上海新天地即將變身一處沒有圍墻的藝術(shù)現(xiàn)場(chǎng)。11月底，2025年“燃冉”青年藝術(shù)家孵化計(jì)劃將在新天地東臺(tái)里啟動(dòng)，在這片開放社區(qū)的街巷與空間里，展覽、演講和劇場(chǎng)都會(huì)打破形式壁壘，共同組成一個(gè)多維且流動(dòng)的文化展示平臺(tái)。

9月29日，作為上海新天地?cái)U(kuò)容升級(jí)的核心板塊，新天地東臺(tái)里正式開業(yè)。幾乎在同一時(shí)期，瑞安房地產(chǎn)宣布將“新天地XINTIANDI”從商業(yè)項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略升維為社區(qū)品牌。

從商業(yè)空間拓展到藝術(shù)現(xiàn)場(chǎng)，從商業(yè)品牌升級(jí)為社區(qū)品牌，新天地的變化一脈相承，更是在回應(yīng)超大型城市發(fā)展進(jìn)程中浮現(xiàn)的新命題：當(dāng)上海全面進(jìn)入存量更新階段，作為城市建設(shè)的參與者，應(yīng)當(dāng)如何破解城市更新的痛點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

破題“好看不中用”

今年，中央城市工作會(huì)議時(shí)隔十年再次召開，首次強(qiáng)調(diào)“城市更新”。不可否認(rèn)的是，一些項(xiàng)目在落地時(shí)難逃困境，或是更新后活力衰減，或是好看不中用。2019年上海啟動(dòng)新一輪舊改，成片石庫門集體煥新，不少開發(fā)商借機(jī)仿效，落地之后出現(xiàn)明顯分化：有的項(xiàng)目人氣很旺，有的卻顯冷清。

隨著城市更新在全國(guó)各地加速推進(jìn)，破解其可持續(xù)性難題已成為當(dāng)下的關(guān)鍵命題。

人們喜歡的空間，本質(zhì)上是能滿足自己的需求。這意味著，開發(fā)者需從單純聚焦物理空間改造，轉(zhuǎn)向以人的真實(shí)需求為核心。

人與人的需求本就千差萬別，還會(huì)跟著時(shí)間不斷變化，怎么才能打造出讓人始終喜愛的空間？

答案是用“園丁式”長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)思維替代短期改造邏輯?！靶绿斓亍逼放贫ㄎ坏膽?zhàn)略調(diào)整，正是基于對(duì)一系列城市與行業(yè)趨勢(shì)發(fā)展的洞察。

“一座欣欣向榮的城市，應(yīng)由充滿生命力的社區(qū)共同構(gòu)筑，而非孤立的單體建筑。在城市價(jià)值重構(gòu)的關(guān)鍵階段，我們需要的不是簡(jiǎn)單的空間調(diào)整，而是對(duì)生活多元可能性的重新定義?！比鸢卜康禺a(chǎn)副主席羅寶瑜表示。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，大規(guī)模開發(fā)之路已無法走通，逐步轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作和存量資產(chǎn)的提質(zhì)增效。大家對(duì)“好房子、好社區(qū)”的需求越來越高，這也帶動(dòng)了行業(yè)方向的轉(zhuǎn)變。與此同時(shí)，社會(huì)與人口結(jié)構(gòu)正發(fā)生重大變革，家庭形態(tài)多元化，老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)。氣候環(huán)境問題對(duì)城市發(fā)展的影響持續(xù)加深，技術(shù)變革更滲透到生活的每一個(gè)細(xì)微之處。

面對(duì)這些變化，單一功能的物理空間很難滿足，需要依托一套完整系統(tǒng)的城市解決方案予以回應(yīng)。

過去20多年里，瑞安先后在上海、武漢、佛山、重慶、南京等地打造并持續(xù)運(yùn)營(yíng)新天地系列項(xiàng)目，將其打造成復(fù)合功能社區(qū)。這套解決方案已在城市發(fā)展實(shí)踐中得到充分驗(yàn)證——各地新天地項(xiàng)目均保持旺盛人氣與活力。

嶺南新天地。

蟠龍新天地人氣高漲，核心原因在于規(guī)劃之初就深入分析人的需求，挖掘在地文化底蘊(yùn)。經(jīng)過多年精耕，蟠龍新天地從一處破敗的遠(yuǎn)郊城中村，轉(zhuǎn)型為集商業(yè)創(chuàng)新、文化體驗(yàn)、品質(zhì)居住和自然景觀于一體的高品質(zhì)社區(qū)，精準(zhǔn)契合現(xiàn)代人對(duì)理想都市生活的向往。

