商悟社｜張志雪

家人們，最近房地產(chǎn)圈和科技圈炸了鍋！百度老板李彥宏在世界大會上拋出的一句話，直接給樓市來了記“驚雷”：“無人駕駛將根本性改變社會生態(tài)，甚至終結(jié)房地產(chǎn)‘地段為王’的黃金法則！”

這話可不是空穴來風(fēng)，要知道“地段、地段、還是地段”這句從華爾街傳到中國，被李嘉誠奉為圭臬的金科玉律，幾十年來都是買房人、開發(fā)商的行動指南?，F(xiàn)在李彥宏說要終結(jié)它，到底是科技大佬的夸夸其談，還是即將到來的現(xiàn)實(shí)？今天咱們就掰開揉碎了聊聊！

先搞懂：李彥宏的底氣在哪？

很多人覺得這是天方夜譚，但看看百度的實(shí)操和行業(yè)進(jìn)展，還真不能不當(dāng)回事。目前百度Apollo自動駕駛的測試和運(yùn)營總里程已經(jīng)突破1億公里，每天還在以10萬公里的速度增長，而且至今沒有發(fā)生過自動駕駛主責(zé)的重大傷亡事故，已經(jīng)在北京、上海、深圳等10多個城市開通了自動駕駛網(wǎng)約車服務(wù)。

李彥宏在大會上直言，現(xiàn)在城市最寶貴的核心地段，大量空間都被停車場占用，這是極大的浪費(fèi)。而無人駕駛普及后，汽車可以實(shí)現(xiàn)“送客即走”，自動去偏遠(yuǎn)地區(qū)找車位，甚至變身共享車輛接單賺錢，市中心的停車場就能被重新開發(fā)成住宅、商業(yè)體或綠地，城市空間會被徹底重構(gòu)。

更關(guān)鍵的是，行業(yè)已經(jīng)有了明確的時間表。華為在《智能世界2035》報告中預(yù)測，2030年將實(shí)現(xiàn)L4級無人駕駛部分場景規(guī)?；瘧?yīng)用，2035年就能在大部分場景實(shí)現(xiàn)L4+級無人駕駛，到時候自動駕駛出租車會成為城市交通的中堅力量。這意味著，這場變革不是遙遠(yuǎn)的暢想，而是未來10年內(nèi)就能落地的現(xiàn)實(shí)。

核心邏輯：無人駕駛?cè)绾巍皻⑺馈钡囟渭t利？

其實(shí)“地段為王”的底層邏輯很簡單——通勤成本決定房產(chǎn)價值。現(xiàn)在大家擠破頭買市中心的房子，無非是為了縮短通勤時間，靠近優(yōu)質(zhì)資源。但無人駕駛會從根上打破這個邏輯：

1. 通勤時間不再是“枷鎖”

馭勢科技CEO吳甘沙早就分析過，有了無人駕駛，通勤時間會大幅縮短，而且路上的時間能變成“生產(chǎn)時間”——你可以在車?yán)镩_會、辦公、睡覺，長途通勤的痛苦感會徹底消失。到時候，距離市中心50公里的郊區(qū)，和10公里的近郊沒區(qū)別，大家沒必要再為了近幾公里花幾百萬溢價買市中心的老破小。

就像現(xiàn)在地鐵開通能讓郊區(qū)房價上漲，無人駕駛帶來的通勤革命，只會讓這種效應(yīng)放大10倍。以前大家買房的“1小時通勤圈”安全距離，可能會被拉長到2小時甚至更久，那些曾經(jīng)被嫌棄“太遠(yuǎn)”的郊區(qū)房，價值會迎來重估。

2. 房產(chǎn)價值從“位置”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)”

山東省住建廳智庫早就發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的法則已經(jīng)在悄悄改變，從單純的“地段為王”變成了“位置、品質(zhì)、服務(wù)”三足鼎立。而無人駕駛會加速這個過程：當(dāng)位置的重要性下降，大家買房會更看重小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計、物業(yè)服務(wù)和生態(tài)景觀。

想象一下，同樣的價格，你是選市中心擁擠嘈雜、沒車位的老房子，還是選郊區(qū)帶花園、空氣好、品質(zhì)高的新房？答案不言而喻。到時候，“風(fēng)景優(yōu)美的郊區(qū)莊園+無人駕駛配送”可能會成為新的高端人居模式。

3. 房價差距會被大幅拉平

現(xiàn)在一線城市市中心和郊區(qū)的房價能差好幾倍，但無人駕駛普及后，這種差距會逐漸縮小。吳甘沙就預(yù)測，高房價區(qū)域可能會降價，低房價郊區(qū)會升值，整體房價可能會下降。

這一點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)有地鐵效應(yīng)的先例。燕郊地鐵開通后，沿線房價短期上漲了5%-15%；但反過來，鄭州西南板塊的郊區(qū)地鐵房，因為庫存過剩，即使地鐵開通，房價也從萬元跌到了3000元/平。未來無人駕駛帶來的，會是更徹底的房價“去中心化”，核心區(qū)的溢價會不斷降低。

爭議：地段真的會徹底失效嗎？

當(dāng)然，不是所有人都認(rèn)同這個觀點(diǎn)。山東省住建廳智庫就明確指出，位置仍然是房地產(chǎn)的第一要義，因為土地的不可移動性決定了它與城市資源網(wǎng)絡(luò)的連接強(qiáng)度，教育、醫(yī)療等核心資源的聚集效應(yīng)依然存在。

而且，無人駕駛的普及還面臨不少挑戰(zhàn)：監(jiān)管政策的完善、5G等數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋、公眾的信任度，還有充電設(shè)施的配套等等。如果這些問題解決不好，普及速度可能會放緩。

但不可否認(rèn)的是，技術(shù)變革的趨勢已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。就像智能手機(jī)顛覆了功能機(jī)，電商改變了實(shí)體店，無人駕駛對房地產(chǎn)的沖擊，只會遲到不會缺席。未來的“地段”，可能不再是物理距離的遠(yuǎn)近，而是數(shù)字基建的完善程度、無人駕駛的通達(dá)性。

最后提醒：普通人該怎么應(yīng)對？

這場變革對剛需族來說，可能是個好消息——不用再為了地段背負(fù)沉重的房貸，有機(jī)會用更少的錢買到更好的房子。但對投資者來說，風(fēng)險就來了：那些單純依賴地段溢價的老破小，可能會越來越不值錢；而郊區(qū)那些配套完善、品質(zhì)高的房子，反而會迎來升值機(jī)遇。

不過大家也不用恐慌，房地產(chǎn)的變革是漸進(jìn)的，從技術(shù)普及到市場反應(yīng)，會有足夠的緩沖時間。但提前看清趨勢，才能在未來的樓市中少踩坑、多受益。

那么問題來了：你覺得無人駕駛真的能終結(jié)“地段為王”嗎？未來10年，你會選擇買市中心的房子，還是郊區(qū)的品質(zhì)房？歡迎在評論區(qū)聊聊你的看法！

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