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哈嘍，大家好，小林哥這篇經(jīng)濟(jì)評論分析2025二手房市場真相：265萬套掛牌背后，掛牌量暴增10%卻無人問津，百城房價普跌8%，成交周期拉長至95天，賣家瘋狂內(nèi)卷降價，買家拿著錢觀望，房子正從“資產(chǎn)”變回真正“不動”的房產(chǎn)，買房人該慌嗎？

掛牌量破265萬套：業(yè)主們?yōu)楹渭w“拋房”？

打開任意房產(chǎn)中介APP，“急售”“降價”的標(biāo)簽隨處可見，這背后是不斷攀升的二手房掛牌量。

國家統(tǒng)計局與58安居客聯(lián)合發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月底，全國百城二手房掛牌總量已達(dá)265.36萬套，較2024年同期的239.5萬套增長10.82%，把這個數(shù)據(jù)按城市級別拆分，差異立刻凸顯出來。

新一線城市成為掛牌量增長的“主力”，13.07%的同比增幅遠(yuǎn)超其他城市能級；二線城市緊隨其后，11.39%的漲幅同樣亮眼；一線城市和三線城市增速相對平緩，分別為6.85%和7.9%。

不少準(zhǔn)備入手的朋友看到這個數(shù)字就犯嘀咕：這么多房子等著賣，是不是意味著樓市要“降溫”，現(xiàn)在入場會成“接盤俠”？

先別被數(shù)字嚇住，得弄明白業(yè)主們集中賣房的真實原因，武漢住建局2025年10月樓市報告中就提到，漢陽區(qū)某次新小區(qū)單月新增掛牌28套，其中19套是業(yè)主為置換更大戶型或?qū)W區(qū)房而售。

有位業(yè)主的情況很典型，他這套110平米的三居室掛價210萬，比小區(qū)同戶型成交價低8萬，只為快速回款湊齊改善房首付。

投資客集中離場也是重要原因之一，中國證券報11月頭版報道，西安、鄭州等新一線城市出現(xiàn)“批量拋房”現(xiàn)象，某房產(chǎn)中介平臺數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度西安投資客掛牌房源占比達(dá)22%，較去年同期提升7個百分點。

有位2018年入手公寓的投資客，近期一次性掛出4套房源，報價較購入價僅上浮5%，算上利息基本“平本出售”。

學(xué)區(qū)政策調(diào)整則直接觸發(fā)了部分學(xué)區(qū)房的拋售潮，上海教育部門2025年4月實施“多校劃片”新政后，靜安區(qū)靜安新城、徐匯區(qū)襄陽南路等傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房小區(qū)，掛牌量短期內(nèi)激增。

解放日報記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，靜安區(qū)某知名學(xué)區(qū)房小區(qū)，一套65平米的兩居室，業(yè)主從5月的1250萬報價，一路降到1080萬才成交，成交周期長達(dá)112天。

把這些線索串聯(lián)起來就能發(fā)現(xiàn)，265萬套掛牌量不是“恐慌性拋售”的結(jié)果，而是置換需求、投資離場、政策調(diào)整等多重因素的疊加。

新一線和二線城市之所以漲幅高，核心是這兩類城市前幾年樓市活躍度高，投資客和置換需求更集中，如今市場調(diào)整期，這部分房源自然先涌出來。

成交反超新房？“以價換量”的真相有點冷

很多人會想，掛牌量這么高，成交量肯定慘不忍睹，但實際情況恰恰相反，重點城市的二手房成交已經(jīng)悄悄超過新房，成為市場交易的“主力”。

最有代表性的就是成都，成都市住建局發(fā)布的2025年1-9月樓市數(shù)據(jù)顯示，全市商品住房成交總量23.7萬套，其中二手房17.8萬套，新房僅5.9萬套，這個差距相當(dāng)明顯。

換算下來，成都每成交4套房子，就有3套是二手房，這個數(shù)據(jù)發(fā)布后，西南財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所立刻給出解讀：“成都樓市已經(jīng)全面進(jìn)入存量時代，二手房的流通效率直接決定了整個市場的活躍度?！?/p>

不光成都，克爾瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，30個重點城市前9月二手房成交累計達(dá)121萬套，較2024年同期增長9%。