現(xiàn)在回過頭來，它們正是當(dāng)年未來城市社區(qū)的雛形。而在當(dāng)下再談未來城市社區(qū)的打造，底層邏輯不變，形態(tài)更具時(shí)代特征。

羅寶瑜在新天地品牌發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)下要打造的是以人的體驗(yàn)為中心、以韌性為基底、以技術(shù)為支撐、向未來開放的社區(qū)新范式。它不再是房地產(chǎn)的副產(chǎn)品，而是一種更高品質(zhì)、更具歸屬感、更可持續(xù)的生活方式。

跳出“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制”

此次品牌煥新后，原以“天地”命名的六大項(xiàng)目統(tǒng)一更名為“新天地”，包括武漢新天地、重慶新天地、嶺南新天地、瑞虹新天地、虹橋新天地、蟠龍新天地。上海創(chuàng)智天地、武漢創(chuàng)新天地則將作為知識(shí)創(chuàng)新社區(qū)獨(dú)立產(chǎn)品線保持原有命名。

上海正加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市，《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024—2026年）》明確，支持重點(diǎn)商圈打造成面向全球的一流商圈。國(guó)際商圈自然要吸引全球消費(fèi)者。

但國(guó)內(nèi)商業(yè)招商模式大體類似，大多數(shù)商圈千篇一律，缺乏“人無我有”的特質(zhì)，難以長(zhǎng)久吸引人氣。當(dāng)人們失去了新鮮感，很容易被新的項(xiàng)目所替代，也浪費(fèi)了大手筆投入的存量資產(chǎn)。

羅寶瑜常常提醒團(tuán)隊(duì)，不要急于用標(biāo)準(zhǔn)化的模型去覆蓋一切，每一個(gè)社區(qū)都要找到自己的節(jié)奏，強(qiáng)調(diào)回到在地的價(jià)值?！澳阋日业阶约涸诘匚幕母?，再去和世界對(duì)話”。

相比其他企業(yè)，瑞安的不同之處在于，將在地的傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代創(chuàng)新相結(jié)合。蟠龍新天地依托江南古鎮(zhèn)文化底蘊(yùn)，引入了大量公共場(chǎng)景——湖畔公園、復(fù)古的宋明街區(qū)、廊橋飛渡，以及藝術(shù)、體育活動(dòng)空間，使得它逐漸成為不失傳統(tǒng)文化神韻，卻極具現(xiàn)代潮流的生活中心。

蟠龍新天地。

在地文化的差異，讓這些社區(qū)有保留了各自的特質(zhì)。從上海新天地的石庫門建筑，到武漢天地的漢派風(fēng)情，再到嶺南新天地廣府文化，瑞安在不同城市都找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的最佳結(jié)合點(diǎn)。

但新天地系列不只是和傳統(tǒng)文化融合。例如創(chuàng)智天地緊鄰大學(xué)校區(qū)，是科技園區(qū)和公共社區(qū)的融合產(chǎn)物。瑞虹新天地連通外灘、陸家嘴與北外灘，不是傳統(tǒng)意義上的CBD，而是通過復(fù)合功能的疊加，把居住、商業(yè)、文化、公共空間融合在一起。

“社區(qū)營(yíng)造沒有唯一的標(biāo)準(zhǔn)答案，它可以是城市微度假社區(qū)、歷史文化社區(qū)、區(qū)域中心社區(qū)，或者知識(shí)創(chuàng)新社區(qū)……你要去理解這一片土地需要什么，根據(jù)它本身具備的特質(zhì)來創(chuàng)作?！比鸢卜康禺a(chǎn)行政總裁王穎說。

借此次品牌煥新契機(jī)，新天地將進(jìn)一步強(qiáng)化綜合社區(qū)角色，全面提升統(tǒng)一性與生態(tài)協(xié)同力。此次發(fā)布的核心主張——“生活總有新天地”，也意味著所有新天地社區(qū)都將通過空間、內(nèi)容、服務(wù)層面的有機(jī)更新，開啟社區(qū)生活的更多可能。

此次新天地品牌升級(jí)之后，瑞安將重點(diǎn)聚焦四個(gè)核心方面。一是打造多元復(fù)合場(chǎng)景，深度融合住宅、辦公、商業(yè)、文化等功能，實(shí)現(xiàn)步行范圍內(nèi)的全需求覆蓋。二是深耕在地文化根基，挖掘本土底蘊(yùn)的同時(shí)，創(chuàng)新構(gòu)建具有現(xiàn)代特色的文化敘事。三是踐行可持續(xù)發(fā)展理念，持續(xù)增強(qiáng)社區(qū)韌性和長(zhǎng)期活力。四是發(fā)力文化創(chuàng)意領(lǐng)域，用創(chuàng)意來賦能場(chǎng)景升級(jí)。

