià)格走勢(shì)對(duì)比，當(dāng)然數(shù)據(jù)有一定波動(dòng)，畢竟樣本數(shù)不算多，但是整體走勢(shì)還是比較清晰。

板塊在2023年下旬開(kāi)始，從上而下的集體下跌，用了一年時(shí)間，跌幅都在40%以上。

在2024年9月開(kāi)始，板塊上游的中海寰宇、萬(wàn)科又一城，終于穩(wěn)住了下跌的趨勢(shì)，中游的群升江山城隨即也穩(wěn)住。

南嶼的翡麗灣9月穩(wěn)了半年后，價(jià)格再一次下跌，正式跌破1W，近半年才穩(wěn)住。

至于最下游的旗山區(qū)域，價(jià)格波動(dòng)較大，不過(guò)并沒(méi)有看到價(jià)格穩(wěn)住的趨勢(shì)，近2個(gè)月已經(jīng)來(lái)到7K以下，而且成交套數(shù)并不多。

綜上，從四大區(qū)域也能看出，一個(gè)大板塊，上游一直都握有定價(jià)權(quán)，即便在普跌的背景下，只有上游穩(wěn)住了，下游才有可能穩(wěn)住。

至于最下游的區(qū)域，即便當(dāng)初價(jià)格更低，但是跌幅并不會(huì)更少，而且會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，看上去價(jià)格不跌了，實(shí)際是成交量沒(méi)有，已經(jīng)進(jìn)入有價(jià)無(wú)市了。

這就是高新區(qū)的寫(xiě)照，至少?gòu)陌肽甑淖邉?shì)來(lái)看，板塊的大部分二手是相對(duì)穩(wěn)定的，部分項(xiàng)目的成交套數(shù)也相對(duì)不少，可以說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的信號(hào)。

只不過(guò)看上去稍微穩(wěn)定的價(jià)格，如今又迎來(lái)這次的調(diào)整，不知道是否又會(huì)引起新一輪的價(jià)格變化。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

目前的外圍區(qū)域，下跌已經(jīng)是常態(tài)，很多板塊已經(jīng)跌到沒(méi)了流動(dòng)性，一旦沒(méi)有流動(dòng)性后，所謂的價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有參考意義，這時(shí)候?qū)τ谑袌?chǎng)才是最絕望的。

即便想降價(jià)賣(mài)，都難覓下家。

在這一點(diǎn)上，上一輪的參考就是經(jīng)常說(shuō)的四大鬼城，如今高新區(qū)的下游板塊也有類(lèi)似的影子存在，不過(guò)對(duì)于中上游的區(qū)域，整體的數(shù)據(jù)趨勢(shì)還是不錯(cuò)。

能保持住這個(gè)數(shù)據(jù)的最大誘因很簡(jiǎn)單，無(wú)非還是人口。

這也是高新區(qū)作為新區(qū)，最大的成功點(diǎn)。

如今回首看所謂的新區(qū)樓市，高新區(qū)這10年的走勢(shì)，其實(shí)也是一個(gè)非常具有參考的案例。