一邊是掛牌量猛增，一邊是成交量上漲，這看似矛盾的現(xiàn)象，核心就藏在“價格”里，說白了就是“以價換量”。

北京青年報10月底的報道里有個真實案例：朝陽區(qū)北苑小區(qū)一套89平米的兩居室，業(yè)主9月初掛牌價680萬，掛了兩個月連看房的人都少，11月初降到620萬，三天內(nèi)就有12組客戶看房，最終順利成交。

這種“降價換成交”的情況在一線城市特別普遍，中指研究院11月1日發(fā)布的《百城房價指數(shù)報告》明確指出，2025年10月，全國100個監(jiān)測城市的二手住宅價格環(huán)比全部下降，這是2018年以來首次出現(xiàn)“全線下滑”的情況。

這意味著，現(xiàn)在想把二手房賣出去，降價幾乎是唯一的選擇，區(qū)別只在于降得多還是降得少。

更讓人揪心的是，現(xiàn)在就算降價，房子也沒那么好賣了，58安居客研究院的“找房熱度指數(shù)”顯示，10月份百城二手房找房熱度指數(shù)為70.25，較2024年同期的75.07下跌6.42%。

這個指數(shù)通俗來講就是“看房人數(shù)的晴雨表”，指數(shù)下跌說明主動找房的購房者變少了，大家的購房熱情明顯降溫，這種“觀望心態(tài)”不是個例，直接導(dǎo)致房子的成交周期越來越長。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年10月底，百城二手房平均掛牌周期達(dá)到94.86天，較2024年同期的90天增加5.79%。

一線城市的周期更長，達(dá)到107.25天，同比增加9.43%，這就形成了一個惡性循環(huán)：業(yè)主想快點賣，只能降價；購房者看到降價，覺得還能再降，就繼續(xù)觀望，業(yè)主沒辦法，只能再次降價。

深圳貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，10月份成交周期超過120天的房源占比達(dá)38%，較9月份的32%增加了6個百分點，“以價換量”的難度，正在一天比一天大。

市場調(diào)整期，買房人該盯緊什么？

二手房市場的這種“拉鋸戰(zhàn)”，不光讓賣房業(yè)主犯愁，連帶著新房市場也慢了下來，現(xiàn)在新房市場里，改善型樓盤占比超過60%。

但大部分改善型購房者都有個共同的“門檻”，得先把手里的二手房賣掉，才能湊齊新房的首付和稅費，二手房賣不掉，改善的腳步自然就停了。

廣州日報10月28日的報道里就有這樣的案例：市民陳先生想置換一套140平米的新房，看好的樓盤首付需要150萬，可他在海珠區(qū)的那套二手房掛了3個月，從420萬降到390萬都沒成交，首付湊不齊，只能眼睜睜看著看中的房源被別人買走。

廣州某新房售樓處的銷售說，這種情況在客戶里占了三成以上，不同城市的市場分化也越來越嚴(yán)重，一線城市的二手房是最難賣的，成交周期突破100天不說，降價幅度也最大。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，從2025年6月開始，北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市的二手房價格環(huán)比跌幅，就一直高于二三線城市，10月一線城市環(huán)比跌幅達(dá)到0.8%，而三線城市僅0.2%。

換個角度看，當(dāng)前的市場調(diào)整其實是件好事，2025年以來，從中央到地方都在堅持“房住不炒”，二手房價格的回歸，正是在擠出過去的市場泡沫。

以前那種“買套房子放在那就能漲價”的時代已經(jīng)過去了，樓市正在回歸它的本質(zhì)，居住，這種回歸，對整個房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展來說，至關(guān)重要。

對剛需購房者而言，現(xiàn)在的市場冷靜期反而是“好時機(jī)”，不用像以前那樣搶房，有足夠的時間對比房源、考察小區(qū)配套。

遇到合適的房子，還有底氣和業(yè)主談價格，加上各地都在出臺購房優(yōu)惠政策，房貸利率、稅費都有減免，購房成本比以前低了不少，這些都是市場調(diào)整帶來的紅利。

買房從來不是一場“賭局”，而是基于自身需求的理性決策，無論是買房還是賣房，都別被市場上的情緒左右，多看看官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，多聽聽專業(yè)人士的分析，結(jié)合自己的家庭情況、經(jīng)濟(jì)實力做判斷。

相信隨著市場調(diào)整到位，剛需能買到安心的房子，業(yè)主能順利變現(xiàn)，樓市會迎來更穩(wěn)、更健康的發(fā)展階段，這才是大家真正期待的樓市模樣。