與“燃冉計(jì)劃”一脈相承，新天地持續(xù)探索內(nèi)容創(chuàng)新對(duì)商業(yè)場(chǎng)景的賦能。通過“新焺?dòng)螆@ Heritage NOW Festival”“蔚冉生長(zhǎng)花鳥市”“Art To Gather 新天地藝游季”等原創(chuàng)項(xiàng)目，構(gòu)建了獨(dú)特的內(nèi)容矩陣。它們不是簡(jiǎn)單的商業(yè)促銷，而是對(duì)在地文化的深度挖掘和創(chuàng)新表達(dá)。

上海新天地藝游季活動(dòng)。

作為新品牌理念的落地實(shí)踐，上海新天地東區(qū)的新天地東臺(tái)里項(xiàng)目已經(jīng)9月底營(yíng)業(yè)。這不是傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目，而是多元共生的城市綜合體地標(biāo)，依托8.8萬平方米開放式商業(yè)空間和6500平方米全景天幕，打造多維場(chǎng)景。

其核心特色在于在地文化的深度激活。以百年東臺(tái)路為主軸，串聯(lián)文化藝術(shù)中心、章太炎故居、喇格納小學(xué)等十余處開放文化場(chǎng)景，通過“東臺(tái)”系列活動(dòng)喚醒城市文化共鳴。同時(shí)匹配新一代消費(fèi)趨勢(shì)，引入多國(guó)菜系、特色露臺(tái)餐飲、延時(shí)微醺菜單、“東臺(tái)食集”等豐富美食體驗(yàn)，布局潮流運(yùn)動(dòng)、高端時(shí)尚、沉浸式娛樂等復(fù)合業(yè)態(tài)。

新天地東臺(tái)里。

未來，瑞安將進(jìn)一步深化多元社區(qū)發(fā)展方案，比如升級(jí)召樓新天地作為城市微度假目的地，以奉賢“南橋天地”（貝港城中村）項(xiàng)目打造區(qū)域社區(qū)新標(biāo)桿。積極和本土優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，共同開拓未來社區(qū)建設(shè)的創(chuàng)新路徑。

打破收支平衡困境

城市更新項(xiàng)目普遍投入大、周期長(zhǎng)，若搭配商業(yè)運(yùn)營(yíng)和社區(qū)配套等業(yè)態(tài)，后期收益又容易受市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)趨勢(shì)波動(dòng)影響，盈利預(yù)期模糊。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，城市更新“高成本、低回報(bào)、長(zhǎng)周期”的特性，和企業(yè)追求“穩(wěn)盈利、快回款”的核心訴求存在天然矛盾。但瑞安正打破這一固有認(rèn)知。

其“長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)+創(chuàng)新”的“園丁”邏輯，或許在短期內(nèi)難以取悅投資者或資本市場(chǎng)，但從長(zhǎng)期來看，雖然擴(kuò)張速度平緩，卻能維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。通過社區(qū)運(yùn)營(yíng)不斷積累品牌與價(jià)值，塑造社區(qū)活力和韌性。這種韌性未必立刻體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表上，卻足以支撐企業(yè)穿越地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期，構(gòu)建自我造血的良性機(jī)制。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)視角來看，這種“耐心資本”也為企業(yè)、社區(qū)和城市培育了新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

20多年前，當(dāng)多數(shù)開發(fā)商爭(zhēng)奪郊區(qū)土地、加速商品房開發(fā)時(shí)，瑞安卻選擇在城市中心城區(qū)做了一次“修舊如舊”的探索。他們保留了石庫門街區(qū)立面，修復(fù)街區(qū)肌理，同時(shí)注入國(guó)際化商業(yè)與文化元素。這一選擇在當(dāng)時(shí)曾遭質(zhì)疑，流程復(fù)雜，耗時(shí)久，短期收益有限。但最終的結(jié)果證明這種看似“緩慢”的邏輯，反而打造了上海最具標(biāo)志性的文化社區(qū)。

如今，很多外資機(jī)構(gòu)、跨國(guó)企業(yè)在進(jìn)入中國(guó)時(shí)，都會(huì)優(yōu)先選擇新天地作為合作或落地的起點(diǎn)。這不僅是因?yàn)樾绿斓氐膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)，更在于它構(gòu)建了一種國(guó)際化包容但又不失在地社區(qū)氛圍的生活環(huán)境。城市更新與經(jīng)濟(jì)價(jià)值，本可共生共榮。

原標(biāo)題：《向下扎根，向上生長(zhǎng)！新天地變身社區(qū)品牌，打造可持續(xù)更新樣本》

欄目主編：崔家琛

來源：作者：解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